Aus dem Heizungsgesetz wird das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG): Was sich für Eigentümer, Käufer und Verkäufer ändert

Kurz beantwortet: Das frühere Gebäudeenergiegesetz (GEG), im Alltag „Heizungsgesetz“ genannt, heißt seit dem 29. Juli 2026 Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Die 65-Prozent-Pflicht für neue Heizungen ist entfallen, ebenso ihre Kopplung an die kommunale Wärmeplanung und das Betriebsverbot für über 30 Jahre alte Kessel. Wer seitdem eine Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung neu einbaut, muss dafür sorgen, dass ab 2029 ein steigender Anteil der Wärme aus Biomethan, Bioöl, biogenem Flüssiggas oder Wasserstoff stammt: 10 Prozent ab 2029, 15 Prozent ab 2030, 30 Prozent ab 2035, 60 Prozent ab 2040 (§ 43 GModG). Bestehende Heizungen dürfen weiterlaufen und repariert werden. Für Verkäufer ändert sich vor allem der Energieausweis: Ab dem 1. Januar 2027 gehören andere Angaben ins Inserat. Für Käufer bleiben zwei Nachrüstpflichten nach dem Eigentümerwechsel, der Kesseltausch ist keine Pflicht mehr.

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Was ist neu?

Grundlage ist das „Gesetz zur Änderung des Gebäudeenergiegesetzes, zur Änderung des Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetzes und zur Änderung weiterer Vorschriften im Wärmebereich“ vom 23. Juli 2026, verkündet am 28. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt (BGBl. 2026 I Nr. 226). Es benennt das Gesetz um, schreibt die Regeln für den Heizungstausch neu und tritt in vier Stufen in Kraft (Artikel 9). Die wichtigsten Punkte für private Eigentümer:

• Die 65-Prozent-Regel ist weg. § 71, der neu eingebaute Heizungen auf mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien verpflichtete, ist weggefallen. Damit hängt auch keine Heizungspflicht mehr an der Frist der kommunalen Wärmeplanung.
• Neue Quote für neue Gas- und Ölheizungen. Wird eine Heizung, die mit Gas, Heizöl oder Flüssiggas läuft, nach dem 29. Juli 2026 in ein bestehendes Gebäude eingebaut, muss der Eigentümer ab 2029 einen steigenden Anteil an Biobrennstoffen oder Wasserstoff sicherstellen (§ 43 Abs. 1 GModG).
• Kein Betriebsverbot mehr für alte Kessel. § 72, der Konstanttemperaturkessel nach 30 Jahren aus dem Betrieb nahm, ist weggefallen.
• Freie Wahl der Technik. Das Gesetz zählt zehn Optionen für den Heizungstausch auf, von der Gas- oder Ölheizung über Wärmepumpe, Solarthermie und Biomasse bis zum Anschluss an ein Wärmenetz (§ 42 Abs. 2 GModG). Nur für die fossil beschickten Varianten gilt die Quote nach § 43.
• Energieausweis ab 2027 neu. Andere Pflichtangaben im Inserat, kürzerer Zeitraum für den Verbrauchsausweis, digitale Form (Artikel 2, in Kraft ab 1. Januar 2027).

Die Paragrafen zum Energieausweis (§§ 79 bis 88) und die Nachrüstpflichten (§§ 35 und 69) tragen dieselben Nummern wie im früheren GEG.

Was gilt ab wann?

Ab	Was gilt	Grundlage
29.07.2026	Gesetz heißt GModG; 65-Prozent-Regel und Betriebsverbot für alte Kessel weggefallen; für Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen, die ab jetzt neu eingebaut werden, gilt die Quote nach § 43	Art. 1, Art. 9 Abs. 1; § 43 Abs. 1
01.12.2026	Bis dahin soll die Bundesregierung ein Gesetz für eine Grüngas- und Grünheizölquote vorlegen, das die Lieferanten verpflichtet, Brennstoffe für Gebäude bis 2045 vollständig auf klimaneutrale umzustellen	§ 42a
01.01.2027	Neue Regeln zum Energieausweis: Ausstellungsdatum und Primärenergiebedarf in jede Anzeige, Verbrauchsausweis auf zwei Jahre Verbrauchsdaten	Art. 2, Art. 9 Abs. 2; § 87 n. F.
01.01.2028	Fällt eine Heizung irreparabel aus und wird 2028 eine neue Gas- oder Ölheizung eingebaut, beginnt die Quotenpflicht erst zwölf Monate nach dem Einbau	§ 43 Abs. 7
01.01.2029	Mindestens 10 Prozent Biomethan, Bioöl, biogenes Flüssiggas oder Wasserstoff; Solarthermie kann die Pflicht bis Ende 2034 erfüllen	§ 43 Abs. 1 und 3
01.01.2030	Quote 15 Prozent; neue Gebäude müssen als Nullemissionsgebäude errichtet werden	§ 43 Abs. 1; Art. 4, § 10 n. F.
01.01.2035	Quote 30 Prozent	§ 43 Abs. 1
01.01.2040	Quote 60 Prozent	§ 43 Abs. 1

Artikel 3 (ab 1. Januar 2028) betrifft neue Nichtwohngebäude der öffentlichen Hand und ist für private Eigentümer ohne Bedeutung.

Was bedeutet das für Verkäufer?

Energieausweis: bis Ende 2026 alte Regeln, danach neue

Bis zum 31. Dezember 2026 gilt der Energieausweis so, wie Sie ihn kennen. Ab dem 1. Januar 2027 ändern sich einige Punkte; die vollständige Gegenüberstellung steht in unserem Ratgeber Energieausweis beim Hausverkauf. Die drei, die Verkäufer am häufigsten betreffen:

1. Vorhandene Ausweise bleiben gültig. Ein Energieausweis gilt zehn Jahre (§ 79 Abs. 3 GModG). Ausweise von vor 2027 können Sie bis zum Ablaufdatum weiter nutzen; in Anzeigen gelten für sie die bisherigen Angaben (§ 112 Abs. 3 n. F.).
2. Verbrauchsausweis mit kürzerem Zeitraum. Für ab 2027 ausgestellte Verbrauchsausweise genügen Verbrauchsdaten aus zwei statt drei Jahren.
3. Bedarfsausweis-Pflicht für ältere Wohngebäude entfällt. Bis Ende 2026 brauchen Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen und Bauantrag vor dem 1. November 1977 einen Bedarfsausweis, wenn sie das Niveau der Wärmeschutzverordnung 1977 nicht erreichen (§ 80 Abs. 3 GModG). In der ab 2027 geltenden Fassung ist diese Sonderregel nicht mehr enthalten.

An der Vorlage des Ausweises spätestens bei der Besichtigung und an der Übergabe nach dem Kaufvertrag ändert sich nichts (§ 80 Abs. 4 GModG).

Pflichtangaben im Inserat

Heute muss eine Immobilienanzeige in kommerziellen Medien – Portal, Zeitung, Aushang – fünf Angaben aus dem Energieausweis enthalten: Ausweisart, Endenergiebedarf oder -verbrauch, wesentlicher Energieträger der Heizung, Baujahr und Energieeffizienzklasse (§ 87 Abs. 1 GModG). Für Anzeigen mit einem ab 2027 ausgestellten Ausweis lauten die Pflichtangaben:

Neu ist vor allem der Primärenergiebedarf statt des Endenergiewerts und das Ausstellungsdatum. Wer mit uns verkauft, bekommt Exposé und Inserate mit den Angaben, die zum jeweiligen Ausweis passen.

Preis und Heizungsalter

Das GModG nimmt Verkäufern eine Sorge, die bis Juli 2026 beim Preis mitlief: Eine alte Öl- oder Gasheizung muss nicht mehr wegen ihres Alters ausgetauscht werden, und der Käufer muss sie nicht wegen einer 65-Prozent-Pflicht ersetzen. Ein gesetzlicher Abschlag „wegen Heizungsgesetz“ lässt sich damit nicht mehr begründen.

Das Alter der Heizung bleibt trotzdem ein Preisthema – nur aus wirtschaftlichen Gründen. Käufer rechnen mit, wann die Anlage ersetzt werden muss und was danach geheizt wird. Entscheidet sich der Käufer später für eine neue Gasheizung, kommt die Bio-Quote ab 2029 in seine Rechnung. In ab 2027 ausgestellten Energieausweisen steht außerdem das Baujahr des Wärmeerzeugers (§ 85 Abs. 1 Nr. 13 in der Fassung von Artikel 2). Pauschale Abschläge nach Heizungsalter gibt es nicht. Wie wir den Zustand der Heizung in die Bewertung einbeziehen, erklären wir Ihnen in der Marktwertermittlung.

Was bedeutet das für Käufer?

Nachrüstpflichten nach dem Eigentümerwechsel

Zwei Nachrüstpflichten bleiben, der Kesseltausch ist entfallen. Die Einzelheiten stehen in unserem Ratgeber Sanierungspflicht nach dem Hauskauf; in Kürze:

• Oberste Geschossdecke dämmen, wenn sie den Mindestwärmeschutz nicht erfüllt. Der Wärmedurchgangskoeffizient darf dann 0,24 W/(m²·K) nicht überschreiten; ein entsprechend gedämmtes Dach genügt auch (§ 35 Abs. 1 GModG).
• Ungedämmte, zugängliche Heizungs- und Warmwasserrohre in unbeheizten Räumen dämmen (§ 69 Abs. 2 GModG).

Bei Häusern mit höchstens zwei Wohnungen, in denen der Eigentümer am 1. Februar 2002 selbst gewohnt hat, trifft die Pflicht erst den neuen Eigentümer. Er hat dafür zwei Jahre ab dem Eigentumsübergang (§ 35 Abs. 3, § 69 Abs. 3 und 4 GModG).

Heizung behalten oder tauschen?

Eine funktionierende Heizung dürfen Sie behalten und reparieren lassen, auch wenn sie älter als 30 Jahre ist. Wenn Sie tauschen, entscheiden Sie zwischen den Optionen des § 42 Abs. 2 GModG. Wer eine neue Gasheizung wählt, sollte die Quote ab 2029 durchrechnen:

Praxisbeispiel: Ein Einfamilienhaus braucht im Jahr rund 20.000 Kilowattstunden Wärme, die neue Gasheizung wird 2027 eingebaut. Dann müssen ab 2029 mindestens 2.000 kWh (10 Prozent) aus Biomethan oder einem anderen zugelassenen Brennstoff stammen, ab 2030 mindestens 3.000 kWh, ab 2035 mindestens 6.000 kWh und ab 2040 mindestens 12.000 kWh. Was diese Mengen kosten, hängt von künftigen Tarifen ab, die heute niemand kennt.

Es gibt Wege, die Quote anders zu erfüllen. Eine Solarthermieanlage erfüllt sie von 2029 bis Ende 2034, wenn sie bei Häusern mit höchstens zwei Wohnungen mindestens 0,04 m² Aperturfläche je Quadratmeter Nutzfläche hat (§ 43 Abs. 3 GModG). Bei 140 m² Nutzfläche sind das 5,6 m². Eine Wärmepumpen-Hybridheizung mit ausreichend großer Wärmepumpe gilt als quotenkonform (§ 43 Abs. 5 GModG). Für eine reine Wärmepumpe oder den Anschluss an ein Wärmenetz gilt die Quote nicht.

Förderung: Förderrecht ist eigenes Recht

Wichtig für Käufer: Die Förderbedingungen folgen nicht automatisch dem GModG. Für „Jung kauft Alt“ (KfW 308) verlangt die KfW beim Heizungstausch in der Variante Einzelmaßnahmen weiterhin mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien (Merkblatt 308, Stand 08/2026); ob der Kredit für Ihre Familie in Frage kommt, zeigt der Förder-Check unten. Was beim Heizungstausch bezuschusst wird, steht auf der Produktseite der KfW: Heizungsförderung für Privatpersonen – Wohngebäude (458). Maßgeblich sind immer die Bedingungen am Tag Ihres Antrags.

Was bedeutet das für Eigentümer, die bleiben?

Wer weder verkauft noch kauft, muss nichts tun. Die Heizung darf weiterlaufen und repariert werden, eine Austauschpflicht nach Alter gibt es nicht mehr. Die Quote nach § 43 betrifft nur Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen, die nach dem 29. Juli 2026 neu eingebaut werden. Eine Reparatur ist kein Neueinbau.

Fällt die Heizung irreparabel aus, gilt eine Übergangszeit: Wird 2028 eine neue Gas- oder Ölheizung eingebaut, gilt die Quotenpflicht erst nach zwölf Monaten; ab 2029 bleibt es zwölf Monate lang bei der Quote, die beim Ausfall galt (§ 43 Abs. 7 GModG). Die Nachrüstpflichten der §§ 35 und 69 gelten für Sie nur, wenn Sie nicht unter die Ausnahme für Selbstnutzer seit dem 1. Februar 2002 fallen. Ob sich ein früher Wechsel lohnt, hängt vom Gebäude ab. Das rechnet eine Energieberatung für Ihr Haus durch, nicht ein Gesetz.

Was heißt das in Hagen?

Der Rat der Stadt Hagen hat die kommunale Wärmeplanung am 9. Juli 2026 beschlossen. Nach Angabe der Stadt begründet die Planung keine unmittelbaren Verpflichtungen für Eigentümer; einsehbar ist sie unter hagen.de/waermeplanung. Mit dem GModG hängt ohnehin keine Heizungspflicht mehr an der Wärmeplanung.

Für Ihre Entscheidung ist der Wärmeplan trotzdem nützlich. Er zeigt, ob für Ihre Straße perspektivisch ein Wärmenetz vorgesehen ist, und Kaufinteressenten fragen danach. Wie Sie das vor dem Verkauf einordnen, steht in unserem Beitrag Wärmeplanung und Heizungsgesetz vor dem Verkauf. Für Städte und Gemeinden im Märkischen Kreis mit höchstens 100.000 Einwohnern läuft die gesetzliche Frist für die Wärmeplanung bis zum 30. Juni 2028 (§ 4 WPG); den Stand erfragen Sie bei Ihrer Kommune.

Häufige Fragen

Gilt das Heizungsgesetz noch?

Das Gesetz gibt es weiter, es heißt seit dem 29. Juli 2026 Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Die bekannteste Regel des „Heizungsgesetzes“, die 65-Prozent-Pflicht für neue Heizungen, ist darin nicht mehr enthalten.

Darf ich noch eine Gasheizung einbauen?

Ja. Eine Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung ist eine der zulässigen Optionen (§ 42 Abs. 2 GModG). Wird sie nach dem 29. Juli 2026 eingebaut, muss ab 2029 ein steigender Anteil der Wärme aus Biomethan, Bioöl, biogenem Flüssiggas oder Wasserstoff stammen: 10, 15, 30 und 60 Prozent in den Jahren 2029, 2030, 2035 und 2040 (§ 43 GModG).

Muss ich meine alte Ölheizung austauschen?

Nein. Das Betriebsverbot für über 30 Jahre alte Konstanttemperaturkessel (früher § 72 GEG) ist weggefallen. Ihre Heizung darf weiterlaufen und repariert werden.

Brauche ich ab 2027 einen neuen Energieausweis für den Verkauf?

Nein, ein gültiger Ausweis bleibt bis zu seinem Ablaufdatum gültig. Für Anzeigen gelten bei Ausweisen von vor 2027 die bisherigen Pflichtangaben (§ 112 Abs. 3 n. F.). Einen neuen Ausweis brauchen Sie erst, wenn der alte abläuft oder keiner vorliegt.

Welche Pflichten habe ich als Käufer eines älteren Hauses?

Innerhalb von zwei Jahren nach dem Eigentumsübergang müssen Sie die oberste Geschossdecke und zugängliche Heizungsrohre in unbeheizten Räumen dämmen, soweit das noch nicht geschehen ist (§§ 35, 69 GModG). Einen Heizungstausch schreibt das Gesetz nicht mehr vor.

Muss ich wegen der Wärmeplanung in Hagen etwas tun?

Nein. Nach Angabe der Stadt begründet die beschlossene Wärmeplanung keine unmittelbaren Pflichten für Eigentümer. Sie hilft aber bei der Frage, ob für Ihre Adresse ein Wärmenetz in Frage kommt.

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Fazit

Das GModG macht den Heizungstausch weniger dringlich, aber nicht unwichtig. Wer eine funktionierende Heizung hat, muss nichts tun. Wer eine neue Gas- oder Ölheizung einbaut, holt sich mit der Quote ab 2029 eine Kostenfrage ins Haus, die er vorher rechnen sollte. Für Verkäufer zählt der Stichtag 1. Januar 2027 beim Energieausweis, für Käufer die Zwei-Jahres-Frist bei den Nachrüstpflichten.

Dieser Beitrag gibt den Stand vom 1. November 2026 wieder und ist keine Rechts- oder Energieberatung im Einzelfall. Für die rechtliche Prüfung ist ein Anwalt der richtige Ansprechpartner, für die Wahl der Heizung eine Energieberatung. Was das alles für Ihren Verkauf oder Ihre Finanzierung bedeutet, besprechen wir gern mit Ihnen: Termin vereinbaren.

Quellen (abgerufen am 01.11.2026): § 35 GModG · § 42 GModG · § 42a GModG · § 43 GModG · § 69 GModG · § 79 GModG · § 80 GModG · § 87 GModG · § 112 GModG · § 4 WPG · Änderungsgesetz BGBl. 2026 I Nr. 226 (Artikel 2: Fassung ab 01.01.2027; Artikel 3 und 4; Artikel 9: Inkrafttreten) · Stadt Hagen: Kommunale Wärmeplanung beschlossen (Meldung vom 04.08.2026) · KfW 458