Baufinanzierung
Von der Zusage bis zur Auszahlung
Der Darlehensvertrag ist unterschrieben – und dann passiert erst einmal nichts. Was in dieser Zeit läuft, wer was beauftragt und wann das Geld fließt.
Das Wichtigste in Kürze
Die Bank zahlt nicht nach der Vertragsunterschrift, sondern wenn zwei Dinge vorliegen: die Fälligkeitsmitteilung des Notars und die gesicherte Grundschuld. Den Auszahlungsauftrag geben Sie, das Geld geht in der Regel direkt an den Verkäufer. Zwischen Fälligkeitsmitteilung und Gutschrift vergehen meist ein bis zwei Wochen.
Der Ablauf in sechs Schritten
Die Reihenfolge ist bei allen Banken gleich aufgebaut. Was sich unterscheidet, sind Fristen und Formulare – und die Frage, wie schnell Notar und Grundbuchamt arbeiten.
Darlehensvertrag unterschrieben
Sie und die Bank
Damit steht die Finanzierung, aber es fließt noch kein Geld. Der Vertrag nennt die Voraussetzungen, die bis zur Auszahlung erfüllt sein müssen.
Grundschuld beim Notar bestellen
Sie beim Notar
Die Bank schickt die Grundschuldbestellungsurkunde an den Notar, Sie unterschreiben sie dort – oft im selben Termin wie den Kaufvertrag. Hier steht auch der Zinssatz, über den fast alle Käufer stolpern; dazu unten mehr.
Voraussetzungen prüfen
Notar
Der Notar wartet auf das, was den Kaufpreis sicher macht: Eintragung der Auflassungsvormerkung für Sie, Löschung oder Freigabe der alten Grundschulden des Verkäufers, Verzicht der Gemeinde auf ihr Vorkaufsrecht. Das ist meist der längste Abschnitt.
Fälligkeitsmitteilung
Notar an Sie und die Bank
Liegt alles vor, teilt der Notar mit, dass der Kaufpreis fällig ist, und nennt Betrag, Empfänger und Zahlungsfrist. Erst ab hier läuft die Uhr.
Auszahlungsauftrag an die Bank
Sie – wir bereiten ihn vor
Die Bank zahlt nicht automatisch. Sie braucht Ihren Auftrag mit Betrag, Empfänger und Termin. Schicken Sie uns die Fälligkeitsmitteilung, sobald sie da ist – dann prüfen wir, ob alles zum Kaufvertrag passt.
Überweisung
Bank an den Verkäufer
Die Bank zahlt an den im Kaufvertrag genannten Empfänger, häufig unter Treuhandauflagen an den Notar. Danach beginnt Ihre Ratenzahlung – der erste Einzug kommt je nach Vertrag im Folgemonat.
Was Sie vorher erledigen können
Die meiste Zeit geht nicht bei der Bank verloren, sondern beim Warten auf Unterlagen. Drei Dinge lassen sich vorziehen:
- Grundschuldbestellung gleich beim Notartermin unterschreiben, nicht erst danach.
- Kontoverbindung für den Rateneinzug der Bank mitteilen – fehlt sie, verzögert das den Start der Zahlungen, nicht die Auszahlung.
- Gebäudeversicherung abschließen. Viele Banken machen die Auszahlung davon abhängig, weil das Gebäude ihre Sicherheit ist.
Welche Nachweise die Bank darüber hinaus sehen will, steht in der Unterlagenübersicht.
Die Fragen, die uns dazu am häufigsten erreichen
Gesammelt aus der laufenden Betreuung – in der Reihenfolge, in der sie typischerweise auftauchen.
Häufige Fragen
Häufige Fragen zur Auszahlung
In der Grundschuldbestellung stehen 12 % Jahreszinsen – zahlen wir die jährlich?
Nein, das ist nicht Ihr Kreditzins, und abgebucht wird er nicht. Der Satz in der Urkunde ist der dingliche Sicherungszins. Er legt fest, bis zu welchem Betrag die Bank im Ernstfall aus dem Grundstück vorgehen könnte – also auch für rückständige Zinsen, Kosten und Gebühren, die über die reine Darlehenssumme hinausgehen. Deshalb liegt er bewusst deutlich über dem vereinbarten Zins. Solange Sie Ihre Raten zahlen, spielt er keine Rolle. Was die Bank daraus tatsächlich geltend machen darf, regelt die Sicherungsabrede, die Sie mit dem Darlehen unterschreiben.
Wer schickt den Auszahlungsauftrag an die Bank?
Den Auftrag geben Sie als Darlehensnehmer – die Bank zahlt nicht von sich aus, auch wenn ihr die Fälligkeitsmitteilung des Notars vorliegt. Bei uns betreuten Finanzierungen bereiten wir den Auftrag vor und stimmen ihn mit Ihnen ab, damit Betrag, Empfänger und Termin zum Kaufvertrag passen. Schicken Sie uns die Fälligkeitsmitteilung, sobald der Notar sie verschickt.
Zahlt die Bank an mein Konto oder direkt an den Verkäufer?
In aller Regel direkt an den im Kaufvertrag genannten Empfänger – also an den Verkäufer oder auf ein Notaranderkonto, nicht auf Ihr Girokonto. Das ist kein Misstrauen, sondern Teil der Sicherung: Die Bank zahlt gegen den Nachweis, dass ihre Grundschuld den vereinbarten Rang bekommt. Nur Teilbeträge, die Sie selbst verauslagen – etwa Modernisierungskosten –, laufen über Ihr Konto.
Muss die Grundschuld im Grundbuch stehen, bevor Geld fließt? Was ist eine Rangbescheinigung?
Auf die Eintragung müsste man oft wochenlang warten. Deshalb arbeitet der Notar mit einer Rangbescheinigung: Er bestätigt der Bank, dass der Antrag auf Eintragung beim Grundbuchamt vorliegt und die Grundschuld den vereinbarten Rang erhalten wird. Mit dieser Bestätigung zahlt die Bank aus, bevor die Eintragung vollzogen ist.
Was ist ein Treuhandauftrag – muss ich dafür etwas tun?
Nein, der läuft zwischen Bank und Notar. Die Bank überweist unter Auflagen: Der Notar darf das Geld erst weiterleiten, wenn die vereinbarten Voraussetzungen erfüllt sind – typischerweise Lastenfreistellung der alten Grundschulden und gesicherter Rang der neuen. Erfüllt er die Auflagen nicht, muss er das Geld zurückgeben. Für Sie heißt das vor allem: Es dauert ein paar Tage länger, dafür ist beides abgesichert.
Wie lange dauert es von der Fälligkeitsmitteilung bis zum Geld?
Rechnen Sie mit ein bis zwei Wochen zwischen Fälligkeitsmitteilung und Gutschrift. Im Kaufvertrag steht meist eine Zahlungsfrist von zwei Wochen ab Mitteilung – die ist darauf abgestimmt. Eng wird es, wenn Unterlagen fehlen oder die Grundschuldbestellung noch nicht beim Notar unterschrieben ist. Beides lässt sich vorher erledigen.
Wer zahlt die Notarrechnung – ist die im Darlehen enthalten?
Die Notarrechnung geht an Sie und wird separat bezahlt, nicht vom Notar aus dem Kaufpreis einbehalten. Ob sie aus Eigenkapital kommt oder mitfinanziert ist, hängt davon ab, wie die Kaufnebenkosten in Ihrer Finanzierung berücksichtigt wurden. Das sehen Sie in Ihrem Finanzierungsvorschlag unter den Nebenkosten.
Ist mein Darlehen nach der Auszahlung vollständig abgerufen?
Nicht unbedingt. Bei Kauf plus Modernisierung wird oft in Teilen abgerufen: zuerst der Kaufpreis, später die Baukosten gegen Rechnungen. Für nicht abgerufene Teile verlangen Banken nach einer bereitstellungsfreien Zeit Bereitstellungszinsen. Wie lange diese Zeit bei Ihnen läuft, steht im Darlehensvertrag.
Fälligkeitsmitteilung bekommen?
Schicken Sie sie uns – wir prüfen, ob Betrag und Empfänger zum Kaufvertrag passen, und bereiten den Auszahlungsauftrag vor.