Mein erstes Mehrfamilienhaus in Hagen: 50 Besichtigungen, ein vergessenes Inserat und was ich heute anders machen würde

Kurz beantwortet: Mein erstes Mehrfamilienhaus war kein Glücksgriff, sondern ein Inserat, das monatelang niemand wollte. Zehn Einheiten in Hagen, drei davon leer, die Mieten weit unter Markt, ein Eigentümer, der keinen Euro nachlassen wollte. Gefunden habe ich es nach über sechs Monaten und rund 50 Besichtigungen, gekauft nach fast vier Monaten Verhandlung – mit einem Baustellenbericht als wichtigstem Argument. Heute ist das Haus nahezu saniert und voll vermietet. Hier ist, wie es lief und was ich heute anders machen würde.

Sechs Monate auf der Suche nach dem perfekten Haus

Mein erster Fehler war die Suche selbst. Ich wollte das perfekte Mehrfamilienhaus: gute Lage, guter Zustand, gute Rendite. Das gibt es nicht – und wenn doch, kauft es jemand anderes schneller. Nach über sechs Monaten und rund 50 Besichtigungen habe ich meine Frage geändert: nicht mehr „Ist das Haus perfekt?“, sondern „Kann ich mit diesem Haus Geld verdienen?“

Gefunden habe ich es dann nicht off-market, sondern ganz normal auf einem großen Immobilienportal. Das Inserat stand schon auffällig lange online. Für viele ist das ein Warnsignal. Für mich war es die Chance: Offenbar hatten andere das Potenzial nicht gesehen.

Was ich gesehen habe – und was die anderen gesehen haben

Von außen sah das Haus verwahrlost aus, in einer ansonsten gepflegten Straße. Innen: einfache Ausstattung, ein schmutziges Treppenhaus, vollgestellte Keller und Dachboden. Drei Einheiten standen leer, die Mieten waren seit Jahren nicht angepasst worden. Der Eigentümer hatte jahrelang nur gestrichen und weitervermietet.

Genau das habe ich gesucht. Ein Haus, dessen Probleme lösbar sind und dessen Ertrag heute weit unter dem liegt, was es tragen kann.

So habe ich es geprüft:

• Lage: Das Haus lag genau an der Grenze zwischen einer besseren und einer einfacheren Wohnlage. Online-Lagekarten zeigten das, der Spaziergang durch die Straße bestätigte es: auf der einen Seite eher selbst bewohnte Häuser, auf der anderen eher vermietete.
• Mieten: Ich habe die Bestandsmieten mit vergleichbaren Wohnungen in der Umgebung verglichen – und realistisch angesetzt, nicht mit dem Spitzenwert. Die Bestandsmieten lagen deutlich darunter. Wie Sie die Vergleichsmiete in Hagen einordnen, zeigt unser Mietspiegel-Rechner.
• Kaufpreis im Verhältnis zur Miete: Gemessen an den damaligen Mieten war das Haus nicht billig – gemessen an dem, was es nach der Aufwertung einbringt, schon. Entscheidend war für mich nicht die Miete von heute, sondern die von übermorgen.
• Zustand: Wegen der Größe habe ich einen Bauingenieur mitgenommen. Kein volles Gutachten, sondern eine Begehung auf Stundenbasis mit Baustellenbericht, Fotos und grober Kostenschätzung.

Vier Monate Verhandlung: Ich habe dem Verkäufer eine Last abgenommen

Der Eigentümer wollte zunächst keinen Cent nachlassen. Gelöst hat das kein Druck, sondern der Baustellenbericht. Bei einem gemeinsamen Termin mit Makler und Eigentümer bin ich den Bericht Punkt für Punkt durchgegangen – mit Fotos, mit Kosten, mit dem, was das Haus in den nächsten Jahren braucht.

Meine Haltung dabei: Ich nehme ihm ein Haus ab, das ihm über den Kopf gewachsen ist. Ein Preisnachlass, der begründet ist, beendet kein Gespräch. Eine Zahl ohne Begründung schon. Am Ende haben wir uns in der Mitte zwischen Angebot und meinem Gebot getroffen. Insgesamt hat das fast vier Monate gedauert.

Was ich daraus gelernt habe: Ein Baustellenbericht kostet einen Bruchteil eines Gutachtens und ist das stärkste Argument in jeder Preisverhandlung. Wie eine Ankaufsprüfung im Detail aussieht, beschreiben wir im Beitrag Immobilie vor dem Kauf prüfen.

Nach dem Kauf: kleine Maßnahmen, große Wirkung

Ich habe nicht sofort kernsaniert. Zuerst kamen die Dinge, die wenig kosten und viel verändern:

• Entrümpeln mit den Mietern: Ein gemeinsamer Container-Tag, an dem jeder kostenlos entsorgen konnte. Die meisten haben mitgeholfen – und das Haus fühlte sich danach anders an.
• Dach notdürftig abgedichtet, die größte Gefahr zuerst.
• Garten, Anstrich, Klingelanlage, Briefkästen. Unscheinbar, aber der erste Eindruck für jeden Mietinteressenten.

Danach ließen sich die leeren Wohnungen gut vermieten. Bäder und Elektrik habe ich anschließend Wohnung für Wohnung aus dem laufenden Überschuss saniert. Heute ist das Haus nahezu vollständig saniert.

Was nach dem Kauf eines vermieteten Hauses alles zu tun ist, haben wir in der Nachkauf-Checkliste für vermietete Mehrfamilienhäuser zusammengefasst.

Was ich heute anders machen würde

Die Finanzierung ist der Punkt, den ich am meisten unterschätzt habe. Bei einer Kapitalanlage geht es nicht darum, möglichst schnell schuldenfrei zu sein, sondern darum, mit der Liquidität aus dem Haus das Haus besser zu machen – und die Steuer im Blick zu behalten. Wie sich Tilgung und Restschuld entwickeln, können Sie im Tilgungsrechner durchspielen. Was ein vermietetes Haus nach dem Ertragswertverfahren wert ist, zeigt der Ertragswertverfahren-Rechner.

Was das für Investoren in Hagen bedeutet

Hagen ist kein Markt für schnelle Gewinne, aber ein Markt für Menschen, die Probleme lösen. Viele Häuser gehören Eigentümern, die seit Jahrzehnten vermieten und die Kraft für Sanierung und Verwaltung nicht mehr haben. Wer genau hinsieht, findet Objekte mit Mieten unter Markt und Leerstand, die sich mit Arbeit und Geduld entwickeln lassen.

Zwei Dinge gehören dazu: eine ehrliche Kalkulation und Menschen, die den Weg schon gegangen sind. Für Letzteres gibt es unseren Immobilienstammtisch – und für die Finanzierung von Kapitalanlagen unsere Investorenfinanzierung.

Häufige Fragen

Woran erkennt man ein Mehrfamilienhaus mit Potenzial?

An lösbaren Problemen: Leerstand, Mieten deutlich unter der Marktmiete, sichtbarer Instandhaltungsstau, der sich beziffern lässt. Entscheidend ist, dass die Aufwertung realistisch kalkulierbar ist – nicht, dass das Haus heute gut aussieht.

Lohnt sich ein Bausachverständiger vor dem Kauf?

Bei einem Mehrfamilienhaus fast immer. Eine Begehung mit Baustellenbericht und grober Kostenschätzung kostet deutlich weniger als ein Gutachten und liefert die Grundlage für die Preisverhandlung.

Wie hoch sollte die Tilgung bei einer Kapitalanlage sein?

Das hängt von Steuer, Sanierungsplänen und Liquidität ab. Eine hohe Anfangstilgung senkt die Restschuld, bindet aber Geld, das für Modernisierung fehlt. Bei Kapitalanlagen ist oft eine niedrigere Tilgung sinnvoll – das gehört in eine individuelle Finanzierungsplanung.