Vorlage
Übergabeprotokoll für Haus und Wohnung
Im Browser ausfüllen, gemeinsam durchgehen, ausdrucken und unterschreiben – für die Übergabe nach dem Immobilienkauf.
Das Wichtigste in Kürze
Das Übergabeprotokoll hält fest, wann und in welchem Zustand Verkäufer und Käufer die Immobilie übergeben haben: Zählerstände mit Zählernummern, Schlüssel, Unterlagen und Mängel. Gesetzlich vorgeschrieben ist es nicht, aber wichtig, weil mit der Übergabe Nutzen, Lasten und das Risiko einer zufälligen Verschlechterung auf den Käufer übergehen (§ 446 BGB). Das Protokoll ist damit der Stichtag für die Abrechnung – und der Beleg, falls später Streit entsteht.
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Wozu dient das Übergabeprotokoll beim Hauskauf?
Mit dem Notartermin ist das Haus verkauft, aber noch nicht übergeben. Die Übergabe ist ein eigener Termin, und an ihm hängen drei Dinge, die das Gesetz an genau diesen Zeitpunkt knüpft:
1. Besitzübergang
Besitz erwirbt, wer die tatsächliche Gewalt über die Sache erlangt (§ 854 BGB) – bei einem Haus in der Praxis mit den Schlüsseln. Ab diesem Moment können Sie als Käufer einziehen, renovieren und vermieten. Eigentümer werden Sie damit noch nicht: Das Eigentum an einem Grundstück geht erst mit der Eintragung im Grundbuch über (§ 873 BGB), die der Notar veranlasst und die meist einige Wochen später folgt.
2. Gefahrübergang
Mit der Übergabe geht die Gefahr des zufälligen Untergangs und der zufälligen Verschlechterung auf den Käufer über (§ 446 Satz 1 BGB). Ein Sturmschaden am Tag nach der Übergabe ist Sache des Käufers, einer am Tag davor Sache des Verkäufers. Genau deshalb gehört der Zustand jedes Raums ins Protokoll – und deshalb sollten Sie als Käufer spätestens zur Übergabe klären, wie das Haus versichert ist.
3. Nutzen und Lasten – die Nebenkostenabgrenzung
Von der Übergabe an gebühren dem Käufer die Nutzungen, und er trägt die Lasten (§ 446 Satz 2 BGB). Bei einem vermieteten Haus steht ihm ab dann die Miete zu, bei jedem Haus zahlt er ab dann Strom, Wasser, Heizung, Grundsteuer und Versicherung. Die Zählerstände im Protokoll sind die Grundlage dieser Abrechnung – ohne sie lässt sich nicht trennen, wer welchen Verbrauch zu bezahlen hat.
Bei der Grundsteuer läuft es etwas anders: Die Gemeinde setzt sie nach den Verhältnissen zu Beginn des Kalenderjahres fest (§ 9 GrStG). Den Bescheid für das Verkaufsjahr bekommt deshalb in der Regel noch der Verkäufer; ausgeglichen wird zwischen Ihnen beiden ab dem Übergabetag, wie im Kaufvertrag vereinbart. Wann die Übergabe stattfindet, steht ebenfalls im Kaufvertrag – üblich ist sie nach vollständiger Zahlung des Kaufpreises.
Was gehört in das Übergabeprotokoll?
- Objekt, Tag und Uhrzeit der Übergabe sowie der Bezug zum Kaufvertrag (Notar, Urkundennummer).
- Beteiligte mit Namen und Anschrift – und wer sonst dabei war, etwa ein Bevollmächtigter.
- Zählerstände mit Zählernummern für Strom, Gas, Wasser, Heizung und den Füllstand eines Öltanks.
- Schlüssel mit Anzahl, einschließlich Briefkasten, Keller, Garage und Handsender.
- Übergebene Unterlagen wie Energieausweis, Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Wartungsnachweise der Heizung – bei Wohnungen Teilungserklärung und Protokolle der Eigentümerversammlung, bei vermieteten Objekten die Mietverträge.
- Zustand und Mängel je Raum, so genau beschrieben, dass ein Dritter sie wiederfindet.
- Vereinbarungen: verbleibendes Inventar wie im Kaufvertrag, nachzureichende Unterlagen, Restarbeiten.
- Unterschriften beider Seiten, mit Ort und Datum.
Ein Protokoll ersetzt den Kaufvertrag nicht und ändert ihn auch nicht. Was dort zur Haftung für Mängel, zum mitverkauften Inventar oder zum Zustand bei Übergabe – etwa „besenrein“ – vereinbart ist, gilt weiter. Das Protokoll hält fest, ob es eingehalten wurde.
So läuft der Übergabetermin ab
- Vorher klären: Ist der Kaufpreis vollständig gezahlt? Der Verkäufer sollte den Eingang bestätigt haben, bevor er die Schlüssel aus der Hand gibt.
- Gemeinsam durch jeden Raum gehen – vom Keller bis zum Dachboden, einschließlich Garten und Garage. Mängel sofort eintragen und fotografieren.
- Zähler gemeinsam ablesen und jeweils ein Foto mit Zählernummer und Stand machen.
- Schlüssel zählen und Unterlagen übergeben.
- Ausdrucken, unterschreiben, je ein Exemplar. Danach melden beide Seiten die Zählerstände an die Versorger.
Den gesamten Verkauf vom ersten Bewertungsgespräch bis zur Endabrechnung beschreibt der Ablauf beim Hausverkauf; was in welcher Phase zu erledigen ist, finden Sie in der Checkliste für den Immobilienverkauf. Aus Käufersicht erklärt der Ablauf beim Hauskauf, was vor und nach der Übergabe passiert. Ist das Haus vermietet, gelten Besonderheiten – mehr dazu unter vermietete Immobilie verkaufen.
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Quellen: §§ 446, 854, 873 BGB und § 9 GrStG, abgerufen am 31.10.2026 auf gesetze-im-internet.de. Die Vorlage ist eine Arbeitshilfe und keine Rechtsberatung im Einzelfall – bei Fragen zu Haftung und Mängeln wenden Sie sich an einen Rechtsanwalt oder an den beurkundenden Notar.
Häufige Fragen
Häufige Fragen zum Übergabeprotokoll
Ist ein Übergabeprotokoll beim Hausverkauf Pflicht?
Nein, kein Gesetz schreibt es vor. Es ist trotzdem dringend zu empfehlen: Ab der Übergabe trägt der Käufer Nutzen, Lasten und das Risiko einer zufälligen Verschlechterung (§ 446 BGB). Wann genau übergeben wurde, welche Zählerstände galten und in welchem Zustand das Haus war, lässt sich später nur mit einem unterschriebenen Protokoll belegen.
Wer erstellt das Übergabeprotokoll beim Hauskauf?
Käufer und Verkäufer gemeinsam, beim Übergabetermin vor Ort. Wer das Formular ausfüllt, ist gleich – wichtig ist, dass beide jeden Punkt gemeinsam prüfen, beide unterschreiben und jede Seite ein Exemplar behält. Eine Vorlage zum Ausfüllen und Ausdrucken finden Sie oben auf dieser Seite.
Wann geht das Haus auf den Käufer über?
In zwei Schritten. Mit der Übergabe – meist nach vollständiger Kaufpreiszahlung, wie im Kaufvertrag vereinbart – bekommt der Käufer den Besitz, die Nutzungen und die Lasten. Eigentümer wird er erst mit der Eintragung im Grundbuch (§ 873 BGB), die der Notar veranlasst und die oft erst einige Wochen später erfolgt.
Was passiert, wenn bei der Übergabe Mängel festgestellt werden?
Halten Sie sie genau im Protokoll fest, am besten mit Fotos. Ob und wofür der Verkäufer haftet, richtet sich nach dem Kaufvertrag – bei gebrauchten Häusern ist die Haftung für Sachmängel häufig ausgeschlossen. Anders liegt es bei Schäden, die erst zwischen Vertragsschluss und Übergabe zufällig entstanden sind: Dieses Risiko trägt bis zur Übergabe der Verkäufer (§ 446 BGB). Bei Streit über Mängel wenden Sie sich an einen Rechtsanwalt.
Welche Zählerstände gehören ins Übergabeprotokoll?
Alle, nach denen später abgerechnet wird: Strom, Gas, Wasser, bei Zentralheizung die Wärmemengenzähler und bei einer Ölheizung der Füllstand im Tank. Notieren Sie zu jedem Zähler die Zählernummer – sonst kann der Versorger den Stand nicht zuordnen. Ein Foto von jedem Zähler, auf dem Nummer und Stand lesbar sind, ergänzt das Protokoll.
Wie wird die Grundsteuer im Jahr des Verkaufs aufgeteilt?
Die Gemeinde setzt die Grundsteuer nach den Verhältnissen zu Beginn des Kalenderjahres fest (§ 9 GrStG). Den Bescheid für das Verkaufsjahr erhält deshalb in der Regel noch der Verkäufer. Zwischen Käufer und Verkäufer wird sie anteilig ab dem Übergabetag ausgeglichen – so, wie es der Kaufvertrag vorsieht.
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