470 Millionen Euro: Hagens Immobilienmarkt dreht

Wo in Hagen gehandelt wird: Die amtlichen Zahlen zeigen auch, in welchen Ortsteilen der Markt spielt (Kaufverträge und Geldumsatz 2025):

*Boele enthält den Verkauf der Papierfabrik Boele-Kabel, einen der 20 Großdeals. Trend = Umsatzentwicklung gegenüber dem Vorjahr laut Gutachterausschuss. Die Kauf- und Mietpreise je Stadtteil folgen weiter unten in der Stadtteiltabelle.

Was die einzelnen Haustypen gekostet haben: Mittlere Kaufpreise 2025, mit der Zahl der ausgewerteten Kaufverträge – bei kleinen Fallzahlen ist der Mittelwert entsprechend beweglich.

Die wichtigste Zahl zuerst: Ein freistehendes Einfamilienhaus kostete 2025 in Hagen im Schnitt 358.000 Euro (typisch: rund 150 m² Wohnfläche, rund 900 m² Grundstück). Eine Doppelhaushälfte lag im Schnitt bei 300.000 Euro, ein Reihenmittelhaus bei 270.000 Euro, ein Reihenendhaus bei 294.000 Euro. Die mittleren 50 Prozent der Verkäufe freistehender Häuser bewegten sich zwischen 249.000 und 461.000 Euro – Lage und Zustand entscheiden also über weit mehr als 100.000 Euro.

Was heißt das im Monat? Ein Rechenbeispiel: 358.000 Euro Kaufpreis plus rund 30.000 Euro Nebenkosten (Grunderwerbsteuer 6,5 Prozent, Notar und Grundbuch rund 2 Prozent). Wer die Nebenkosten und 20 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital mitbringt (zusammen rund 102.000 Euro), finanziert 286.000 Euro. Bei 4,24 Prozent Zins (zehn Jahre fest – die beste Kondition unserer aktuellen Spanne aus der eigenen Vermittlung; je nach Beleihungsauslauf und Bonität reicht sie bis 5,32 Prozent) und 2 Prozent Anfangstilgung sind das rund 1.487 Euro im Monat. Zum Vergleich: Dieselben 150 Quadratmeter zur aktuellen Angebotsmiete kosten rund 1.280 Euro kalt. Der Unterschied liegt bei rund 200 Euro – wobei beim Kauf von Anfang an knapp 480 Euro der Monatsrate in die eigene Tilgung fließen statt an den Vermieter. Beispielrechnung mit Durchschnittswerten; Ihre Kondition hängt von Objekt und Bonität ab.

Wer neu bauen will, braucht zuerst ein Grundstück – und genau da ist Hagen eng: Bauplätze für ein freistehendes Haus kosten je nach Lage 95.000 bis 220.000 Euro (Bodenwert im Mittel rund 280 €/m²), und die Bodenpreise sind 2025 um 12 Prozent gestiegen, nachdem sie drei Jahre stabil waren. Der Blick auf die Neubaugebiete zeigt, wie kurz die Liste geworden ist: Am Loheplatz (Emst) sind von sieben voll erschlossenen Grundstücken noch einzelne für Doppelhaushälften zu haben, an der Buschstraße (Helfe) sind von neun Grundstücken (404–578 m²) nur noch wenige verfügbar. Danach kommen genau zwei Gebiete: Kuhlen Hardt (Kuhlerkamp) startet im Herbst 2026 in die Vermarktung, Am Quambusch (Westerbauer, ehemaliger Sportplatz) folgt im Frühjahr 2027. Weitere Wohnbaugebiete sind weder geplant noch im Bebauungsplan-Verfahren – wer in Hagen neu bauen will, hat mit diesen beiden Gebieten auf absehbare Zeit die letzten planbaren Gelegenheiten. Für Eigentümer von Bestandshäusern und Bauplätzen ist das die beste Nachricht dieses Berichts.

Beim Bestandskauf gehört die Sanierung von Anfang an in die Rechnung: Die Baupreise sind binnen Jahresfrist um weitere gut 3 Prozent gestiegen und liegen rund 90 Prozent über dem Niveau von 2010. Ein günstig gekauftes, unsaniertes Haus ist deshalb nicht automatisch das bessere Geschäft – der amtliche Bericht bepreist den Unterschied konkret: Ein überwiegend modernisiertes Einfamilienhaus wird am Markt rund 35 Prozent höher gehandelt als ein nicht modernisiertes (Umrechnungsfaktor 1,20 gegenüber 0,89).

Neu in diesem Halbjahr: Hagen hat die kommunale Wärmeplanung beschlossen – und weil die Frist für Großstädte am 30. Juni 2026 ablief, gilt seitdem auch in Hagener Bestandsgebäuden die 65-Prozent-Regel des Gebäudeenergiegesetzes. Konkret: Bestehende Heizungen dürfen weiterlaufen und repariert werden, aber jede neu eingebaute Heizung muss zu 65 Prozent mit erneuerbarer Energie laufen – Wärmepumpe, Anschluss an ein Wärmenetz oder Hybridlösung. Wer ein Haus mit alter Öl- oder Gasheizung kauft, sollte den Tausch also von Anfang an mit einpreisen – und vorher in den Wärmeplan der Stadt schauen, ob für die Adresse perspektivisch Fernwärme vorgesehen ist. Beides gehört bei uns inzwischen in jede Kaufberatung.

Die gute Nachricht: Der Tausch ist förderfähig. Über die KfW-Heizungsförderung sind – je nach Einkommen, Tempo und Technik – Zuschüsse von bis zu 70 Prozent der förderfähigen Kosten möglich, ergänzt um einen zinsgünstigen KfW-Ergänzungskredit; alternativ kommt der Steuerbonus nach § 35c EStG (20 Prozent der Sanierungskosten über drei Jahre) infrage – beides zusammen geht nicht, die Wahl gehört durchgerechnet. Dazu kommen die Landesprogramme der NRW.BANK. Was das konkret bedeutet (Fördersätze für Anträge seit der BEG-Reform zum 21.07.2026): Beim Standardfall Wärmepumpe im Einfamilienhaus (28.000 Euro förderfähige Kosten) sind das 12.880 Euro Zuschuss – 30 Prozent Grundförderung plus 16 Prozent Bonus für den Tausch der alten fossilen Heizung. Wichtig: Dieser Tempo-Bonus sinkt ab Februar 2027 halbjährlich um vier Punkte – wer tauschen will, sollte nicht zu lange warten. Mit Einkommensbonus (gestaffelt: +40/+30/+10 Prozent bei zu versteuerndem Haushaltseinkommen bis 30.000/40.000/50.000 Euro) erreicht der Satz den Deckel von 70 Prozent: 19.600 Euro Zuschuss, 8.400 Euro Eigenanteil. Wer stattdessen den Steuerbonus wählt, holt bei 50.000 Euro Sanierungskosten 10.000 Euro direkt von der Steuerschuld zurück. Förderkonditionen ändern sich laufend – deshalb prüfen wir in der Finanzierungsberatung tagesaktuell mit, was zu Objekt und Einkommen passt, und rechnen den Heizungstausch in die Monatsrate ein, bevor Sie kaufen.

Und noch etwas ist neu – und wird in den Schlagzeilen fast nur als Investoren-Thema behandelt: der Hagen-Pakt 2026–2035 (ausführlich im eigenen Kapitel). Auch für Eigennutzer stecken darin drei konkrete Möglichkeiten. Erstens: In den Fokusraum-Quartieren – Altenhagen, Eckesey, Bahnhofsquartier, Wehringhausen, Haspe – fließen über zehn Jahre rund 80 Millionen Euro in Rückbau, Modernisierung und Infrastruktur. Dort sind die Einstiegspreise heute die niedrigsten der Stadt; wer dort oder am Rand dieser Viertel kauft, kauft die staatlich finanzierte Aufwertung mit. Zweitens: Gegen die verwahrloste Immobilie nebenan – bisher das größte unkalkulierbare Risiko beim Kauf in einfachen Lagen – gibt es erstmals ein echtes Instrument: Die Stadt geht mit Ordnungsrecht und Vorkaufsrechten vor, die HEG kauft Problemimmobilien zum Verkehrswert an und baut zurück. Das schützt den Wert der Häuser drumherum. Drittens, der Klassiker in Hagen: Wer ein Zwei- oder Mehrfamilienhaus kauft, selbst eine Wohnung bezieht und den Rest vermietet, kann für den vermieteten Teil die verbesserte Modernisierungsförderung nutzen – die Förderhöchstbeträge gibt es jetzt schon ab Effizienzhaus-70-Standard statt 55. Welche Kombination für Ihre Situation trägt, gehört in die Finanzierungsberatung (siehe nächstes Kapitel).

Die Landesförderung beantragen Sie bei der Bewilligungsbehörde der Stadt Hagen, ausgezahlt wird über die NRW.BANK. Bundeszuschüsse laufen über KfW-Portal und BAFA, geförderte Kredite über den Finanzierungspartner. Bund und Land fördern verschiedene Kostenblöcke und lassen sich richtig kombiniert stapeln – welche Kombination für Ihr Objekt zulässig ist und gewinnt, rechnen wir in der Beratung durch. Die Richtlinien werden jährlich angepasst; maßgeblich ist die Fassung zum Antragszeitpunkt.

Eigennutzer profitieren aus dem Pakt selbst nur indirekt. Die NRW-Wohneigentumsförderung gilt zwar auch für den Bestandskauf, ist aber einkommensabhängig: Einkommensgruppe A endet beim anrechenbaren Jahreseinkommen von 20.420 Euro (ein Haushaltsmitglied) beziehungsweise 24.600 Euro (zwei), je weiterer Person kommen 5.660 Euro hinzu, je Kind 740 Euro; Gruppe B liegt 40 Prozent darüber. Wer darüber liegt, fährt über die KfW-Programme aus dem Baufinanzierungskapitel. Die Förderung will ins Objekt gerechnet werden – wir koordinieren Anträge und Rechnung in der Beratung.

Die Leitzahl des Hagener Zinshausmarktes: Mehrfamilienhäuser (Gewerbeanteil unter 20 Prozent) wurden 2025 im Mittel zum 12,4-Fachen der Jahresnettokaltmiete gehandelt – das entspricht rund 8 Prozent Bruttorendite vor Kosten. Nach dem Überhitzungs-Hoch von 2022 (15,5-fach) hat sich der Markt damit das zweite Jahr in Folge auf diesem Niveau eingependelt. Der mittlere Kaufpreis lag bei 888 €/m² Wohnfläche in mittleren und 820 €/m² in einfachen Lagen.

Von außen bestätigt: Diese Einschätzung teilt inzwischen auch die überregionale Presse. In einem Mietrendite-Ranking der 52 größten deutschen Städte für das erste Halbjahr 2026, über das das Handelsblatt am 20. August 2026 berichtet hat, belegt Hagen mit 5,24 Prozent Bruttomietrendite Platz 4 – hinter Chemnitz (5,77 Prozent), Wuppertal (5,26) und Mönchengladbach (5,25), vor Krefeld (5,21). Der Durchschnitt aller 52 Städte liegt bei 4,17 Prozent, die Metropolen deutlich darunter: Köln 3,46, Berlin und Frankfurt je 3,39, München 3,24 und Hamburg 3,00 Prozent. Für denselben Euro Kaufpreis gibt es in Hagen also rund drei Viertel mehr Miete als in Hamburg.

Zwei Hinweise zur Einordnung, weil hier gern Äpfel mit Birnen verglichen werden: Das Ranking rechnet mit Angebotsdaten für Eigentumswohnungen – Kaufpreis einer Bestandswohnung im Verhältnis zur Kaltmiete bei Neuvermietung. Unser Faktor 12,4 stammt dagegen aus amtlichen Kaufverträgen für Mehrfamilienhäuser. Beide Kennziffern messen Unterschiedliches, zeigen aber in dieselbe Richtung. Und: Eine hohe Mietrendite ist kein Geschenk, sondern die Bezahlung für Risiko – Leerstand, Mieterstruktur und schwächere Wertentwicklung. Genau deshalb steht am Ende dieses Kapitels der Abschnitt „Risiken, ehrlich benannt".

Die auffälligste Zahl steckt im Detail: Einfache Lagen (Faktor 12,4) kosten inzwischen praktisch denselben Vervielfältiger wie mittlere Lagen (12,5). Noch 2019 lag mehr als eine Faktorstufe dazwischen. Der Markt bezahlt das höhere Risiko einfacher Lagen also kaum noch mit einem Abschlag – umso wichtiger wird die Einzelfallprüfung: Mieterstruktur, Leerstand im Umfeld, Substanz. Gute Wohnlagen sind mit rund dem 15,4-Fachen (wenige Fälle) und Dreifamilienhäuser mit dem 17,3-Fachen deutlich teurer – hier kauft man Sicherheit, keine Rendite.

Mietpotenzial: Die Mieten sind der stille Treiber des Hagener Marktes. Die Angebotsmieten für Bestandswohnungen sind zuletzt um durchschnittlich 5,9 Prozent pro Jahr gestiegen – von 5,00 €/m² (2015) auf 7,00 €/m² (2024), aktuell werden Wohnungen in Standardgrößen im Schnitt für rund 7,40 bis 7,50 €/m² inseriert. Der qualifizierte Mietspiegel 2025 setzt die Bestandsmieten je nach Baujahr und Ausstattung bei 5,70 bis 10,40 €/m² an; die Masse des Altbestands liegt bei 5,70 bis 6,85 €/m². Zwischen einer typischen Bestandsmiete und der Marktmiete liegen damit häufig 1 bis 1,50 €/m² – bei einem Haus mit 500 m² Wohnfläche sind das 6.000 bis 9.000 Euro Jahresrohertrag, die sich über Mieterwechsel, Modernisierung und saubere Mietspiegel-Arbeit heben lassen.

Marcs Expertentipp – die U-Kurve in Rendite umrechnen: Die Angebotsdaten nach Größe und Zimmerzahl verraten mehr als Durchschnittspreise. Das Rückgrat des Hagener Wohnungsmarkts sind 2- und 3-Zimmer-Wohnungen mit rechnerisch 4,3 bis 4,4 Prozent Angebots-Bruttorendite (Ø-Werte, vor Kosten). Der unterschätzte Deal aber ist die kompakte Familienwohnung – vier Zimmer auf 85 bis 100 m²: eingekauft im günstigsten Flächenband der Stadt (rund 2.100 €/m²), vermietet mit der Familien-Prämie von über 9 €/m², weil große Wohnungen knapp sind. Auf genau solche Grundrisse achten wir beim Ankauf eines Mehrfamilienhauses – sie vermieten sich am schnellsten und tragen die Miete von morgen. Schwächstes Segment der Stadt: 100–125 m² im Eigentumswohnungs-Kauf mit nur rund 3,5 Prozent – hier zahlt man Eigennutzer-Konkurrenz mit.

Value-Add: Der Gutachterausschuss weist für weitgehend leergezogene Altbau-Mehrfamilienhäuser (Schwerpunkt Wehringhausen) 2025 einen Vergleichswert von rund 480 €/m² aus – nach 840 €/m² im Jahr 2024, bei allerdings nur fünf Fällen. Wer sanieren kann, kauft hier für gut die Hälfte des Preises vermieteter Häuser in mittlerer Lage. Das ist die Chance – und zugleich das anspruchsvollste Segment des Marktes: Die Sanierungskosten (Baupreise +90 Prozent seit 2010) entscheiden, ob aus dem Einstiegspreis eine Rendite wird.

Wie die Förderung diese Rechnung dreht, zeigt ein Beispiel: Ein Investor kauft einen leergezogenen Altbau mit sechs Wohnungen und 500 m² Wohnfläche für 240.000 Euro (480 €/m²) und saniert für 300.000 Euro – Wärmepumpen- Zentralheizung 90.000 Euro, Dach, Fassade und Fenster 210.000 Euro. Für die Heizung gibt es als Vermieter die 30-Prozent-Grundförderung der KfW (27.000 Euro Zuschuss; die Selbstnutzer-Boni gelten hier nicht), für die Gebäudehülle den BAFA-Zuschuss von 15 Prozent plus iSFP-Anteil (rund 33.000 Euro, je Wohneinheit gedeckelt). Effektiver Einsatz: 480.000 Euro – rund 960 €/m², komplett saniert, während unsanierte vermietete Häuser in mittlerer Lage amtlich 888 €/m² kosten. Alternativ oder ergänzend kommt das NRW-Modernisierungsdarlehen mit Tilgungsnachlass ab Effizienzhaus-70-Standard infrage (Hagen-Pakt) – welche Kombination förderrechtlich zulässig ist und gewinnt, rechnen wir je Objekt durch.

Risiken, ehrlich benannt

Hagen hat 32.000 Einwohner weniger als 1975 – aber seit 2014 wächst die Stadt wieder leicht, getragen von Zuwanderung (zuletzt +543 Personen Wanderungssaldo 2024, Gewinne vor allem bei Familien), und die amtliche Vorausberechnung sieht die Bevölkerung bis 2040 stabil. Der Leerstand lag laut Zensus 2022 bei 5,8 Prozent, nur die Hälfte davon marktaktiv – mit großen Unterschieden je Lage. Dazu kommen harte Kostenfaktoren: Grundsteuer-B-Hebesatz 1.139 Punkte (einer der höchsten in NRW), Gewerbesteuer 520 Punkte, Kaufkraft rund 10 Prozent unter dem Landesschnitt. Der geförderte Wohnungsbestand hat sich in zehn Jahren fast halbiert (nur noch 3.411 Wohnungen) – sozialpolitisch ein Problem, für Bestandshalter ein Hinweis auf auslaufende Bindungen. Und die Zwangsversteigerungsverfahren ziehen wieder an (157 im Jahr 2025 nach 106 im Vorjahr) – noch auf niedrigem Zuschlagsniveau (nur 17 Zuschläge mit zusammen 1,56 Millionen Euro, im Mittel rund 105.000 Euro und etwa 30 Prozent unter dem Verkehrswert), aber ein Frühindikator, den wir in der nächsten Ausgabe weiterverfolgen.

Was die Investoren unseres Stammtischs für die nächsten zwölf Monate planen

Was das für das zweite Halbjahr bedeutet. Das Kaufinteresse ist da, und zwar deutlich: 62 Prozent der Befragten wollen in den nächsten zwölf Monaten zukaufen, verkaufen wollen nur sieben. Auf jeden verkaufswilligen Investor kommen damit mehr als acht kaufwillige – für Eigentümer, die ohnehin über einen Verkauf nachdenken, ist das die eigentliche Nachricht dieses Berichts.

Interessanter als das Interesse ist aber, woran es hakt. Nur sechs Prozent nennen das Zinsniveau als größte Bremse – gemessen an der öffentlichen Debatte überraschend wenig. Es sind die Kaufpreise (28 Prozent) und das fehlende passende Angebot (24 Prozent), die den Markt ausbremsen; weitere 20 Prozent scheitern an der Finanzierung selbst. Die Freitextantworten sagen deutlich, was damit gemeint ist: nicht der Zinssatz, sondern die Eigenkapitalquote, die die Banken verlangen. Das deckt sich mit dem, was wir in der Baufinanzierung täglich sehen – und ist der Grund, warum der Beleihungsauslauf in diesem Bericht ein eigenes Kapitel bekommen hat.

Die Vermietungsseite bleibt derweil fest: 65 Prozent der befragten Vermieter haben ihre Mieten erhöht, gesenkt hat niemand, und drei von vier vermieten frei werdende Wohnungen binnen vier Wochen neu. Ein Nachfrageüberhang, der Preisdruck nach unten unwahrscheinlich macht – solange die Neubaupipeline so leer bleibt, wie sie ist.

Im gedruckten Heft steht an dieser Stelle eine Auswahl der Objekte, die wir zum Redaktionsschluss in der Vermarktung hatten – jeweils mit Quadratmeterpreis und Energieklasse, eingeordnet in die amtlichen Werte dieses Berichts. Ein saniertes Ein-/Zweifamilienhaus in Hagen etwa lag bei 2.463 €/m² und damit deutlich über dem Hagener Mittel von 358.000 Euro für freistehende Häuser – dafür saniert und mit zweiter Einheit, also teilbar in selbst bewohnen und vermieten. Eine Vierzimmerwohnung in Hagen-Mitte kam auf 1.797 €/m² und damit unter den Hagener Angebotsschnitt von rund 1.960 Euro.

Weil sich der Bestand schneller dreht als ein halbjährlicher Bericht – von den sechs Objekten der Druckausgabe waren drei binnen zwei Tagen verkauft –, zeigen wir hier bewusst keine feste Liste, sondern verweisen auf den aktuellen Stand.