Rechner
Sachwertverfahren-Rechner
Hauswert nach ImmoWertV: Bodenwert plus Gebäudewert nach Alter – mit Rechenweg und Hagener Bodenrichtwert.
Das Wichtigste in Kürze
Beim Sachwertverfahren bestimmen Boden und Bausubstanz den Wert: Bodenwert plus Herstellungskosten eines vergleichbaren Neubaus, gekürzt um die Alterswertminderung (Restnutzungsdauer durch Gesamtnutzungsdauer), plus Außenanlagen – danach angepasst mit dem Sachwertfaktor des Gutachterausschusses. Ein Haus mit 250 m² Brutto-Grundfläche, 30 von 80 Jahren Restnutzungsdauer und 600 m² Grundstück zum Hagener Bodenrichtwert von 250 €/m² kommt so auf einen vorläufigen Sachwert von rund 303.000 € – bei einem angenommenen Kostenkennwert von 800 €/m².
Die Restnutzungsdauer nach Modernisierungen ermitteln Sie mit unserem Restnutzungsdauer-Rechner, den Bodenrichtwert im Portal BORIS.NRW. Für vermietete Häuser passt der Ertragswertverfahren-Rechner, für gängige Häuser mit vielen Vergleichsverkäufen der Vergleichswertverfahren-Rechner. Für die Steuer – wie viel vom Kaufpreis auf das Gebäude entfällt – rechnet der Kaufpreisaufteilung-Rechner das Sachwertverfahren der Finanzverwaltung mit den amtlichen Kostenkennwerten.
Wie funktioniert das Sachwertverfahren?
Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) gibt den Weg in §§ 35 bis 39 vor. Der Rechner geht ihn in sechs Schritten:
- Bodenwert = Grundstücksfläche × Bodenrichtwert.
- Durchschnittliche Herstellungskosten = Brutto-Grundfläche × Kostenkennwert der Normalherstellungskosten (NHK 2010), mit dem Baupreisindex auf den Stichtag umgerechnet (§ 36 Abs. 2).
- × Regionalfaktor, den der örtliche Gutachterausschuss festlegt (§ 36 Abs. 3).
- × Alterswertminderungsfaktor = Restnutzungsdauer ÷ Gesamtnutzungsdauer (§ 38). Das Ergebnis ist der vorläufige Sachwert der baulichen Anlagen.
- Vorläufiger Sachwert = Gebäude + Außenanlagen (§ 37) + Bodenwert (§ 35 Abs. 2).
- Marktangepasster Sachwert = vorläufiger Sachwert × Sachwertfaktor (§ 35 Abs. 3, § 39).
Rechenbeispiel: Einfamilienhaus in Hagen
Ein freistehendes Einfamilienhaus mit 250 m² Brutto-Grundfläche auf 600 m² Grundstück in mittlerer Lage. Der Bodenrichtwert von 250 €/m² ist der gebietstypische Wert des Hagener Grundstücksmarktberichts für diese Hausart. Der Kostenkennwert von 800 €/m² ist eine Annahme für das Beispiel – für Ihr Haus hängt er von Gebäudeart und Standardstufe ab.
- Herstellungskosten: 250 m² × 800 € × 190,6 / 100 = 381.200 €
- Alterswertminderung: 30 / 80 = 0,375 → Gebäude 142.950 €
- Außenanlagen (Annahme): 10.000 €
- Bodenwert: 600 m² × 250 € = 150.000 €
- Vorläufiger Sachwert: 302.950 €
Wie stark das Alter wirkt, zeigt dasselbe Haus mit anderer Restnutzungsdauer:
| Restnutzungsdauer | Faktor | Gebäudewert | Vorläufiger Sachwert |
|---|---|---|---|
| 70 Jahre | 0,875 | 333.550 € | 493.550 € |
| 50 Jahre | 0,625 | 238.250 € | 398.250 € |
| 30 Jahre | 0,375 | 142.950 € | 302.950 € |
| 15 Jahre | 0,188 | 71.475 € | 231.475 € |
Der Bodenwert bleibt gleich, der Gebäudewert sinkt linear. Bei älteren Häusern macht der Boden deshalb einen immer größeren Teil des Werts aus. Eine Modernisierung von Dach, Fenstern oder Heizung verlängert die Restnutzungsdauer und hebt den Sachwert – wie viel, rechnen Sie im Restnutzungsdauer-Rechner aus.
Wann wird das Sachwertverfahren angewendet?
Wenn Käufer ein Haus vor allem zum Selbstbewohnen kaufen und es zu wenige vergleichbare Verkäufe gibt: beim freistehenden Einfamilienhaus, beim Architektenhaus, beim umgebauten Resthof. Für Häuser, die wegen ihrer Miete gekauft werden, ist das Ertragswertverfahren üblich. Für Eigentumswohnungen und gängige Reihen- und Doppelhäuser liegen meist genug Vergleichsfälle für das Vergleichswertverfahren vor. Oft rechnen Gutachter zwei Verfahren und plausibilisieren das eine mit dem anderen.
Warum liegen Sachwert und Verkaufspreis auseinander?
Weil niemand ein gebrauchtes Haus zu dem Preis kauft, den ein Neubau abzüglich Alter kosten würde, nur weil die Rechnung das so ergibt. Lage, Nachfrage und Zinsniveau entscheiden mit. Diesen Unterschied misst der Gutachterausschuss als Sachwertfaktor und veröffentlicht ihn im Grundstücksmarktbericht. Dazu kommen besondere Merkmale des einzelnen Hauses – Baumängel, Instandhaltungsstau, ein Wohnrecht im Grundbuch –, die der Rechner nicht kennt.
Sie wollen wissen, was Ihr Haus in Hagen oder im Märkischen Kreis am Markt tatsächlich bringt? Wir bewerten mit echten Vergleichsverkäufen und den amtlichen Daten – in einer kostenlosen Marktwertermittlung. Wie wir in Hagen bewerten, lesen Sie unter Immobilienbewertung Hagen.
Quellen: §§ 35–39 und Anlage 1 ImmoWertV, abgerufen am 06.11.2026 auf gesetze-im-internet.de. Bodenrichtwert und Baupreisindex: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Hagen, Grundstücksmarktbericht 2026, Stichtag 01.01.2026. Kostenkennwert, Brutto-Grundfläche, Grundstück und Außenanlagen sind Beispielwerte. Die Rechnung ist eine Modellrechnung und kein Verkehrswertgutachten.
Häufige Fragen
Häufige Fragen zum Sachwertverfahren
Wie berechnet man den Sachwert einer Immobilie?
Der Sachwert setzt sich aus drei Teilen zusammen: dem Bodenwert (Grundstücksfläche × Bodenrichtwert), dem Sachwert des Gebäudes und dem Wert der Außenanlagen. Der Gebäudewert sind die Herstellungskosten eines vergleichbaren Neubaus, multipliziert mit dem Regionalfaktor und dem Alterswertminderungsfaktor. Die Summe ist der vorläufige Sachwert; mit dem Sachwertfaktor wird er an den Markt angepasst (§§ 35–39 ImmoWertV).
Wann wird das Sachwertverfahren angewendet?
Vor allem bei selbst genutzten Ein- und Zweifamilienhäusern, für die es nicht genug vergleichbare Verkäufe gibt, und bei Häusern, bei denen nicht die Miete den Preis bestimmt. Für vermietete Mehrfamilienhäuser ist das Ertragswertverfahren üblich, für Eigentumswohnungen und gängige Reihenhäuser das Vergleichswertverfahren.
Wie wird die Alterswertminderung berechnet?
Linear: Der Alterswertminderungsfaktor ist das Verhältnis von Restnutzungsdauer zu Gesamtnutzungsdauer (§ 38 ImmoWertV). Ein Wohnhaus hat nach Anlage 1 ImmoWertV eine Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren. Bleiben ihm noch 30 Jahre, wird mit 30/80 = 0,375 der Herstellungskosten gerechnet. Modernisierungen verlängern die Restnutzungsdauer.
Was ist der Sachwertfaktor?
Der Faktor, mit dem der vorläufige Sachwert an den Markt angepasst wird. Der Gutachterausschuss leitet ihn aus tatsächlichen Verkäufen ab: Liegt er unter 1, zahlen Käufer weniger als den rechnerischen Sachwert, liegt er über 1, mehr. Die Faktoren stehen im Grundstücksmarktbericht des jeweiligen Gutachterausschusses.
Woher bekomme ich die Normalherstellungskosten?
Aus Anlage 4 der ImmoWertV (NHK 2010). Dort stehen Kostenkennwerte je Quadratmeter Brutto-Grundfläche, gegliedert nach Gebäudeart und fünf Standardstufen. Die Einstufung hängt von Ausstattungsmerkmalen wie Fenstern, Heizung, Sanitär und Dach ab. Der Wert bezieht sich auf das Jahr 2010 und wird mit dem Baupreisindex auf heute umgerechnet.
Ist der Sachwert der Verkaufspreis?
Nein. Der Rechner liefert den vorläufigen Sachwert, auf Wunsch mit Sachwertfaktor. Zum Verkehrswert fehlen noch besondere Merkmale des Objekts wie Baumängel, Instandhaltungsstau oder Rechte im Grundbuch. Herstellungskosten und Marktpreis sind zwei verschiedene Dinge – deshalb plausibilisieren Gutachter den Sachwert mit Vergleichspreisen.
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