Kaufnebenkosten mitfinanzieren: Was Banken wirklich akzeptieren

„Reicht mein Eigenkapital für den Kaufpreis, aber nicht mehr für Notar, Grundbuch und Grunderwerbsteuer obendrauf?" Diese Frage stellen sich viele Käuferinnen und Käufer in Hagen und im Märkischen Kreis – gerade wenn ein Teil des Ersparten schon für die Anzahlung eingeplant ist. Die kurze Antwort: Ja, eine Mitfinanzierung der Kaufnebenkosten ist möglich, aber nicht jede Bank macht das mit, und sie hat ihren Preis. Eine Übersicht, was die Nebenkosten überhaupt umfassen, finden Sie im Lexikon unter Kaufnebenkosten.

Was heißt „Kaufnebenkosten mitfinanzieren" genau?

Beim Immobilienkauf in NRW kommen zum Kaufpreis in der Regel 6,5 % Grunderwerbsteuer, ein bis zwei Prozent für Notar und Grundbuch sowie – falls ein Makler beteiligt ist – die Provision hinzu. In Summe sind das schnell 8 bis 12 % des Kaufpreises. Klassisch gilt: Diese Kosten trägt der Käufer aus Eigenkapital, die Bank finanziert nur den Kaufpreis selbst. Wer die Nebenkosten mitfinanzieren möchte, bittet die Bank, mehr als den reinen Kaufpreis ins Darlehen zu packen – bis hin zur vollständigen Übernahme.

Die drei Stufen der Finanzierungshöhe

• Klassische Finanzierung: Die Bank finanziert den Kaufpreis, Eigenkapital deckt die Nebenkosten vollständig ab. Das ist die risikoärmste und meist günstigste Variante.
• 100-Prozent-Finanzierung: Die Bank finanziert den kompletten Kaufpreis, die Nebenkosten zahlen Sie selbst.
• Vollfinanzierung (110 %): Die Bank finanziert Kaufpreis und Nebenkosten. Sie bringen kein zusätzliches Eigenkapital mehr ein.

Je höher der finanzierte Anteil über dem reinen Kaufpreis hinaus, desto stärker steigt der Beleihungsauslauf – also das Verhältnis von Darlehen zu Beleihungswert der Immobilie. Und genau daran hängt, wie eine Bank das Vorhaben bewertet.

Was die Bank dafür sehen will

Nebenkosten sind für die Bank unangenehmes Sicherungsobjekt: Sie fließen nicht in den Wert der Immobilie – wenn es hart auf hart kommt, lässt sich damit im Fall einer Zwangsversteigerung nichts „zurückholen". Entsprechend genau schaut die Bank hin, bevor sie diesen Anteil mitfinanziert:

• Stabiles, gut dokumentiertes Einkommen – bei einer höheren Beleihung verlangen Banken oft ein spürbares Sicherheitspolster in der Haushaltsrechnung.
• Saubere Bonität ohne Negativmerkmale – wer schon beim Basisrisiko schwächelt, bekommt selten zusätzlich die Nebenkosten mitfinanziert.
• Ein werthaltiges Objekt in gefragter Lage und gutem Zustand, das den höheren Beleihungsauslauf auch im ungünstigen Fall trägt.

Ausführlicher gehen wir auf die Voraussetzungen einer Finanzierung ohne eigenes Kapital im Beitrag Baufinanzierung ohne Eigenkapital ein – die Kriterien überschneiden sich stark, da eine Vollfinanzierung im Kern nichts anderes ist.

Was es kostet

Der Preis für die Mitfinanzierung der Nebenkosten ist in aller Regel ein spürbarer Zinsaufschlag, weil die Bank mit steigendem Beleihungsauslauf ein höheres Risiko trägt und das in ihre Zinsstaffel einpreist. Nicht jede Bank bietet diesen Baustein überhaupt an – viele haben eine feste Obergrenze, ab der sie schlicht nicht mehr mitgehen. Wer den Markt nicht selbst durchtelefonieren möchte, findet über einen unabhängigen Finanzierungsvermittler schneller heraus, welches Institut mit welcher Konstellation umgeht.

Rechenbeispiel

Eine Doppelhaushälfte in Hagen für 300.000 € führt ohne Makler zu rund 24.000 € Nebenkosten (19.500 € Grunderwerbsteuer, rund 4.500 € für Notar und Grundbuch). Wer nur den Kaufpreis finanziert und die Nebenkosten selbst aufbringt, bleibt bei einem Beleihungsauslauf von 100 %. Werden die 24.000 € mitfinanziert, steigt die Darlehenssumme auf 324.000 € – der Beleihungsauslauf liegt dann über 100 % des Beleihungswerts. Schon ein Zinsaufschlag von 0,3 bis 0,5 Prozentpunkten summiert sich über zehn bis zwanzig Jahre auf einen deutlichen fünfstelligen Betrag. Das heißt nicht, dass es sich nie lohnt – aber es sollte eine bewusste Entscheidung sein, keine, die aus Zeitdruck getroffen wird.

Alternative: Teilweise statt vollständig mitfinanzieren

Zwischen „alles selbst zahlen" und „alles mitfinanzieren" liegt oft der sinnvollste Weg: nur einen Teil der Nebenkosten – etwa die Grunderwerbsteuer – mitfinanzieren zu lassen, während Notar- und Grundbuchkosten aus eigener Tasche kommen. Das begrenzt den Zinsaufschlag, ohne das komplette Eigenkapital für die Nebenkosten aufzubrauchen. Ob sich das für Ihr Vorhaben rechnet, hängt von der konkreten Zinsdifferenz und Ihrer Liquiditätsplanung ab.

Häufige Fragen

Finanziert jede Bank die Kaufnebenkosten mit?

Nein. Viele Banken haben eine feste Obergrenze beim Beleihungsauslauf und lehnen eine Mitfinanzierung der Nebenkosten grundsätzlich ab oder verlangen dafür einen deutlichen Zinsaufschlag. Ein Marktvergleich zeigt, welche Institute in Ihrer Konstellation infrage kommen.

Was ist der Unterschied zwischen 100-Prozent- und Vollfinanzierung?

Bei der 100-Prozent-Finanzierung übernimmt die Bank den Kaufpreis, Sie zahlen die Nebenkosten selbst. Bei der Vollfinanzierung (110 %) übernimmt die Bank Kaufpreis und Nebenkosten – Sie bringen kein zusätzliches Kapital mehr ein.

Lohnt es sich, nur einen Teil der Nebenkosten mitfinanzieren zu lassen?

Das kann eine gute Zwischenlösung sein: Ein geringerer Beleihungsauslauf bedeutet meist einen kleineren Zinsaufschlag, während Sie trotzdem nicht Ihr komplettes Eigenkapital für die Nebenkosten aufbrauchen müssen. Wir rechnen das für Ihre Zahlen gern durch.

Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Finanzierungsberatung. Ob und in welchem Umfang eine Mitfinanzierung der Kaufnebenkosten für Sie sinnvoll ist, klären wir gemeinsam anhand Ihrer konkreten Haushaltsrechnung.