33 Einheiten in 11 Monaten – neben dem Job: Wie Leo Kadziela mit Testanzeigen, Flyern und einem Partner gestartet ist

Kurz beantwortet: Leo Kadziela hat in elf Monaten 33 Einheiten aufgebaut – neben seinem Hauptjob als Konstrukteur und ohne Immobilienwissen am Start. Seine Methode: Er prüft die Mietnachfrage mit Testanzeigen, bevor er kauft. Er hat über 7.000 Flyer verteilt und daraus 56 Angebote bekommen. Was nicht in sein Suchprofil passt, gibt er an Makler und Investoren weiter. Und mit einem Partner, den er auf einer Hochzeit kennengelernt hat, kauft er heute über eine gemeinsame GmbH.

Vom Renovieren zur ersten Anlage – und der Deal, den er aus Angst abgesagt hat

Angefangen hat alles 2018 mit dem eigenen Haus. Leo hat es selbst renoviert, danach Freunden und Familie bei ihren Häusern geholfen. Als alles fertig war, wollte er weiter renovieren – und suchte nach Wohnungen. An Geldanlage dachte er damals noch nicht.

Sein erster Kandidat war eine stark renovierungsbedürftige Wohnung in einem Mehrfamilienhaus. Den Preis hatte er bereits deutlich heruntergehandelt. Seine Regel stand fest: Die Miete muss mindestens die Rate der Bank decken, das Gehalt bleibt unangetastet. Trotzdem hat er den Kauf am Ende abgesagt – aus Angst.

Statt aufzugeben, hat er sich die fehlende Sicherheit über Wissen geholt: Podcasts, Videos, Bücher. Sein Satz dazu im Gespräch, sinngemäß: Wissen nimmt die Angst.

Testanzeigen: die Nachfrage prüfen, bevor man kauft

Das Werkzeug, das Leo am meisten Sicherheit gibt, ist die Testanzeige. Bevor er eine Wohnung kauft, inseriert er sie zur Miete – noch bevor sie ihm gehört.

So weiß er vor dem Notartermin, ob es Nachfrage gibt, welche Mieter sich melden und welche Miete realistisch ist. Für die ortsübliche Vergleichsmiete in Hagen hilft zusätzlich unser Mietspiegel-Rechner, für die Rendite der Mietrendite-Rechner.

7.000 Flyer, 56 Angebote – und warum er Deals weitergibt

Mit dem Entschluss, Wohnungen zu kaufen, zu renovieren und wieder zu verkaufen, begann die eigentliche Akquise: über 7.000 Flyer, dazu Zeitungsanzeigen. Das Ergebnis waren 56 Angebote. Jedem Anrufer hat Leo offen erzählt, wer er ist und was er vorhat.

Entscheidend war sein klares Suchprofil: Wohnungen, die sich einfach renovieren und gut wieder verkaufen lassen. Alles, was nicht passte – Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser –, hat er an Makler und Investoren weitergegeben. Das brachte Tippgeberprovisionen, vor allem aber Kontakte: Makler boten ihm später selbst Objekte an.

Was er dabei gelernt hat: Seine Zeit ist in der Akquise mehr wert als beim Selbstrenovieren. Sein erstes Projekt zog sich über ein ganzes Jahr, weil Handwerker absprangen und unerwartete Probleme dazukamen. Seitdem gibt er die Arbeiten ab und konzentriert sich auf den Einkauf.

Der Partner von der Hochzeit und der Sprung zum Bestand

Lange glaubte Leo, er sei für weitere Käufe nicht mehr finanzierbar. Die Wende kam auf einer Hochzeit: Ein Bekannter mit guter Bonität, aber ohne Immobilienerfahrung, bot an, es gemeinsam zu machen. Die beiden gründeten eine GmbH. (Wann sich das lohnt und was es für Finanzierung und Verkauf bedeutet, lesen Sie im Beitrag Immobilien-GmbH oder privat kaufen?)

Zum Jahresende kaufte die GmbH ein Paket mit 13 Wohnungen und zwei Mehrfamilienhäusern – bewusst früh, um bei der Bank Vertrauen aufzubauen. Dazu kam das erste Aufteilerprojekt in Bochum, später ein Objekt mit neun Einheiten und weitere Einheiten in Bottrop. Nach elf Monaten standen 33 Einheiten in den Büchern.

Wie er mit Banken umgeht:

• Er kommt nie als Bittsteller, sondern mit sauberen Unterlagen, einer Projektvorstellung und den Zahlen im Kopf.
• Er sagt offen, dass der Handel dazu dient, Bestand aufzubauen – und kauft deshalb früh auch Bestand.
• Er lässt die Bank mitverdienen, statt jeden Punkt herauszuverhandeln.

Wie Banken Kapitalanlagen bewerten und was sie sehen wollen, beschreiben wir im Beitrag Bonität und Bankrating für Investoren.

Aufteilen: groß einkaufen, klein verkaufen

Beim Aufteilen kauft Leo ein großes Haus, das sich nur wenige leisten können, teilt es in Eigentumswohnungen auf und verkauft diese einzeln – an Menschen, die sich eine Wohnung leisten können. Das erste Aufteilerprojekt hat er komplett selbst verkauft, um zu verstehen, wie seine Wohnungen bei Käufern ankommen. Renoviert wird gut, aber nicht teuer: Ziel ist ein Verkauf zum Marktwert, nicht darüber.

Heute bringen ihm Netzwerkpartner und befreundete Makler die Angebote. Leo sieht sich nicht mehr als Sammler, sondern als Händler, der aus dem Handel seinen Bestand finanziert.

Was das für Investoren in Hagen bedeutet

Leos Methode ist nicht an eine Stadt gebunden – in Hagen funktioniert sie genauso, nur mit anderen Preisen. Gerade hier gibt es viele Wohnungen und kleine Mehrfamilienhäuser, die nie auf einem Portal erscheinen, weil Eigentümer lieber direkt verkaufen. Wer ein klares Suchprofil hat, offen erzählt, wer er ist, und Deals weitergibt, die nicht passen, baut sich genau das Netzwerk auf, das Leo heute die Objekte bringt.

Ein guter Ort dafür ist ein Investorenstammtisch – Leo und Marc haben sich auf einem kennengelernt. In Hagen gibt es dafür unseren Immobilienstammtisch.

Häufige Fragen

Was ist eine Testanzeige vor dem Immobilienkauf?

Eine Mietanzeige für eine Wohnung, die man noch nicht gekauft hat. Sie zeigt vor dem Kauf, wie viele Interessenten sich melden, zu welcher Miete und mit welchen Wünschen. Ändert man Fotos und Text wöchentlich, lassen sich mehrere Varianten vergleichen.

Lohnen sich Flyer für die Immobiliensuche?

Bei Leo brachten über 7.000 Flyer 56 Angebote. Entscheidend ist ein klares Suchprofil und eine ehrliche Vorstellung. Auch Angebote, die nicht passen, sind wertvoll, wenn man sie an Makler oder Investoren weitergibt.

Was bedeutet Aufteilen bei Immobilien?

Ein Mehrfamilienhaus wird nach dem Wohnungseigentumsgesetz in einzelne Eigentumswohnungen aufgeteilt und Wohnung für Wohnung verkauft. Das erfordert Erfahrung, eine solide Kalkulation und eine Bank, die das Geschäft mitträgt.