Anlageimmobilien · Hagen & Märkischer Kreis
Anlageimmobilien in Hagen – mit Investoren, die selbst investieren
Renditeobjekte bewertet nach Ertragswert, ein regionales Off-Market-Netzwerk und Finanzierung aus einer Hand.
Das Wichtigste in Kürze
R&G ist Ihr Partner für Anlageimmobilien in Hagen und dem Märkischen Kreis – und ein besonderer: Wir vermitteln nicht nur, wir investieren selbst (über 200 Einheiten im eigenen Bestand*). Renditeobjekte bewerten wir nach Ertragswert – mit Faktor, Mietrendite, Cashflow und Debt Yield, nicht nach Bauchgefühl. Über unseren monatlichen Investoren-Stammtisch (rund 250 Investor:innen*) öffnen wir Ihnen ein regionales Käufer- und Verkäufernetzwerk, das so kein anderer Makler in Hagen bietet.
Fachlich geprüft von Marc Günther am
Warum R&G für Kapitalanlagen in Hagen?
Weil wir die Seite des Investors kennen – aus eigener Erfahrung. Wie andere Investoren angefangen haben, lesen Sie in unseren Investoren-Geschichten.
Wir kaufen selbst, was wir empfehlen
Mit über 200 eigenen Wohneinheiten* wissen wir, wie sich Lage, Mieterstruktur und Instandhaltung über Jahre rechnen.
Ein Netzwerk statt nur eines Inserats
Unser monatlicher Investoren-Stammtisch bringt rund 250 aktive Investor:innen* aus der Region an einen Tisch – ideal, um Objekte auch off-market zu platzieren oder zu finden.
Wir denken in Kennzahlen, nicht in Emotionen
Faktor, Bruttomietrendite, Cashflow, Debt Yield, 8-%-Stresstest – und eine klare Einordnung in Core, Value-Add oder Problem.
Alles aus einer Hand
Ankauf, Bewertung und Finanzierung laufen zusammen – inklusive Buy-&-Hold-Finanzierung für Investoren.
„Ich habe bereits mehrere Finanzierungsanfragen und Beratungen über R&G abgewickelt. Die konstant hohe Qualität in allen Gesprächen sowie die professionelle, verlässliche Arbeitsweise haben mich jedes Mal überzeugt. […] Die Finanzierungsangebote waren stets marktgerecht und wettbewerbsfähig.“
Anlageobjekte zuerst erhalten
Unsere verfügbaren Objekte sehen Sie tagesaktuell unter Aktuelle Immobilien. Nicht jedes Angebot wird öffentlich beworben – mit einem Suchauftrag schicken wir Ihnen passende Mehrfamilienhäuser und Kapitalanlagen per E-Mail, oft bevor sie auf den Portalen erscheinen.
Bewertung
Wie bewerten wir ein Renditeobjekt?
Bei Anlageimmobilien zählt nicht der Wiederbeschaffungswert, sondern der Ertrag. Wir bewerten nach dem Ertragswertverfahren und machen die Zahlen transparent:
Die erste dieser Zahlen können Sie selbst bilden: Der Kaufpreisfaktor-Rechner stellt Ihr Objekt neben die amtlichen Hagener Faktoren aus tatsächlichen Kaufverträgen.
- Faktor / Multiplikator
- Das Verhältnis von Kaufpreis zu Jahresnettokaltmiete.
- Brutto- und Nettomietrendite
- Was das Objekt wirklich abwirft.
- Cashflow nach Finanzierung
- Bleibt am Monatsende etwas übrig?
- Debt Yield & 8-%-Stresstest
- Hält die Finanzierung auch bei steigenden Zinsen?
- Klasse: Core / Value-Add / Problem
- Strategie statt Zufall.
Eine Kennzahl fehlt in dieser Liste bewusst, weil sie erst nach dem Kauf greift: die Abschreibung. Bei Hagener Altbauten liegt die tatsächliche Restnutzungsdauer häufig deutlich unter den gesetzlich unterstellten 50 Jahren – und weil die Bodenwerte hier moderat sind, entfällt ein hoher Anteil des Kaufpreises auf das Gebäude. Beides zusammen macht den steuerlichen Hebel größer als in Großstadtlagen. Restnutzungsdauer und AfA-Potenzial berechnen · Gebäudeanteil am Kaufpreis berechnen.
Amtliche Zahlen
Marktkennzahlen für Anleger in Hagen
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Hagen leitet seine Kennzahlen aus den tatsächlich beurkundeten Kaufverträgen ab, nicht aus Inseraten. Für Mehrfamilienhäuser lag der Rohertragsfaktor im Vertragsjahr 2025 bei 12,4, der Liegenschaftszins bei 3,8 %.
Rohertragsfaktor
Kaufpreis geteilt durch Jahresnettokaltmiete
- Mehrfamilienhaus (Gewerbe bis 20 %)
- 12,4
- Wohn- und Geschäftshaus (Gewerbe 20–80 %)
- 11,5
- MFH mittlere Lage
- 12,5
- MFH einfache Lage
- 12,4
Vertragsjahr 2025, 185 Kauffälle (MFH). Höchststand 2022: 15,5.
Liegenschaftszins
Marktübliche Verzinsung des Reinertrags
- Mehrfamilienhaus
- 3,8 %
- Wohn- und Geschäftshaus (gemischt genutzt)
- 4,8 %
Stichtag 01.01.2026, 185 bzw. 52 Kauffälle. Im Modell mit Bewirtschaftungskosten von 30 % bzw. 29 % des Rohertrags und 80 Jahren Gesamtnutzungsdauer.
| Jahr | Mehrfamilienhaus | Wohn- und Geschäftshaus |
|---|---|---|
| 2021 | 14,3 | 11,6 |
| 2022 | 15,5 | 11,7 |
| 2023 | 13,3 | 11,8 |
| 2024 | 12,2 | 11,4 |
| 2025 | 12,4 | 11,5 |
Drei Fallen beim Vergleich mit dem eigenen Objekt
- Mietspiegel- statt Ist-Miete. Der Gutachterausschuss rechnet mit der Miete laut Mietspiegel, nicht mit der vertraglich vereinbarten Miete. In mittlerer Lage lag sie im Schnitt bei 5,90 €/m², in einfacher Lage bei 5,60 €/m². Liegen die Ist-Mieten Ihres Objekts darunter, fällt Ihr Faktor rechnerisch höher aus, ohne dass der Preis überhöht sein muss. Die ortsübliche Miete prüfen Sie mit dem Mietspiegel Hagen.
- Abschluss- statt Angebotspreise. Faktoren aus Inseraten liegen deutlich über den amtlichen Werten, weil Angebotspreise keine Abschlüsse sind und ein anderes Segment abbilden. Renditen und Faktoren aus laufenden Inseraten sind deshalb eine andere Größe als die amtlichen Zahlen oben.
- Liegenschaftszins ist keine Rendite. Er verzinst den Reinertrag nach Bewirtschaftungskosten und berücksichtigt die Restnutzungsdauer. Mit der Bruttomietrendite eines Exposés ist er nicht vergleichbar.
Nachrechnen: Kaufpreisfaktor-Rechner · Mietrendite berechnen · Ertragswert-Rechner · Kaufpreisaufteilung für die AfA.
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Hagen, Grundstücksmarktbericht 2026 (Stichtag 01.01.2026), Kap. 5.2, S. 47–50, Datenlizenz Deutschland – Zero – Version 2.0 (dl-de/zero-2-0). Der Faktor für gute Lagen (15,4) ist laut Gutachterausschuss statistisch nicht gesichert und deshalb oben nicht aufgeführt.
Kaufen und verkaufen über unser Netzwerk
Wer ein Mehrfamilienhaus oder eine vermietete Wohnung verkauft, braucht keine Masse an Anfragen, sondern die richtigen, solventen Käufer. Genau die haben wir – über den Stammtisch und unseren Investorenverteiler oft schon, bevor ein Objekt öffentlich inseriert wird. Umgekehrt bekommen Käufer bei uns Zugang zu Objekten, die andere nie zu sehen bekommen. Wie Sie beim Kauf eines ganzen Hauses vorgehen, zeigt unser Leitfaden Mehrfamilienhaus kaufen; ob Sie privat oder über eine GmbH kaufen, vergleicht der Beitrag Immobilien-GmbH oder privat kaufen?
Investmentmarkt
Der Investmentmarkt Hagen
Orientierungswerte für Kapitalanleger:
| Kennzahl | Orientierung |
|---|---|
| Faktor Mehrfamilienhaus | ~10–15 |
| Bruttomietrendite | ~5–9 % |
| Bodenrichtwert mittlere Lage | ~250 €/m² |
Stand: 06/2026. Die genannten Marktwerte sind gerundete Orientierungsgrößen und ersetzen keine objektkonkrete Bewertung bzw. Konditionszusage.
Finanzierung für Kapitalanleger
Banken bewerten Investoren anders als Selbstnutzer. Wir übersetzen Ihr Vorhaben in Banker-Sprache – mit der passenden Struktur (Annuität oder endfällig), Beleihung und Tilgung.
Nach dem Kauf: die Verwaltung
Eine Hausverwaltung für fremde Objekte bieten wir nicht an. Unseren eigenen Bestand verwalten wir selbst, mit onprop.io. Ein KI-Assistent legt dort Objekte, Einheiten und Mieter in wenigen Minuten an, Belege werden den Kosten zugeordnet und die Betriebskostenabrechnung entsteht in wenigen Klicks. Wer als Anleger seine Häuser selbst in der Hand behalten will, ist damit aus unserer Erfahrung sehr gut aufgestellt. Was eine Verwaltung sonst kostet und worauf es im Verwaltervertrag ankommt, steht im Ratgeber Hausverwaltung: Kosten und Modelle; was in den ersten Wochen nach dem Kauf zu tun ist, zeigt die Checkliste für neue Eigentümer.
Häufige Fragen
Häufige Fragen zu Anlageimmobilien in Hagen
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Hagen?
Hagen bietet im Ruhrgebietsrand vergleichsweise moderate Kaufpreise bei stabiler Mietnachfrage – das ergibt oft attraktivere Faktoren als in den teuren Metropolen. Entscheidend ist immer das Einzelobjekt.
„Vielen Dank für die Hilfe bei der Finanzierung. Euer lokales Know-how von den Banken ist Goldwert für jeden Investor!“
Wie bewertet ihr ein Renditeobjekt?
Nach dem Ertragswertverfahren – mit Faktor, Mietrendite, Cashflow und Debt-Yield-Betrachtung inklusive Zins-Stresstest.
Was ist ein guter Faktor in Hagen?
Je nach Lage und Zustand bewegen sich Mehrfamilienhäuser grob im Bereich Faktor ~10–15*. Niedriger ist nicht automatisch besser – die Substanz entscheidet. Amtlich ermittelt der Gutachterausschuss Hagen für Mehrfamilienhäuser im Vertragsjahr 2025 einen Rohertragsfaktor von 12,4 aus 185 Kaufverträgen, gerechnet mit der Miete laut Mietspiegel, nicht mit der tatsächlichen Miete.
Wie hoch ist der Liegenschaftszins in Hagen?
Laut Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses Hagen (Stichtag 01.01.2026) liegt der Liegenschaftszins für Mehrfamilienhäuser bei 3,8 % (185 Kauffälle), für gemischt genutzte Wohn- und Geschäftshäuser bei 4,8 % (52 Kauffälle). Der Liegenschaftszins ist der Zins, mit dem der Markt den Reinertrag einer Immobilie verzinst. Er wird nach Abzug der Bewirtschaftungskosten berechnet und ist deshalb nicht mit der Bruttomietrendite vergleichbar.
Wie komme ich an Off-Market-Objekte?
Über unseren Investorenverteiler und den Stammtisch. Tragen Sie Ihr Suchprofil ein, dann melden wir uns, sobald etwas Passendes kommt.
Was bringt mir der Investoren-Stammtisch?
Zugang zu einem regionalen Netzwerk aus Investor:innen, Käufern und Verkäufern – Deals, Erfahrungsaustausch und Kontakte, die online nicht stattfinden.
Bekomme ich Ankauf und Finanzierung aus einer Hand?
Ja. Wir verbinden Objektbewertung, Vermittlung und Investoren-Finanzierung – das spart Zeit und Reibung.
- Mietspiegel Hagen (amtliche Mieten)
- Immobilienmakler Hagen (Überblick)
- Baufinanzierung in Hagen
- Finanzierung für Investoren
- Ratgeber: Gewerbeimmobilie finanzieren – wie Banken hier rechnen
- Ratgeber: Mikroappartements als Kapitalanlage finanzieren
- Ratgeber: Ferienimmobilie finanzieren
- Restnutzungsdauer & AfA-Potenzial berechnen
- Kaufpreisaufteilung nach BMF-Arbeitshilfe berechnen
- Kaufpreisfaktor-Rechner mit Hagener Faktoren
- Ertragswert-Rechner
- Ratgeber: Mietrendite berechnen
- Kostenlose Marktwertermittlung
Lassen Sie uns über Ihre Investmentstrategie sprechen
Ob Erstinvestment oder Portfolioausbau – wir schauen ehrlich auf die Zahlen. Passende Anlageobjekte schicken wir Ihnen per Suchauftrag, oft vor der Veröffentlichung.
Kein Verkaufsdruck. Nur ein ehrliches Gespräch.