Ratgeber
Kommunale Wärmeplanung und Heizungsgesetz: Was Eigentümer in Hagen vor dem Verkauf wissen sollten
5. Oktober 2026
Von Marc Günther, Geschäftsführer der R&G Wirtschaftskanzlei und Immobilienmakler in Hagen · Fachlich geprüft am
Kurz beantwortet: Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) verpflichtet neu eingebaute Heizungen im Bestand erst dann zu mindestens 65 Prozent erneuerbarer Energie, wenn die Kommune ihre Wärmeplanung vorgelegt hat. Für Großstädte wie Hagen lief dafür die gesetzliche Frist bis zum 30. Juni 2026. Bestehende Öl- und Gasheizungen genießen bis dahin Bestandsschutz und dürfen repariert werden. Für Eigentümerinnen und Eigentümer, die verkaufen oder sanieren wollen, lohnt sich dennoch ein Blick auf den aktuellen Planungsstand – denn Kaufinteressenten fragen zunehmend danach, bevor sie sich entscheiden.
Seit der GEG-Novelle 2023/2024 – im Alltag meist „Heizungsgesetz" genannt – ist die Diskussion um die künftige Wärmeversorgung aus der Fachwelt in jedes Wohnzimmer gewandert. Für Neubauten in Neubaugebieten gilt die 65-Prozent-Regel bereits seit 2024. Für Bestandsgebäude – also die überwiegende Mehrheit der Immobilien in Hagen und dem Märkischen Kreis – greift die Pflicht erst, sobald die zuständige Kommune ihre kommunale Wärmeplanung veröffentlicht hat. Dieser Beitrag ordnet ein, was das für Sie als Eigentümer bedeutet, ohne Panik zu verbreiten – und ohne Dinge zu behaupten, die wir nicht belegen können.
Was regelt die kommunale Wärmeplanung?
Parallel zum GEG hat der Bund das Wärmeplanungsgesetz (WPG) beschlossen. Es verpflichtet Städte und Gemeinden, systematisch zu planen, welche Gebiete künftig an ein Fernwärmenetz angeschlossen werden könnten, wo sich Wärmenetze (z. B. aus Abwärme oder Biomasse) lohnen und wo dezentrale Lösungen wie Wärmepumpen die realistischste Option bleiben.
Die gesetzlichen Fristen zur Vorlage dieser Planung richten sich nach der Einwohnerzahl:
| Kommunengröße | Frist zur Vorlage der Wärmeplanung |
|---|---|
| Großstädte (über 100.000 Einwohner) | 30. Juni 2026 |
| Übrige Kommunen | 30. Juni 2028 |
Hagen zählt mit rund 188.000 Einwohnern zu den Großstädten im Sinne des Gesetzes. Ob die Stadt ihre Wärmeplanung bereits veröffentlicht hat oder dies noch aussteht, lässt sich am verlässlichsten direkt bei der Stadtverwaltung Hagen erfragen – dort finden sich im Zweifel auch Hinweise darauf, ob für Ihr konkretes Grundstück bereits ein Vorranggebiet für Fernwärme oder ein Wärmenetz vorgesehen ist.
Was bedeutet das für Ihre bestehende Heizung?
Die gute Nachricht zuerst: Niemand muss eine funktionierende Öl- oder Gasheizung von heute auf morgen austauschen.
- Bestandsschutz: Funktionierende Heizungen dürfen weiterlaufen und repariert werden.
- Übergangsfristen bei Totalausfall: Fällt eine Heizung komplett aus, gelten gestaffelte Übergangsfristen, innerhalb derer Sie übergangsweise auch eine fossile Heizung einbauen dürfen, bis eine Lösung mit höherem Anteil erneuerbarer Energie möglich ist.
- 65-Prozent-Pflicht erst nach Wärmeplanung: Erst wenn die kommunale Wärmeplanung für Ihr Gebiet vorliegt, muss eine neu eingebaute Heizung im Bestand die 65-Prozent-Vorgabe erfüllen – etwa durch Wärmepumpe, Fernwärmeanschluss, Biomasse oder eine Hybridlösung.
Für Sie als Eigentümer heißt das vor allem: Es gibt keinen Grund, überstürzt zu handeln. Gleichzeitig lohnt es sich, die Entwicklung im Blick zu behalten – insbesondere, wenn eine größere Sanierung oder ein Heizungstausch ohnehin ansteht.
Warum das beim Immobilienverkauf relevant wird
Auch unabhängig von der rechtlichen Pflicht hat sich die Käufer-Erwartung spürbar verschoben. Wer heute eine Immobilie in Hagen besichtigt, fragt häufiger als noch vor einigen Jahren nach:
- Baujahr und Zustand der Heizung
- ob ein Fernwärmeanschluss im jeweiligen Stadtteil geplant oder bereits verfügbar ist
- welche energetischen Investitionen in den kommenden Jahren realistisch anstehen könnten
Diese Fragen wirken sich zunehmend auf die Preisverhandlung aus – unabhängig davon, wie weit die kommunale Wärmeplanung tatsächlich fortgeschritten ist. Eine alte, aber funktionstüchtige Heizung ist kein Verkaufshindernis, sollte aber in der Preisfindung und im Exposé ehrlich eingeordnet werden. Mehr dazu, wie sich energetische Themen generell auf den erzielbaren Preis auswirken, lesen Sie in unserem Beitrag Welche Ausstattung den Immobilienpreis wirklich beeinflusst.
Der Energieausweis bleibt davon unberührt die zentrale Pflichtangabe beim Verkauf – unabhängig vom Stand der Wärmeplanung. Wie Sie diesen rechtssicher vorlegen, erklären wir ausführlich in Energieausweis beim Verkauf: Ihre Pflichten nach dem GEG.
Was Sie jetzt konkret tun können
- Keine überstürzten Entscheidungen: Eine funktionierende Heizung muss nicht vorzeitig ausgetauscht werden.
- Planungsstand erfragen: Bei größeren Investitionsentscheidungen lohnt eine Nachfrage bei der Stadt Hagen, ob für Ihr Gebiet bereits Aussagen zur Wärmeplanung vorliegen.
- Verkauf vorbereiten, statt zu verschweigen: Offene Kommunikation zum Zustand der Heizung schafft Vertrauen und vermeidet Nachverhandlungen nach der Besichtigung.
- Finanzierungsfragen frühzeitig klären: Steht eine energetische Sanierung an, lohnt sich ein Blick auf zinsgünstige Fördermöglichkeiten, bevor Sie investieren.
Häufige Fragen
Muss ich meine Gasheizung jetzt austauschen?
Nein. Eine funktionierende Heizung genießt Bestandsschutz und darf repariert werden. Die Pflicht zu mindestens 65 Prozent erneuerbarer Energie gilt für neu eingebaute Heizungen im Bestand erst, sobald die kommunale Wärmeplanung für Ihr Gebiet vorliegt.
Wann muss Hagen seine Wärmeplanung vorlegen?
Als Großstadt mit über 100.000 Einwohnern galt für Hagen die gesetzliche Frist zum 30. Juni 2026. Den aktuellen Veröffentlichungsstand erfragen Sie am besten direkt bei der Stadtverwaltung.
Wirkt sich das Heizungsgesetz schon jetzt auf den Verkaufspreis aus?
Indirekt ja: Kaufinteressenten fragen häufiger nach Heizungsart und energetischem Zustand und kalkulieren mögliche künftige Investitionen in ihr Angebot ein. Eine transparente, realistische Einordnung im Exposé verhindert spätere Nachverhandlungen.
Fazit: Informiert bleiben statt überstürzt handeln
Die kommunale Wärmeplanung entscheidet mit darüber, welche Heizungslösung für Ihr Grundstück langfristig sinnvoll ist – Fernwärme, Wärmepumpe oder eine andere Lösung. Bis die Planung für Ihr Gebiet vorliegt, gilt für Ihre bestehende Heizung Bestandsschutz. Wer trotzdem vorausschauend plant und offen kommuniziert, verkauft seine Immobilie entspannter und verhandlungssicherer.
Sie überlegen, Ihre Immobilie in Hagen oder dem Märkischen Kreis zu verkaufen und möchten die energetischen Rahmenbedingungen realistisch einordnen? Sprechen Sie mit uns: