Ferienimmobilie finanzieren: Was Kapitalanleger beachten müssen

Eine Ferienimmobilie als Kapitalanlage klingt verlockend: Mieteinnahmen aus der Vermietung an Feriengäste, eigene Nutzung in der Nebensaison und die Aussicht auf Wertsteigerung in gefragten Lagen. Für Kapitalanleger aus Hagen und dem Märkischen Kreis, die ihr Portfolio über die Region hinaus erweitern möchten, ist die Ferienimmobilie deshalb ein wiederkehrendes Thema. Bei der Finanzierung gelten aber andere Regeln als beim klassischen Kauf einer vermieteten Eigentumswohnung vor Ort. Wer diese Unterschiede kennt, vermeidet böse Überraschungen im Bankgespräch.

Warum Banken bei Ferienimmobilien vorsichtiger sind

Für die finanzierende Bank ist eine Ferienimmobilie ein anderes Risikoprofil als eine dauerhaft vermietete Wohnung am Wohnort. Die Gründe:

• Schwankende Auslastung: Die Vermietung an Feriengäste hängt stark von Saison, Wetter und touristischer Nachfrage ab. Die Mieteinnahmen sind dadurch weniger planbar als bei einer klassischen Wohnraummiete.
• Objekt oft außerhalb der Kernregion: Liegt die Immobilie weit entfernt von Ihrem Wohnort oder dem Geschäftsgebiet der Bank, kann das die Objektbewertung erschweren – nicht jede regionale Bank finanziert gerne Objekte außerhalb ihres angestammten Gebiets.
• Zweckbindung teils unklar: Wird die Immobilie ausschließlich vermietet, teils selbst genutzt oder gemischt betrieben? Banken fragen danach, weil es sich auf die Einschätzung der Erträge und teils auf steuerliche Aspekte auswirkt.

Das bedeutet nicht, dass Ferienimmobilien schwer zu finanzieren sind – aber es bedeutet, dass eine sorgfältige Vorbereitung wichtiger ist als bei einer gewöhnlichen Anlageimmobilie.

Eigenkapital und Beleihungsauslauf

Bei Ferienimmobilien verlangen viele Banken einen höheren Eigenkapitalanteil als bei einer klassischen, dauerhaft vermieteten Wohnung. Der Hintergrund: ein niedrigerer Beleihungsauslauf gleicht das aus Bankensicht höhere Ertragsrisiko aus. Wer mit spürbar mehr Eigenkapital als beim Standardfall plant, verbessert damit nicht nur die Zinskonditionen, sondern erhöht auch die Zahl der Banken, die überhaupt bereit sind, das Vorhaben zu finanzieren.

Wie sich der Beleihungsauslauf konkret auf Ihren Zins auswirkt, haben wir im Beitrag Beleihungsauslauf verstehen ausführlich erklärt – die dort beschriebenen Mechanismen gelten bei Ferienimmobilien genauso, nur mit tendenziell strengeren Schwellenwerten.

Mieteinnahmen realistisch ansetzen

Der größte Fehler bei der Planung: die Mieteinnahmen aus Prospekten oder optimistischen Vermietungsprognosen ungeprüft zu übernehmen. Banken rechnen in der Regel mit einem Sicherheitsabschlag auf die kalkulierten Einnahmen – teils, weil sie Leerstandszeiten außerhalb der Saison einkalkulieren, teils, weil Betriebskosten für Reinigung, Verwaltung und Marketing bei Ferienvermietungen spürbar höher ausfallen als bei einer normalen Wohnraummiete.

Als Investorin oder Investor sollten Sie deshalb selbst konservativ rechnen, bevor Sie überhaupt mit einer Bank sprechen:

• Kalkulieren Sie mit einer realistischen, nicht der bestmöglichen Auslastung.
• Ziehen Sie Verwaltungs-, Reinigungs- und Plattformkosten (etwa bei der Vermietung über Buchungsportale) vollständig ab.
• Prüfen Sie, ob am Standort besondere Regelungen für die Kurzzeitvermietung gelten, die die Auslastung begrenzen könnten.

Eine ehrliche, konservative Cashflow-Rechnung ist nicht nur für die Bank überzeugender, sondern schützt Sie selbst davor, sich zu übernehmen. Die Grundlagen einer solchen Rechnung – Maklerformel, Multiplikator und Nettorendite – haben wir im Beitrag Immobilienrendite berechnen für Anlageimmobilien allgemein beschrieben; bei Ferienimmobilien gehört ein zusätzlicher, größerer Sicherheitspuffer auf die Kostenseite.

Selbstnutzung und Vermietung: eine klare Linie ziehen

Viele Käuferinnen und Käufer planen eine Mischnutzung: einen Teil des Jahres selbst nutzen, den Rest vermieten. Das ist grundsätzlich möglich, sollte aber von Anfang an klar durchdacht sein – sowohl gegenüber der Bank als auch für die eigene Kalkulation. Je höher der Anteil der Eigennutzung, desto vorsichtiger rechnen Banken bei den erzielbaren Mieteinnahmen, weil die Immobilie dann einen Teil des Jahres keinen Ertrag bringt.

Wer die Immobilie überwiegend als Kapitalanlage sieht, sollte diese Priorität auch in der Finanzierungsanfrage klar kommunizieren. Das erleichtert der Bank die Einschätzung und beschleunigt in der Regel den Prozess.

Der Hebeleffekt bei Ferienimmobilien

Wie bei jeder fremdfinanzierten Immobilie wirkt auch bei der Ferienimmobilie der Hebeleffekt: Fremdkapital kann die Eigenkapitalrendite erhöhen, solange die Finanzierungskosten unter der erzielten Rendite liegen. Wegen der schwankenderen Erträge ist dieser Hebel bei Ferienimmobilien aber ein zweischneidiges Schwert – ein schwaches Saisonjahr trifft eine stark fremdfinanzierte Ferienimmobilie deutlich härter als eine solide vermietete Standardwohnung. Wer den Hebel nutzen möchte, sollte deshalb einen finanziellen Puffer für schwächere Jahre fest einplanen.

Für die Wahl der passenden Finanzierungsstruktur – von der klassischen Bankfinanzierung bis zu ergänzenden Bausteinen – lohnt sich außerdem ein Blick in unseren Überblick zu Finanzierungsformen für Immobilieninvestoren.

Steuerliche Behandlung nicht vergessen

Neben der Finanzierung selbst lohnt sich ein früher Blick auf die steuerliche Seite: Wird die Ferienimmobilie überwiegend vermietet, gelten grundsätzlich ähnliche Regeln wie bei anderen vermieteten Immobilien – etwa bei der Abschreibung und beim Werbungskostenabzug. Bei gemischter Nutzung mit privaten Aufenthaltszeiten wird die steuerliche Behandlung schnell komplexer, weil Finanzämter genau prüfen, ob eine Einkünfteerzielungsabsicht vorliegt. Diese Einschätzung ist eine Frage des Einzelfalls und gehört in die Hände eines Steuerberaters – die R&G Wirtschaftskanzlei erbringt selbst keine Steuerberatung, bindet aber bei Bedarf entsprechende Fachpartner mit ein, damit Finanzierung und steuerliche Gestaltung zusammenpassen.

Unsere Einschätzung

Ferienimmobilien können eine sinnvolle Ergänzung eines Immobilienportfolios sein – vorausgesetzt, die Finanzierung ist auf die Besonderheiten des Objekts zugeschnitten und nicht einfach wie eine gewöhnliche Anlageimmobilie kalkuliert. Als unabhängige Baufinanzierungsvermittler mit interner Investorenerfahrung prüfen wir für Sie, welche Bank Ihr konkretes Vorhaben trägt, mit welchem Eigenkapitalanteil Sie realistisch planen sollten und wie sich Ihre Kalkulation gegenüber der Bank überzeugend darstellen lässt.

Wenn Sie eine Ferienimmobilie als Kapitalanlage planen:

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Wir rechnen Ihr Vorhaben unverbindlich durch und zeigen Ihnen, welche Struktur zu Ihren Zielen passt.