Hausgeld verstehen: was drinsteckt, was üblich ist und was Vermieter umlegen dürfen

Kurz beantwortet: Das Hausgeld ist die monatliche Vorauszahlung, die jeder Wohnungseigentümer an die Eigentümergemeinschaft leistet – für Betriebskosten, Verwaltung und die Instandhaltungsrücklage. Üblich sind je nach Alter, Ausstattung und Lage des Hauses grob 3 bis 5 Euro pro Quadratmeter und Monat; bei einer 80-m²-Wohnung also 240 bis 400 Euro. Wichtig für Käufer: Das Hausgeld kommt zur Kreditrate obendrauf und ist höher als die Mieter-Nebenkosten, weil Verwaltung und Rücklage enthalten sind – genau diese beiden Posten dürfen Vermieter auch nicht auf Mieter umlegen. Die R&G Wirtschaftskanzlei in Hagen rechnet das Hausgeld deshalb bei jeder Finanzierungsplanung von Anfang an in die Haushaltsrechnung ein.

Was das Hausgeld ist – und was nicht

Das Hausgeld (auch Wohngeld genannt, nicht zu verwechseln mit der Sozialleistung) beruht auf dem Wirtschaftsplan, den die Hausverwaltung jährlich aufstellt und die Eigentümerversammlung beschließt. Es ist eine Vorauszahlung: Nach Jahresende rechnet die Verwaltung ab – je nach tatsächlichen Kosten gibt es eine Nachzahlung oder ein Guthaben.

Nicht im Hausgeld enthalten sind die Grundsteuer (zahlt jeder Eigentümer direkt an die Stadt), Strom und meist auch Heizkosten der einzelnen Wohnung, sofern diese direkt abgerechnet werden – das variiert je nach Gemeinschaft.

Die typischen Bestandteile

Block	Beispiele	Vom Vermieter umlegbar?
Betriebskosten	Wasser/Abwasser, Müll, Hausstrom, Aufzug, Reinigung, Winterdienst, Gebäudeversicherung, Hausmeister	ja (nach Betriebskostenverordnung)
Verwaltung	Honorar der Hausverwaltung, Kontoführung	nein
Instandhaltungsrücklage	Ansparen für Dach, Fassade, Heizung, Aufzug	nein

Als Faustgröße entfallen oft 60 bis 70 Prozent des Hausgelds auf umlagefähige Betriebskosten – der Rest bleibt beim Eigentümer hängen. Genau deshalb ist „Hausgeld = Nebenkosten des Mieters" ein teurer Denkfehler.

Welche Höhe ist normal?

Die Spanne ist groß, aber als Orientierung:

• 3–4 €/m² monatlich: jüngere oder einfache Anlagen ohne Aufzug und Pool-Extras
• 4–5 €/m² monatlich: durchschnittliche Bestandsanlagen mit Aufzug, Hausmeister, ordentlicher Rücklage
• über 5 €/m²: ältere Anlagen mit Sanierungsbedarf, viel Technik oder hohen Rücklagenbeiträgen

Ein auffällig niedriges Hausgeld ist übrigens kein Kaufargument, sondern ein Warnsignal: Häufig wird dann zu wenig Rücklage gebildet – und die nächste Dachsanierung kommt als Sonderumlage. Ein solides Hausgeld mit ordentlicher Rücklage ist gekaufte Planungssicherheit.

Worauf Käufer vor dem Notartermin schauen sollten

Vor dem Kauf einer Eigentumswohnung gehören drei Dokumente auf den Tisch – alle drei bekommen Sie über Verkäufer oder Hausverwaltung:

1. Wirtschaftsplan und letzte Hausgeldabrechnung: Wie hoch ist das Hausgeld wirklich, gab es Nachzahlungen?
2. Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen: Stehen Sanierungen oder Sonderumlagen an? Gibt es Dauerstreit in der Gemeinschaft?
3. Höhe der Instandhaltungsrücklage: Reicht sie für die absehbaren Maßnahmen am Gebäude?

Offene Hausgeldrückstände des Verkäufers und beschlossene Sonderumlagen sollten im Kaufvertrag klar geregelt sein. Was beim Wohnungsverkauf sonst noch anders läuft als beim Haus, lesen Sie im Beitrag Eigentumswohnung verkaufen.

Hausgeld in der Finanzierungsrechnung

Banken ziehen das nicht umlagefähige Hausgeld in der Haushaltsrechnung von Ihrem verfügbaren Einkommen ab – es reduziert also Ihre maximale Rate. Für Selbstnutzer heißt das: Kreditrate + Hausgeld + Grundsteuer müssen zusammen tragbar sein. Wie Sie die Gesamtbelastung realistisch kalkulieren, zeigt Wie viel Haus kann ich mir leisten? – und für Kapitalanleger rechnet unsere Seite zur Investoren-Finanzierung vor, wie Banken Mieteinnahmen und Hausgeld gegeneinanderstellen.

Häufige Fragen

Was ist das monatliche Hausgeld?

Die monatliche Vorauszahlung jedes Wohnungseigentümers an die Eigentümergemeinschaft – auf Basis des beschlossenen Wirtschaftsplans. Es deckt Betriebskosten, Verwaltung und Instandhaltungsrücklage und wird nach Jahresende spitz abgerechnet.

Wie hoch ist das Hausgeld im Durchschnitt?

Als Orientierung 3 bis 5 Euro pro Quadratmeter und Monat – je nach Alter, Ausstattung (Aufzug!), Rücklagenpolitik und Region. Eine 80-m²-Wohnung liegt damit meist zwischen 240 und 400 Euro monatlich.

Welche Teile des Hausgelds sind auf Mieter umlagefähig?

Nur die Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung – etwa Wasser, Müll, Hausstrom, Versicherung, Hausmeister. Verwaltungskosten und Instandhaltungsrücklage bleiben immer beim Eigentümer, typischerweise 30 bis 40 Prozent des Hausgelds.

Ist ein niedriges Hausgeld beim Kauf ein Vorteil?

Kurzfristig ja, langfristig oft nein: Zu niedrige Rücklagen führen zu Sonderumlagen, sobald größere Sanierungen anstehen. Prüfen Sie Rücklagenhöhe und Versammlungsprotokolle, bevor Sie sich über ein günstiges Hausgeld freuen.

Zahlt man Hausgeld auch bei Leerstand?

Ja. Die Pflicht hängt am Eigentum, nicht an der Nutzung – auch eine leere Wohnung kostet volles Hausgeld. Für Kapitalanleger gehört das in jede Renditerechnung.

Fazit: Hausgeld ist planbar – wenn man es kennt

Das Hausgeld ist kein Ärgernis, sondern der organisierte Unterhalt Ihres Gebäudes – solange Wirtschaftsplan und Rücklage stimmen. Wer es vor dem Kauf prüft und in die Finanzierung einrechnet, erlebt keine Überraschungen. Bei beidem helfen wir: kostenlose Erstberatung zur Baufinanzierung oder direkt Termin buchen.