50 Einheiten in 18 Monaten: Daniel Dissel über Mietergespräche als Renditehebel – und den Mietausfall, der vor Gericht endete

Kurz beantwortet: Daniel Dissel hat 2021 seine erste Eigentumswohnung in Hagen gekauft – und ab 2024 in rund 18 Monaten 50 Einheiten aufgebaut. Sein größter Renditehebel sind Bestandsmieten weit unter Markt, die er nicht per Brief, sondern im persönlichen Gespräch hebt – gegen Verbesserungen in der Wohnung. Seine teuerste Lehre war ein Mieter, der ab dem zweiten Monat nicht mehr zahlte: Kündigung, Räumungsklage, Räumung nach gut sechs Monaten, ein Schaden von mehreren Tausend Euro. Daniels Fazit: Das gehört zum Gesetz der großen Zahl.

Die erste Wohnung in Hagen – und drei Jahre Stillstand

Daniel kommt aus der Logistik und hat sich erst Anfang 30 ernsthaft mit Geld beschäftigt: erst Aktien, dann der Gedanke, mit dem Kredit einer Bank Vermögen aufzubauen. Während der Corona-Zeit las er sich ein, hörte Podcasts und ging 2021 zum ersten Mal zu einem Immobilienstammtisch. Im selben Jahr kaufte er seine erste kleine Eigentumswohnung – in Hagen.

Danach passierte lange nichts. Nicht wegen schlechter Erfahrungen, sondern weil die Konsequenz fehlte. Sein Satz dazu, sinngemäß: Wissen allein reicht nicht, erst angewandtes Wissen zählt.

Der Neustart: erst für andere suchen, dann für sich

Den Durchbruch brachte 2024 ein Umweg. Daniel suchte Objekte für einen anderen Investor, der im Ruhrgebiet kauft. Dabei lernte er Makler und Eigentümer kennen und sah, was bei anderen funktioniert. Ende 2024 gründete er mit einem Geschäftspartner eine gemeinsame GmbH. (Was für und gegen den Kauf über eine Gesellschaft spricht, vergleichen wir im Beitrag Immobilien-GmbH oder privat kaufen?)

Warum zu zweit: zwei Bonitäten gegenüber der Bank, ein Gesprächspartner auf Augenhöhe, gegenseitige Verpflichtung als Antrieb und jemand, der übernimmt, wenn einer ausfällt.

Die ersten drei Mehrfamilienhäuser der GmbH kamen über eine Maklerin, bei der Daniel schon einmal schnell und verbindlich gekauft hatte. Sie kannte das Ankaufsprofil der beiden genau. In rund 18 Monaten kam Daniel so auf 50 Einheiten.

Mietergespräche: der unterschätzte Renditehebel

Viele Häuser, die Daniel kauft, sind seit Jahren zu Mieten weit unter Markt vermietet. Im Ruhrgebiet nennt er Bestandsmieten von rund 4,00 bis 4,50 € pro m² – bei Neuvermietungen erzielt man dort 7 bis 9 €.

Statt ein Mieterhöhungsschreiben zu verschicken, stellt er sich persönlich vor. Er fragt, was in der Wohnung im Argen liegt – defekte Fenster, ein alter Boden –, und bietet an, das zu beheben. Im Gegenzug vereinbart er eine höhere Miete. Beide Seiten haben etwas davon.

Die rechtliche Einordnung von R&G: Eine solche Vereinbarung ist während des Mietverhältnisses jederzeit möglich (§ 557 Abs. 1 BGB). Die Grenzen des einseitigen Erhöhungsverlangens – ortsübliche Vergleichsmiete, Jahresfrist, Kappungsgrenze – gelten dafür nicht. In Hagen liegt die Kappungsgrenze bei 20 % in drei Jahren, weil die Stadt nicht zur NRW-Mieterschutzverordnung gehört. Halten Sie jede Vereinbarung schriftlich fest. Wie weit Sie per Mieterhöhungsverlangen gehen dürfen, zeigt unser Mietspiegel-Rechner für Hagen.

Der Mietausfall: sieben Monate von Einzug bis Räumung

Ehrlich erzählt Daniel auch, was schiefging. Er hatte eine Wohnung selbst neu vermietet und hatte ein gutes Gefühl. Einzug im Oktober, ab November kam keine Miete mehr. Der Mieter hatte seine Arbeit verloren und war bald nicht mehr erreichbar.

Daniel bot an, ihn zum Jobcenter zu begleiten – das hätte die Miete übernommen. Der Mieter sagte zu, setzte es aber nicht um. Parallel lief der Rechtsweg: Abmahnung, fristlose Kündigung, Räumungsklage. Mitte Mai wurde die Wohnung geräumt. Sie war weitgehend leer, Daniel konnte sofort neu vermieten. Am Ende standen mehrere Tausend Euro Schaden.

Was das Gesetz dazu sagt – die Einordnung von R&G:

• Fristlose Kündigung: möglich, wenn der Mieter an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit mehr als einer Monatsmiete im Rückstand ist, oder über längere Zeit mit zwei Monatsmieten (§ 543 Abs. 2 Nr. 3, § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB).
• Abmahnung: beim Zahlungsverzug gesetzlich nicht nötig (§ 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3 BGB). Daniel hat trotzdem abgemahnt – das schafft Klarheit, kostet aber Zeit.
• Schonfrist: Zahlt der Mieter alle Rückstände spätestens zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage – oder verpflichtet sich das Jobcenter dazu –, wird die fristlose Kündigung unwirksam. Das gilt nicht, wenn es innerhalb der letzten zwei Jahre schon einmal so war (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB).

Deshalb ist Daniels Angebot mit dem Jobcenter klug: Es hätte das Mietverhältnis retten können. Und deshalb sollte man parallel kündigen, statt zu warten. Ziehen Sie für Kündigung und Klage frühzeitig einen Anwalt hinzu.

Daniels Fazit: Rund neun von zehn Mietern sind unproblematisch. Ein Ausfall tut weh, wird aber vom breiteren Bestand aufgefangen. Wer nur eine Wohnung hat, trägt das Risiko voll – ein Argument, nicht zu klein zu bleiben, aber auch eines für eine Liquiditätsreserve.

Was er heute anders macht

• Verwaltung abgeben: Die erste Hausverwaltung hat die GmbH gekündigt. Selbst verwalten macht keinen Spaß und bringt kein gutes Geld – die Stärke der beiden liegt in Einkauf und Netzwerk.
• Strukturen früh aufbauen: Für die Finanzierung eines Objekts verlangte die Bank Jahresabschlüsse der GmbH. Die Rechnungen lagen in drei Postfächern – kurz vor Weihnachten wurde das zum Kraftakt.
• Gute Handwerker bezahlen: Fachbetriebe kosten mehr als Schwarzarbeit, lösen das Problem aber dauerhaft.

Was das für Investoren in Hagen bedeutet

Hagen und das angrenzende Ruhrgebiet haben viele Häuser mit langjährigen Mietern zu niedrigen Mieten. Wer sie kauft, braucht drei Dinge: eine Kalkulation, die mit den heutigen Mieten trägt, eine Idee, wie sich die Mieten fair entwickeln lassen, und eine Reserve für den Fall, dass einmal jemand nicht zahlt. Was ein Haus nach dem Ertragswert bringt, zeigt unser Ertragswertverfahren-Rechner, die Rendite der Mietrendite-Rechner.

Über unseren Immobilienstammtisch in Hagen hat Daniel unter anderem einen Gutachter für seine Objekte gefunden.

Häufige Fragen

Darf ich die Miete einvernehmlich über die Kappungsgrenze erhöhen?

Ja. Vereinbaren Mieter und Vermieter eine höhere Miete, gelten die Grenzen des einseitigen Erhöhungsverlangens nicht (§ 557 Abs. 1 BGB). Die Vereinbarung sollte schriftlich sein und für den Mieter nachvollziehbar – etwa verbunden mit Verbesserungen in der Wohnung.

Wann kann ich bei Mietrückstand fristlos kündigen?

Wenn der Mieter an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit mehr als einer Monatsmiete im Rückstand ist oder über einen längeren Zeitraum mit zwei Monatsmieten. Eine Abmahnung ist dafür nicht nötig.

Was ist die Schonfrist bei einer Räumungsklage?

Zahlt der Mieter alle Rückstände innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage, oder übernimmt eine öffentliche Stelle wie das Jobcenter die Zahlung, wird die fristlose Kündigung unwirksam – einmal innerhalb von zwei Jahren.