Faires-Wohnen-Gesetz NRW: Was ändert sich bei Schrottimmobilien?

Kurz beantwortet: Das Faires-Wohnen-Gesetz NRW soll das Wohnraumstärkungsgesetz von 2021 ablösen und den Städten schärfere Mittel gegen Schrottimmobilien geben – bis zur Treuhandverwaltung und, als letztes Mittel, zur Enteignung. Beschlossen ist es noch nicht: Die Landesregierung hat den Entwurf im März 2026 vorgelegt, inzwischen liegt er dem Landtag vor. Für ordentliche Vermieter ändert sich wenig. Wer aber in einfachen Lagen kauft, ein verwahrlostes Haus erbt oder Wohnungen an Gäste vermietet, sollte den Entwurf kennen. Wir ordnen ihn für Hagen und den Märkischen Kreis ein.

Was ist das Faires-Wohnen-Gesetz NRW und wie ist der Stand?

Das Faires-Wohnen-Gesetz (kurz FWoG NRW) ist ein Gesetzentwurf der Landesregierung. Er richtet sich gegen Häuser, in denen Menschen unter unzumutbaren Bedingungen wohnen: feuchte, verwahrloste Wohnungen, überbelegte Unterkünfte, überhöhte Mieten für Menschen, die kaum Alternativen haben. Im Alltag heißen solche Häuser Schrottimmobilien oder Problemimmobilien.

Der Stand in drei Schritten:

• 17.03.2026: Die Landesregierung beschließt den Entwurf. Am selben Tag beginnt die Anhörung der Verbände, Stellungnahmen sind bis Mitte April möglich.
• Sommer 2026: Geplant war, den Entwurf im Juni dem Landtag zuzuleiten.
• September 2026 (Mitteilung des Bauministeriums zur Kontrollaktion am 24.09.2026): Das Bauministerium meldet, das Gesetz sei „kürzlich“ in den Landtag eingebracht worden.

Ein Beschluss des Landtags ist uns zum Stand 25.10.2026 nicht bekannt. Alles, was hier steht, beschreibt deshalb den Entwurf (Stand: Gesetzentwurf vom 17.03.2026). Im parlamentarischen Verfahren kann sich noch einiges ändern.

Bauministerin Ina Scharrenbach betont, das Gesetz richte sich „nicht gegen die große Mehrheit der Vermieterinnen und Vermieter“. Ziel seien kriminelle Geschäftsmodelle auf dem Rücken sozial Schwächerer. Der Städtetag NRW begrüßt das Vorhaben: Es sei gut, dass das Land den Instrumentenkasten der Kommunen erweitern wolle.

Was ändert sich gegenüber dem Wohnraumstärkungsgesetz?

Das Wohnraumstärkungsgesetz gilt seit Juli 2021. Es hat den Städten als Wohnungsaufsicht zusätzliche Mittel gegeben und im Zusammenhang mit der Zweckentfremdung von Wohnraum erstmals eine Registrierungspflicht eingeführt. Der neue Entwurf baut darauf auf und geht an mehreren Stellen weiter:

• Allgemeine Pflicht: Wohnungen und Unterkünfte müssen so beschaffen, ausgestattet, erhalten und instand gesetzt sein, dass sie ohne erhebliche Beeinträchtigung nutzbar sind. Auch Bewohner tragen Verantwortung für den Zustand.
• Mehr Mängel zählen: Abgasanlagen und Elektroleitungen kommen in den Katalog der Mängel, bei denen die Stadt eingreifen kann. Schon die drohende Sperre von Strom, Energie oder Wasser soll ein Eingreifen rechtfertigen.
• Verbot ausbeuterischer Vermietung: Wohnraum oder Unterkünfte zu unangemessen hohen Entgelten zu überlassen, wird ausdrücklich verboten.
• Gütesiegel „Faire Unterkunft“: Unterkünfte für Beschäftigte können in Städten, die das Land auf Antrag der Stadt per Verordnung für jeweils fünf Jahre bestimmt, registrierungspflichtig werden. Erst nach Verleihung des Siegels dürfen sie in Betrieb gehen; das Siegel hängt gut sichtbar am Eingang, sonst droht ein Bußgeld. Das bisherige Anzeigeverfahren hat sich nach Angaben des Landes nicht im gewünschten Maß bewährt.
• Datenaustausch: Behörden sollen Daten untereinander und mit anderen EU-Staaten austauschen dürfen. Stellt die Stadt Mängel fest, muss sie die Stellen informieren, die staatliche Leistungen für die Wohnkosten zahlen.
• Neue Eingriffe: Treuhandverwaltung und Enteignung als letztes Mittel – dazu der nächste Abschnitt.

Der Datenaustausch ist für die Praxis wichtig: Die landesweiten Kontrollen zielen ausdrücklich auch auf Strukturen des Sozialleistungsmissbrauchs. Wo die Miete für eine mangelhafte Wohnung aus staatlichen Leistungen fließt, sollen die zahlenden Stellen künftig davon erfahren.

Wann drohen Treuhandverwaltung oder Enteignung?

Hier liegt der eigentliche Kern des Entwurfs. Beide Instrumente sind für besonders problematische Fälle gedacht, nicht für den Vermieter, der eine Reparatur zu spät erledigt.

Treuhandverwaltung: Sie soll gegenüber untätigen Eigentümern greifen, deren Häuser verwahrlosen. In diesen Fällen sollen Verwaltung und Bewirtschaftung des Gebäudes übernommen werden können. Wer diese Aufgabe übernimmt, nennt das Land nicht. Nach unserer Einordnung heißt das: Das Haus gehört weiter dem Eigentümer, Verwaltung und Bewirtschaftung liegen dann aber bei jemand anderem. Wie genau die Voraussetzungen und Abläufe aussehen, lässt sich aus den Mitteilungen des Landes noch nicht ablesen.

Enteignung: Sie ist ausdrücklich das letzte Mittel. Vorher muss sich die Gemeinde ernsthaft und vergeblich darum bemüht haben, das Grundstück freihändig zu angemessenen Bedingungen zu kaufen. Und das Grundstück muss danach wieder baulich genutzt oder für Wohnzwecke vorbereitet werden.

Das Land betont: Eine Enteignung soll nur aus zwingenden Gründen und unter engen Voraussetzungen möglich sein – vor allem bei Häusern in so desolatem Zustand, dass eine Sanierung wirtschaftlich nicht mehr vertretbar erscheint. Riskant wird es für Eigentümer, die gar nicht reagieren: zum Beispiel Erbengemeinschaften, die sich nicht einigen, oder Eigentümer, die weit weg wohnen und das Haus sich selbst überlassen.

Erhalten Sie Post von der Wohnungsaufsicht, lassen Sie sich frühzeitig rechtlich beraten. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.

Was gilt künftig für Kurzzeitvermietung?

Nach dem Entwurf sinkt die Grenze für die genehmigungsfreie Kurzzeitvermietung von bisher 90 Tagen auf 56 Nächte pro Kalenderjahr. Das Land begründet das mit der Angleichung an neues EU-Recht. Der Städtetag nennt die kürzeren Fristen ausdrücklich als Neuerung, die er begrüßt.

Was das konkret bedeutet:

• Ob und wie die neue Grenze in Ihrer Stadt greift – etwa, ob dort für die Vermietung an wechselnde Gäste eine Genehmigung nötig ist –, klären Sie am besten bei der Stadtverwaltung. Der endgültige Gesetzestext bleibt abzuwarten.
• Wer eine Wohnung gelegentlich an Gäste vermietet, etwa über Ferienportale, kommt nach dem Entwurf schneller an die Grenze der genehmigungsfreien Vermietung.
• Wer eine Ferienwohnung als Kapitalanlage plant, sollte die Auslastung vorerst nicht mit mehr als 56 genehmigungsfreien Nächten im Jahr rechnen, bis die Rechtslage vor Ort geklärt ist.

Worauf die Bank bei einer Ferienwohnung als Kapitalanlage achtet, steht in unserem Beitrag Ferienimmobilie finanzieren.

Was bedeutet das für Käufer und Eigentümer in Hagen?

Unser Marktbericht Hagen 2026 zählt im Rahmen des Hagen-Pakts rund 350 Problemimmobilien, zwei Drittel davon im sogenannten Fokusraum: Altenhagen, Eckesey, Bahnhofsquartier, Wehringhausen und Haspe. Bei der landesweiten Kontrollaktion am 24.09.2026 war Hagen eine von sechs beteiligten Städten, neben Duisburg, Essen, Gelsenkirchen, Krefeld und Velbert.

Für Käufer in einfachen Lagen ist das Gesetz eher eine gute Nachricht. Das größte Risiko beim Kauf dort war bisher oft nicht das eigene Haus, sondern das verwahrloste Haus nebenan. Bekommen die Städte schärfere Mittel, kann dieses Risiko kleiner werden. In Hagen geht die Stadt schon heute mit Ordnungsrecht und Vorkaufsrechten vor, und die HEG kauft im Rahmen des Hagen-Pakts Problemimmobilien zum Verkehrswert an. Wie das Vorkaufsrecht der Stadt beim Kauf funktioniert, erklären wir im Beitrag zum Vorkaufsrecht der Gemeinde.

Gleichzeitig bezahlt der Markt das höhere Risiko einfacher Lagen kaum noch mit einem Abschlag: Mehrfamilienhäuser in einfachen Lagen wurden 2025 im Mittel zum 12,4-Fachen der Jahresnettokaltmiete gehandelt, in mittleren Lagen zum 12,5-Fachen (Gutachterausschuss Hagen, Grundstücksmarktbericht 2026). Umso wichtiger ist die Prüfung im Einzelfall.

Für Eigentümer und Erben verwahrloster Häuser wird es enger. Wer ein Haus mit Instandhaltungsstau hält und nicht handeln kann oder will, sollte jetzt entscheiden: sanieren oder verkaufen – im Fokusraum auch an die HEG (siehe oben). Ein Verkauf aus eigener Initiative lässt Ihnen mehr Spielraum als ein Verkauf unter Druck – oder als eine Zwangsversteigerung. Dort fallen die Wertgrenzen von 5/10 und 7/10 des Verkehrswerts weg, wenn der Zuschlag im ersten Termin versagt wurde, weil eine dieser Grenzen nicht erreicht war (§§ 74a, 85a ZVG). Was Ihr Haus im heutigen Zustand wert ist, zeigt eine Immobilienbewertung in Hagen.

Für ordentliche Vermieter ändert sich wenig. Wer seine Häuser instand hält, faire Mieten nimmt und erreichbar ist, ist nicht Ziel des Gesetzes.

Wie erkenne ich beim Ankauf eine Schrottimmobilie?

Ein günstiger Preis in einfacher Lage kann eine Chance sein – oder der Anfang eines Problems, das Sie mitkaufen. Diese Punkte sollten Sie vor dem Angebot klären:

Zwei Punkte verdienen besondere Aufmerksamkeit:

• Belegung und Mieten: Wenn auffällig viele Menschen in kleinen Wohnungen wohnen und dafür hohe Mieten zahlen, liegt der Verdacht einer ausbeuterischen Vermietung nahe. Genau das will der Entwurf verbieten. Die Mieteinnahmen, mit denen ein solches Haus angeboten wird, sind dann nicht nachhaltig. Zum Vergleich der Mieten dient der Mietspiegel Hagen.
• Technik: Defekte Elektrik und Abgasanlagen sind nicht nur teuer, sondern nach dem Entwurf ein direkter Anlass für ein Eingreifen der Stadt. Rechnen Sie die Kosten in den Kaufpreis ein.

Wer ein heruntergekommenes Haus kauft und in den ersten drei Jahren saniert, muss außerdem die 15-%-Grenze für anschaffungsnahe Herstellungskosten in die Planung einbeziehen. Wie sie mit AfA, Kaufpreisaufteilung und Exit zusammenhängt, erklären wir im Ratgeber Mehrfamilienhaus kaufen. Stimmen Sie das mit Ihrem Steuerberater ab.

Wie Sie eine Anlageimmobilie systematisch prüfen – von der Lage über die Zahlen bis zum Grundbuch –, zeigt unsere Ankaufsprüfung mit der 4-Ebenen-Checkliste.

Häufige Fragen

Was ist eine Schrottimmobilie?

Umgangssprachlich ein Haus in so schlechtem Zustand, dass es kaum oder nur unter unzumutbaren Bedingungen bewohnbar ist – oft verbunden mit Überbelegung und überhöhten Mieten. Ein fester Rechtsbegriff ist es nicht; das Land spricht von Problemimmobilien.

Ist das Faires-Wohnen-Gesetz schon in Kraft?

Nein. Es ist ein Gesetzentwurf vom 17.03.2026, der inzwischen im Landtag liegt. Ein Beschluss ist uns zum Stand 25.10.2026 nicht bekannt.

Kann mein Haus enteignet werden, wenn es renovierungsbedürftig ist?

Nach dem Entwurf nur aus zwingenden Gründen, unter engen Voraussetzungen und als letztes Mittel – wenn die Gemeinde vorher vergeblich versucht hat, das Grundstück zu angemessenen Bedingungen zu kaufen.

Wie viele Nächte darf ich meine Wohnung künftig an Gäste vermieten?

Nach dem Entwurf genehmigungsfrei bis zu 56 Nächte pro Kalenderjahr statt bisher 90 Tage. Der endgültige Gesetzestext bleibt abzuwarten.