Mietkaution: Was Vermieter zu Höhe, Anlage und Rückzahlung wissen müssen

Kurz beantwortet: Die Mietkaution darf höchstens drei Monatsmieten ohne Betriebskosten betragen, also drei Nettokaltmieten. Der Mieter darf eine Barkaution in drei gleichen Monatsraten zahlen. Sie als Vermieter müssen das Geld getrennt von Ihrem eigenen Vermögen bei einem Kreditinstitut anlegen, die Zinsen stehen dem Mieter zu. Nach dem Auszug dürfen Sie die Kaution eine angemessene Zeit prüfen und berechtigte Forderungen verrechnen. Verkaufen Sie die vermietete Immobilie, geht die Kaution auf den Käufer über.

Die Kaution ist für viele private Vermieter eine Nebensache, bis zum ersten Auszug mit Schäden oder bis zum Verkauf eines Mehrfamilienhauses, bei dem niemand mehr genau weiß, wo die Kautionen der Altmieter liegen. Dieser Beitrag fasst zusammen, was das Gesetz vorschreibt und wo in der Praxis die Fehler passieren.

Hinweis: Dieser Beitrag gibt einen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung. Bei Streit über Abzüge von der Kaution wenden Sie sich bitte an einen Rechtsanwalt oder an Ihren Haus- und Grundeigentümerverein.

Wie hoch darf die Mietkaution sein?

Höchstens das Dreifache der monatlichen Miete, und zwar ohne die Betriebskosten, die als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesen sind (§ 551 Abs. 1 BGB). Maßgeblich ist also die Nettokaltmiete.

Eine Vereinbarung über eine höhere Kaution ist insoweit unwirksam, als sie zum Nachteil des Mieters von § 551 BGB abweicht (§ 551 Abs. 4 BGB). Zahlt der Mieter freiwillig mehr, kann er den Überschuss zurückverlangen. Vorsicht auch bei Kombinationen: Wer neben einer Barkaution zusätzlich eine Bürgschaft verlangt, riskiert nach der Rechtsprechung, dass beide zusammen an der Höchstgrenze gemessen werden. Lassen Sie solche Gestaltungen vorher prüfen.

Darf der Mieter die Kaution in Raten zahlen?

Ja. Bei einer Geldsumme darf der Mieter in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen zahlen (§ 551 Abs. 2 BGB). Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die beiden weiteren zusammen mit den folgenden Mietzahlungen. Eine Klausel, nach der die volle Kaution vor der Schlüsselübergabe zu zahlen ist, ist deshalb unwirksam. Sie können die Übergabe nicht von der vollen Kaution abhängig machen.

Wie muss der Vermieter die Kaution anlegen?

Eine Barkaution müssen Sie bei einem Kreditinstitut anlegen, und zwar getrennt von Ihrem Vermögen (§ 551 Abs. 3 BGB). In der Praxis heißt das: ein eigenes Kautionskonto, das als Treuhand- oder Mietkautionskonto erkennbar ist, nicht das Mietkonto und nicht das Privatkonto.

Ohne andere Vereinbarung ist das Geld zum üblichen Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist anzulegen. Die Parteien können eine andere Anlageform vereinbaren. Die Erträge stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit. Die getrennte Anlage schützt den Mieter, falls Sie als Vermieter in Zahlungsschwierigkeiten geraten. Für Sie ist sie der einfachste Nachweis, dass die Kaution vollständig vorhanden ist.

Welche Kautionsformen gibt es?

Form	So funktioniert sie	Darauf sollten Sie achten
Barkaution	Der Mieter überweist das Geld, Sie legen es auf einem Kautionskonto an.	Ratenzahlung erlauben, getrennt anlegen, Zinsen gutschreiben.
Verpfändetes Sparbuch oder Kautionskonto	Der Mieter eröffnet das Konto auf seinen Namen und verpfändet es an Sie.	Verpfändung schriftlich bestätigen lassen, Original bei Ihnen.
Bürgschaft	Ein Dritter, oft die Eltern oder eine Bank, steht für die Forderungen ein.	Bürgschaftserklärung schriftlich, unbefristet und mit Höchstbetrag; Bonität des Bürgen prüfen.
Kautionsversicherung	Ein Versicherer gibt Ihnen eine Bürgschaft, der Mieter zahlt dafür einen Beitrag.	Bonität des Versicherers, Laufzeit und Bedingungen der Urkunde prüfen.

Für Sie als Vermieter ist die Barkaution die sicherste Form, weil das Geld bei Ihnen liegt. Bei Bürgschaft und Kautionsversicherung müssen Sie im Schadensfall erst den Bürgen in Anspruch nehmen. Für Mieter sind sie attraktiv, weil sie kein Geld binden. Ob Sie sie akzeptieren, entscheiden Sie bei Vertragsschluss.

Wann muss die Kaution zurückgezahlt werden?

Das Gesetz nennt keine feste Frist. Nach der Rechtsprechung dürfen Sie die Kaution nach dem Auszug eine angemessene Zeit prüfen: Ist die Wohnung in Ordnung, sind alle Mieten bezahlt, steht noch eine Betriebskostenabrechnung aus? Wie lang „angemessen" ist, hängt vom Einzelfall ab. In vielen Fällen sind es einige Monate.

Steht noch eine Nebenkostenabrechnung aus, dürfen Sie nach der Rechtsprechung einen Teil der Kaution zurückhalten, der die zu erwartende Nachzahlung angemessen abdeckt. Den Rest zahlen Sie aus. Wie die Abrechnung selbst fristgerecht gelingt, steht in unserem Beitrag zur Nebenkostenabrechnung für Vermieter.

Wichtig ist die kurze Verjährung: Ersatzansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Wohnung verjähren nach § 548 BGB sechs Monate nach Rückgabe der Mietsache. Wer Schäden geltend machen will, sollte sie deshalb im Übergabeprotokoll festhalten und zügig beziffern.

Darf der Vermieter die Kaution während der Mietzeit nutzen?

Grundsätzlich nur für Forderungen, die unstreitig oder rechtskräftig festgestellt sind. Einen streitigen Anspruch dürfen Sie nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs während des laufenden Mietverhältnisses nicht einfach aus der Kaution befriedigen. Die Kaution soll Sie absichern, nicht einen Streit vorwegnehmen.

Was passiert mit der Kaution beim Verkauf?

Verkaufen Sie eine vermietete Wohnung oder ein Mehrfamilienhaus, tritt der Käufer in die Rechte und Pflichten aus der Kaution ein (§ 566a BGB). Er muss die Kaution beim Auszug des Mieters zurückzahlen, auch wenn er sie nie erhalten hat. Bekommt der Mieter sie vom Käufer nicht, bleibt der bisherige Vermieter zur Rückgewähr verpflichtet.

Für beide Seiten folgt daraus dasselbe: Die Kautionen gehören mit Nachweis über Höhe und Anlage in die Übergabe. Was Verkäufer dazu vorbereiten sollten, steht im Beitrag Vermietete Immobilie verkaufen: Mieterrechte und Unterlagen. Für Käufer gehört der Punkt auf die Nachkauf-Checkliste für das vermietete Mehrfamilienhaus, am besten geklärt, bevor der Kaufpreis fließt.

Praxisbeispiel: Kaution für eine Wohnung in Hagen

Eine 65-Quadratmeter-Wohnung wird für 520 Euro kalt vermietet, dazu kommen 180 Euro Vorauszahlung für Betriebs- und Heizkosten. Die Zahlen sind ein Rechenbeispiel.

• Höchstbetrag: 3 × 520 Euro = 1.560 Euro. Die 180 Euro Vorauszahlung zählen nicht mit.
• Raten: Der Mieter darf drei Raten zu je 520 Euro zahlen, die erste zum Mietbeginn, die zweite und dritte mit den nächsten beiden Mieten.
• Auszug nach fünf Jahren: Im Übergabeprotokoll ist eine beschädigte Zimmertür festgehalten, ein Kostenvoranschlag nennt 350 Euro. Die Betriebskostenabrechnung für das laufende Jahr kommt erst im Frühjahr, Sie erwarten nach den Vorjahren eine Nachzahlung von rund 100 Euro.
• Abrechnung: Kaution plus aufgelaufene Zinsen, abzüglich 350 Euro für die Tür. Zusätzlich behalten Sie einen angemessenen Betrag, hier 150 Euro, bis zur Betriebskostenabrechnung ein. Den Rest überweisen Sie und legen dem Mieter eine nachvollziehbare Aufstellung bei.

Liegt das Haus in einem Bestand, den Sie verkaufen wollen, gehört diese Aufstellung je Einheit in die Verkaufsunterlagen. Käufer fragen danach, und eine lückenlose Kautionsliste ist ein Zeichen für eine ordentliche Verwaltung.

Für Ihre eigene Wohnung rechnet der Rechner unten Höchstbetrag, Raten und Zinsen aus. Liegt eine vereinbarte Kaution über dem Höchstbetrag, weist er darauf hin.

Häufige Fragen

Wie hoch darf die Mietkaution maximal sein?

Höchstens drei Monatsmieten ohne Betriebskosten, also drei Nettokaltmieten (§ 551 Abs. 1 BGB).

Muss der Vermieter die Mietkaution verzinsen?

Ja. Eine Barkaution ist ohne andere Vereinbarung zum üblichen Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist anzulegen. Die Erträge stehen dem Mieter zu und erhöhen die Kaution.

Wie lange darf der Vermieter die Kaution nach dem Auszug behalten?

Eine feste gesetzliche Frist gibt es nicht. Nach der Rechtsprechung darf der Vermieter eine angemessene Zeit prüfen, oft einige Monate, und für eine ausstehende Nebenkostenabrechnung einen angemessenen Teil zurückhalten.

Was passiert mit der Mietkaution beim Eigentümerwechsel?

Der Käufer tritt nach § 566a BGB in die Rechte und Pflichten aus der Kaution ein. Bekommt der Mieter sie von ihm nicht zurück, haftet weiterhin der bisherige Vermieter.

Darf ich eine Kautionsversicherung ablehnen?

Ja. Welche Form der Sicherheit vereinbart wird, regeln Vermieter und Mieter im Mietvertrag. Einen Anspruch auf eine bestimmte Kautionsform hat der Mieter nicht.

Passende Rechner

• Mietspiegel HagenOrtsübliche Vergleichsmiete – und wie viel Mieterhöhung zulässig ist.
• MietrenditeBrutto, netto – und welchen Kaufpreis Ihre Zielrendite erlaubt.
• KaufpreisfaktorIst der geforderte Preis marktüblich? Mit den amtlichen Hagener Faktoren.

Für die Finanzierung selbst – Budget, Rate, Tilgung und Zinsentwicklung – finden Sie die Rechner auf der Seite Baufinanzierung.

Einordnung

Die Kaution ist schnell vereinbart und wird erst beim Auszug oder beim Verkauf wichtig. Wer von Anfang an ein getrenntes Konto führt, Übergaben sauber protokolliert und die Unterlagen je Einheit aufbewahrt, hat im Streitfall die besseren Karten und beim Verkauf eine Sorge weniger.