Nachrangdarlehen: Zusatzkapital, ohne die bestehende Finanzierung anzufassen

Kurz beantwortet: Ein Nachrangdarlehen ist ein zusätzliches Darlehen, das im Grundbuch hinter Ihre bestehende Grundschuld eingetragen wird – Sie bekommen dadurch Zusatzkapital, ohne die laufende Erstfinanzierung anfassen zu müssen. Weil die Bank im Ernstfall erst nach dem erstrangigen Gläubiger bedient wird, ist das Risiko für den Kreditgeber höher, entsprechend fällt auch der Zins höher aus als bei einer erstrangigen Finanzierung. Sinnvoll ist ein Nachrangdarlehen vor allem dann, wenn eine Umschuldung der bestehenden, günstigen Finanzierung wirtschaftlich keinen Sinn ergibt.

In der Beratungspraxis kommt diese Frage häufig bei Eigentümern auf, die vor einigen Jahren zu guten Konditionen finanziert haben und nun zusätzlichen Kapitalbedarf haben – etwa für eine Modernisierung, eine Erweiterung oder den Erwerb einer weiteren Immobilie – ohne die bestehende, günstige Zinsbindung aufzugeben.

Was „nachrangig" im Grundbuch bedeutet

Jede Finanzierung wird im Grundbuch durch eine Grundschuld abgesichert, die in einer bestimmten Rangfolge eingetragen wird. Die erstrangige Grundschuld – meist die Ihrer Hausbank aus der ursprünglichen Finanzierung – wird im Fall einer Zwangsversteigerung zuerst bedient. Ein Nachrangdarlehen erhält eine nachrangige, also spätere Rangstelle: Erst wenn der erstrangige Gläubiger vollständig befriedigt ist, kommt der nachrangige Darlehensgeber zum Zug. Mehr zur Systematik der Rangfolge im Grundbuch erklären wir im Baufinanzierungs-Lexikon unter Rangstelle.

Aus dieser rechtlichen Position ergibt sich das höhere Risiko für den nachrangigen Kreditgeber – und damit auch ein höherer Zinssatz im Vergleich zu einer erstrangigen Finanzierung. Wie viel höher, hängt vom einzelnen Anbieter, dem Beleihungsauslauf der Immobilie insgesamt und der konkreten Situation ab; eine pauschale Zinsspanne lässt sich seriös nicht angeben.

Wann ein Nachrangdarlehen infrage kommt

Ein Nachrangdarlehen ist typischerweise dann die passende Lösung, wenn eine der folgenden Situationen vorliegt:

• Die bestehende erstrangige Finanzierung lässt sich nicht sinnvoll aufstocken, etwa weil die aktuelle Bank eine Erhöhung ablehnt oder die Konditionen für eine Aufstockung ungünstig wären.
• Eine Umschuldung des gesamten Erstdarlehens würde die bestehende, günstige Zinsbindung zerstören – gerade wenn die ursprüngliche Finanzierung noch zu einem Zinssatz läuft, der deutlich unter dem aktuellen Marktniveau liegt, wäre eine komplette Umschuldung wirtschaftlich nachteilig.
• Es besteht zusätzlicher, klar abgegrenzter Kapitalbedarf, etwa für eine Modernisierung, eine energetische Sanierung oder den Ausbau, für den sich ein separates Darlehen anbietet.

Wie sich die Aufnahme von Zusatzkapital insgesamt in eine bestehende Finanzierung einordnet, beschreiben wir auch im Beitrag zur Kapitalbeschaffung durch Beleihung bestehender Immobilien – das Nachrangdarlehen ist dort einer von mehreren möglichen Wegen, zusätzliches Fremdkapital zu erschließen, ohne die bestehende Finanzierung komplett aufzurollen.

Was ein Nachrangdarlehen von einer klassischen Umschuldung unterscheidet

Bei einer klassischen Umschuldung lösen Sie die bestehende Finanzierung komplett ab und ersetzen sie durch eine neue – meist inklusive einer möglichen Vorfälligkeitsentschädigung, wenn die Zinsbindung noch läuft. Ein Nachrangdarlehen dagegen lässt die bestehende erstrangige Finanzierung unangetastet und stellt lediglich zusätzliches Kapital daneben. Das ist immer dann der wirtschaftlich sinnvollere Weg, wenn die bestehende Finanzierung zu Konditionen läuft, die Sie nicht aufgeben möchten.

Worauf Sie vor der Aufnahme achten sollten

• Zustimmung des erstrangigen Gläubigers: Der bestehende erstrangige Darlehensgeber muss der nachrangigen Eintragung in der Regel zustimmen. Das ist üblich, aber ein Schritt, den Sie frühzeitig einplanen sollten, statt ihn erst am Ende des Prozesses zu klären.
• Nicht jeder Anbieter macht Nachrangdarlehen: Dieses Produkt ist ein Spezialgeschäft, das nicht jede Bank anbietet. Eine gezielte Suche nach einem Institut, das sich auf Nachrangfinanzierungen versteht, spart Zeit und unnötige Absagen.
• Gesamtbelastung realistisch einschätzen: Ein Nachrangdarlehen kommt zusätzlich zur bestehenden Rate – prüfen Sie, ob beide Raten zusammen dauerhaft tragbar sind, nicht nur kurzfristig.
• Zweck und Laufzeit klar abstimmen: Je klarer der Verwendungszweck und je passender die Laufzeit zum Vorhaben, desto einfacher die Bewilligung.

Für wen sich diese Konstruktion besonders eignet

Kapitalanleger, die ihr Portfolio schrittweise erweitern oder bestehende Objekte modernisieren möchten, ohne dabei jedes Mal die komplette Finanzierungsstruktur aufzurollen, finden im Nachrangdarlehen häufig einen praktikablen Baustein. Auch für Eigennutzer, die eine Modernisierung finanzieren wollen, ohne die günstige Zinsbindung der Hauptfinanzierung zu gefährden, kann es die passende Lösung sein – wie ein solches Modernisierungsvorhaben grundsätzlich finanziert werden kann, zeigt unser Beitrag zur Modernisierungskredit-Finanzierung.

Häufige Fragen

Ist ein Nachrangdarlehen teurer als eine normale Baufinanzierung?

In der Regel ja, weil das Risiko für den Kreditgeber durch die nachrangige Position im Grundbuch höher ist. Wie viel teurer, hängt vom Einzelfall ab – vom Beleihungsauslauf der Immobilie insgesamt und vom jeweiligen Anbieter.

Muss meine Hausbank dem Nachrangdarlehen zustimmen?

Der erstrangige Gläubiger muss der nachrangigen Grundschuld-Eintragung in der Regel zustimmen. Das ist ein etablierter Vorgang, sollte aber frühzeitig angestoßen werden.

Wann lohnt sich ein Nachrangdarlehen mehr als eine Umschuldung?

Vor allem dann, wenn Ihre bestehende Finanzierung noch zu Konditionen läuft, die deutlich unter dem aktuellen Marktzins liegen. Eine komplette Umschuldung würde diesen Vorteil aufgeben, ein Nachrangdarlehen lässt ihn bestehen.

Was wir für Sie tun

Als unabhängiger Finanzierungsvermittler kennen wir die Anbieter, die sich auf Nachrangfinanzierungen spezialisiert haben, und prüfen für Sie, ob ein Nachrangdarlehen in Ihrer Situation wirtschaftlich sinnvoller ist als eine Umschuldung oder Aufstockung. Dabei stimmen wir auch die notwendige Zustimmung Ihres erstrangigen Gläubigers mit ab.

Fazit: Der gezielte Weg zu Zusatzkapital

Ein Nachrangdarlehen ist kein Produkt für jede Situation, aber die naheliegende Lösung immer dann, wenn zusätzliches Kapital gebraucht wird, die bestehende Finanzierung aber unberührt bleiben soll. Wer seine erstrangige Finanzierung zu guten Konditionen laufen hat und diese nicht aufgeben möchte, findet hier einen Weg, trotzdem handlungsfähig zu bleiben.

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Wir prüfen gern gemeinsam mit Ihnen, ob ein Nachrangdarlehen für Ihr Vorhaben der richtige Baustein ist.