Vermietung an Angehörige: Wie viel Miete müssen Sie verlangen, damit das Finanzamt mitspielt?

Kurz beantwortet: Bei der Vermietung an Angehörige sollten Sie mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete verlangen – dann gilt die Vermietung als voll entgeltlich, und Sie können Ihre Werbungskosten vollständig abziehen (§ 21 Abs. 2 Satz 2 EStG). Ab 50 und unter 66 Prozent entscheidet eine Prognose über 30 Jahre, ob das Finanzamt mitspielt. Unter 50 Prozent wird immer aufgeteilt: Werbungskosten zählen dann nur noch anteilig. Maßstab ist die ortsübliche Miete einschließlich umlagefähiger Nebenkosten – in Hagen ermitteln Sie die Kaltmiete am besten über den qualifizierten Mietspiegel.

Eine Wohnung an die eigenen Kinder, an die Eltern oder an Geschwister zu vermieten, ist für viele Eigentümer in Hagen und im Märkischen Kreis naheliegend. Die Familie soll nicht den vollen Marktpreis zahlen. Das ist erlaubt: Die Miethöhe dürfen Sie frei vereinbaren, und die Gründe für eine günstige Miete sind für das Finanzamt unerheblich. Entscheidend ist, welche Kosten Sie danach noch steuerlich geltend machen dürfen.

Stand: § 21 Abs. 2 EStG in der ab Veranlagungszeitraum 2021 geltenden Fassung (abgerufen am 02.11.2026) und Merkblatt des Bayerischen Landesamts für Steuern zur verbilligten Vermietung (2022). Dieser Beitrag erklärt die Grundzüge und ersetzt keine Steuerberatung. Die R&G Wirtschaftskanzlei GmbH erbringt keine Steuerberatung – stimmen Sie Ihren Fall bitte mit Ihrem Steuerberater ab.

Ab welcher Miete erkennt das Finanzamt die Vermietung an Angehörige voll an?

Ab 66 Prozent der ortsüblichen Miete. Der Gesetzestext lautet: „Beträgt das Entgelt bei auf Dauer angelegter Wohnungsvermietung mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete, gilt die Wohnungsvermietung als entgeltlich.“

Für Sie heißt das: Alle Kosten, die mit der Wohnung zusammenhängen, sind in voller Höhe Werbungskosten. Dazu gehören Darlehenszinsen, Grundsteuer, Versicherungen, Reparaturen und die Abschreibung auf das Gebäude, die AfA. Eine Gewinnerwartung prüft das Finanzamt in diesem Bereich nicht – sie wird gesetzlich unterstellt.

Zwei Punkte werden dabei leicht übersehen:

• Es zählt die Bruttomiete. Die ortsübliche Miete ist nach dem Merkblatt der Finanzverwaltung die Kaltmiete zuzüglich der umlagefähigen Nebenkosten nach der Betriebskostenverordnung. Verglichen wird also warm mit warm, nicht kalt mit kalt.
• Es zählt, was tatsächlich fließt. Maßgeblich ist die „vereinbarte und tatsächlich gezahlte“ Miete. Eine Miete, die nur auf dem Papier steht, hilft nicht.

Die Regel ist eine Vereinfachung zu Ihren Gunsten. Ohne sie müsste das Finanzamt jede verbilligte Vermietung in einen bezahlten und einen geschenkten Teil aufteilen – und die Kosten für den geschenkten Teil streichen.

Was gilt zwischen 50 und 66 Prozent der ortsüblichen Miete?

Hier wird es unsicher. Seit dem Veranlagungszeitraum 2021 prüft das Finanzamt in diesem Bereich eine Totalüberschussprognose. Die Frage lautet: Bleibt über die voraussichtliche Dauer der Vermietung insgesamt ein Überschuss der Mieteinnahmen über die Werbungskosten?

Als Zeitraum legt die Rechtsprechung typisierend 30 Jahre zugrunde, sofern die Vermietung nicht von vornherein befristet ist. Das Ergebnis entscheidet:

• Prognose positiv: Die Werbungskosten sind voll abziehbar – wie oberhalb von 66 Prozent.
• Prognose negativ: Die Vermietung wird in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt. Werbungskosten zählen nur anteilig.

Gerade bei frisch gekauften und stark finanzierten Wohnungen fällt eine solche Prognose nicht automatisch positiv aus: Hohe Zinsen und die Abschreibung stehen einer niedrigen Miete gegenüber. Wie die Prognose im Einzelnen gerechnet wird, beschreibt das BMF-Schreiben vom 08.10.2004 (BStBl I S. 933, Tz. 33 ff.). Diese Rechnung gehört in die Hände Ihres Steuerberaters.

In den Veranlagungszeiträumen 2012 bis 2020 gab es diesen Zwischenbereich nicht: Damals wurde unter 66 Prozent ohne Prognose aufgeteilt. Wer in älteren Unterlagen oder Ratgebern liest, unter 66 Prozent sei die Aufteilung zwingend, hat diesen alten Stand vor sich.

Was passiert unter 50 Prozent?

Unter 50 Prozent der ortsüblichen Miete schreibt das Gesetz die Aufteilung vor: Die Nutzungsüberlassung ist „in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen“ (§ 21 Abs. 2 Satz 1 EStG). Eine Prognose findet nicht statt.

Ein vereinfachtes Beispiel: Verlangen Sie 40 Prozent der ortsüblichen Miete, gilt die Wohnung zu 40 Prozent als vermietet und zu 60 Prozent als unentgeltlich überlassen. Von Zinsen, Reparaturen und AfA können Sie dann nur 40 Prozent abziehen.

Ganz ohne Miete – also bei einer unentgeltlichen Überlassung – fällt der Werbungskostenabzug vollständig weg. Ob das trotzdem die richtige Lösung ist, hängt von Ihrem Ziel ab. Überlassen Sie eine Wohnung zum Beispiel einem Kind, für das Sie Kindergeld erhalten, kann das steuerlich als Eigennutzung zählen – mit Folgen für einen späteren Verkauf. Die Einzelheiten stehen im Beitrag zur Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf.

Wie ermitteln Sie die ortsübliche Miete in Hagen?

Für Wohnungen in Hagen ist der qualifizierte Mietspiegel der Stadt Hagen 2025 die naheliegende Grundlage. Er gilt seit dem 01.10.2025, wird vom Gutachterausschuss herausgegeben und weist für die Standardwohnung Nettokaltmieten von 5,70 bis 10,40 Euro je Quadratmeter aus – je nach Baujahr und Ausstattung, dazu kommen Zu- und Abschläge für Lage, Größe und energetischen Zustand. Den passenden Wert für Ihre Wohnung finden Sie mit Tabelle und Rechner auf unserer Seite zum Mietspiegel Hagen.

So gehen Sie vor:

1. Ortsübliche Kaltmiete bestimmen: Mietausgangsgröße aus dem Mietspiegel ablesen und die Zu- und Abschläge anbringen.
2. Umlagefähige Nebenkosten addieren: Grundsteuer, Wasser, Müll, Versicherung, Heizung und die übrigen Betriebskosten, die Sie nach der Betriebskostenverordnung umlegen dürfen. Ihre letzte Nebenkostenabrechnung ist dafür die beste Grundlage.
3. Grenze ausrechnen: Die Summe aus beidem ist die ortsübliche Bruttomiete. Davon 66 Prozent – das ist Ihr Mindestwert.

Ein Rechenbeispiel mit dem Wert von unserer Mietspiegel-Seite: Eine 70-m²-Wohnung, Baujahr 1975, mittlere Ausstattung, gute Wohnlage kommt auf eine ortsübliche Nettokaltmiete von rund 470 Euro im Monat. 66 Prozent der ortsüblichen Kaltmiete sind 310,20 Euro, 50 Prozent sind 235 Euro. Das ist noch nicht die Grenze selbst: Dazu kommen 66 Prozent (bzw. 50 Prozent) der umlagefähigen Nebenkosten Ihrer Wohnung.

Eine einfache Faustregel ergibt sich daraus: Verlangen Sie mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Kaltmiete und legen Sie die Nebenkosten voll um, liegt auch die Bruttomiete über der 66-Prozent-Grenze. Wer die Nebenkosten dagegen „großzügig“ weglässt, rutscht schnell darunter, obwohl die Kaltmiete stimmt.

Zwei Einschränkungen: Der Mietspiegel gilt für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern ab drei Einheiten und für vermietete Eigentumswohnungen, nicht für vermietete Ein- und Zweifamilienhäuser. Und für Wohnungen in Iserlohn, Lüdenscheid oder anderen Orten im Märkischen Kreis gilt der Hagener Mietspiegel nicht – dort brauchen Sie einen eigenen Vergleichsmaßstab. Wenn Sie unsicher sind, ob Ihre Wohnung eher am oberen oder unteren Rand liegt, rechnen Sie lieber mit etwas Abstand zur Grenze.

Was muss im Mietvertrag mit Angehörigen stehen?

Wir empfehlen, den Vertrag mit Angehörigen so zu gestalten und so zu leben, wie Sie ihn auch mit einem fremden Mieter schließen würden. Das Gesetz knüpft die 66-Prozent-Regel an eine „auf Dauer angelegte“ Vermietung, und die Finanzverwaltung stellt auf die „vereinbarte und tatsächlich gezahlte“ Miete ab. Beides müssen Sie im Zweifel belegen können.

Eher hakt es nicht am Vertragstext, sondern daran, wie er gelebt wird: Die Miete wird ein paar Monate nicht gezahlt, „weil es gerade knapp ist“, oder die Nebenkosten werden nie abgerechnet. Eine Familie darf großzügig sein – aber dann sollte sich das in einer niedrigeren vereinbarten Miete zeigen, nicht in Zahlungen, die einfach ausbleiben.

Ob Ihr Vertrag im Einzelnen den Anforderungen des Finanzamts genügt, klären Sie bitte vor dem Einzug mit Ihrem Steuerberater. Bei Fragen zum Mietrecht ist ein Rechtsanwalt der richtige Ansprechpartner.

Worauf sollten Sie bei bestehenden Verträgen jedes Jahr achten?

Maßgeblich ist das Verhältnis der tatsächlich gezahlten zur ortsüblichen Miete – und beide können sich ändern. Eine Miete, die beim Einzug bei 70 Prozent lag, kann ein paar Jahre später unter 66 Prozent gefallen sein – ohne dass Sie etwas geändert haben. Drei Dinge verschieben die Rechnung:

• Ein neuer Mietspiegel: Steigt die ortsübliche Kaltmiete, sinkt Ihr Anteil daran.
• Steigende Nebenkosten: Sie erhöhen die ortsübliche Bruttomiete. Passen Sie die Vorauszahlung nach der Abrechnung an.
• Modernisierungen: Neue Heizung, neues Bad oder bessere Dämmung können die Wohnung in eine höhere Ausstattungsklasse bringen.

Liegen Sie zu knapp, hilft eine Mieterhöhung. Auch unter Angehörigen gelten dafür die üblichen Regeln: In Hagen darf die Miete innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 Prozent steigen und nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Wie Sie dabei vorgehen, zeigt unser Beitrag zur Mieterhöhung mit Vergleichsmiete und Kappungsgrenze.

Unser Rat aus der eigenen Vermietung in Hagen: Legen Sie den Termin fest, an dem die Nebenkostenabrechnung ohnehin auf dem Tisch liegt, und prüfen Sie dann in fünf Minuten die Grenze. So bemerken Sie ein Absinken unter 66 Prozent, bevor es das Finanzamt tut.

Wie passt die Vermietung an Angehörige in Ihre Gesamtstrategie?

Eine Wohnung für die Familie ist steuerlich eine Kapitalanlage mit Sonderregeln. Die übrigen Stellschrauben bleiben dieselben: Kaufpreisaufteilung und AfA, die 15-Prozent-Grenze für Sanierungen in den ersten drei Jahren und die zehnjährige Spekulationsfrist für einen späteren Verkauf. Den Überblick geben wir im Beitrag zur Steueroptimierung bei Immobilieninvestments.

Wenn Sie für ein Familienmitglied gezielt eine Wohnung kaufen wollen, finden Sie passende Objekte unter Anlageimmobilien in Hagen. Austausch mit anderen Vermietern aus der Region bietet der monatliche Immobilienstammtisch Hagen.

Häufige Fragen

Wie viel Miete muss ich verlangen, wenn ich an meine Kinder vermiete?

Mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete einschließlich umlagefähiger Nebenkosten. Dann gilt die Vermietung als entgeltlich, und Sie können Ihre Werbungskosten voll abziehen (§ 21 Abs. 2 Satz 2 EStG).

Gilt die 66-Prozent-Grenze für die Kaltmiete oder die Warmmiete?

Nach dem Merkblatt der Finanzverwaltung für die Bruttomiete, also Kaltmiete plus umlagefähige Nebenkosten. Wer mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Kaltmiete verlangt und die Nebenkosten voll umlegt, liegt auch bei der Bruttomiete über der Grenze.

Was passiert, wenn die Miete unter 66 Prozent fällt?

Ab 50 und unter 66 Prozent prüft das Finanzamt mit einer Prognose über in der Regel 30 Jahre, ob insgesamt ein Überschuss entsteht. Fällt sie negativ aus, oder liegt die Miete unter 50 Prozent, sind die Werbungskosten nur noch anteilig abziehbar.

Darf ich meinen Angehörigen die Wohnung auch kostenlos überlassen?

Ja, aber dann entfällt der Werbungskostenabzug für diese Wohnung. Ob das in Ihrem Fall sinnvoller ist, besprechen Sie am besten mit Ihrem Steuerberater.