Mietpreisbremse NRW: Gilt sie in Hagen und im Märkischen Kreis?

Kurz beantwortet: Nein. In Hagen und in keiner Stadt des Märkischen Kreises gilt die Mietpreisbremse. Die Mieterschutzverordnung NRW nennt 57 Kommunen, vor allem im Rheinland und im Raum Münster. Aus Südwestfalen und dem Ruhrgebiet steht nur Dortmund auf der Liste. Für Vermieter in Hagen heißt das: Die Miete bei Neuvermietung ist nicht auf 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete gedeckelt. Grenzen gibt es trotzdem: die Kappungsgrenze von 20 Prozent bei späteren Erhöhungen, die Mietpreisüberhöhung nach § 5 Wirtschaftsstrafgesetz und den Mietwucher nach § 291 StGB.

Die Frage taucht in unseren Gesprächen mit Kapitalanlegern regelmäßig auf, meist mit einer Unsicherheit dahinter: Man hat von einer „Ausweitung auf 57 Städte" gelesen und weiß nicht, ob die eigene Wohnung in Haspe oder Iserlohn betroffen ist. Dieser Beitrag ordnet ein, was die Verordnung regelt, wo sie gilt und was in Hagen stattdessen zählt.

Hinweis: Dieser Beitrag gibt einen Überblick über die Rechtslage und ersetzt keine Rechtsberatung. Für einen konkreten Mietvertrag wenden Sie sich bitte an einen Rechtsanwalt oder an Ihren Haus- und Grundeigentümerverein.

Was regelt die Mietpreisbremse?

Die Mietpreisbremse steht in § 556d BGB. Sie greift nur bei Neuvermietung und nur in Gebieten, die eine Landesregierung per Verordnung als angespannten Wohnungsmarkt bestimmt hat. Dort darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 Prozent übersteigen.

Das Gesetz kennt Ausnahmen:

• Vormiete: War die Miete des Vormieters höher, darf sie weiter verlangt werden (§ 556e Abs. 1 BGB).
• Modernisierung: Wurde in den letzten drei Jahren vor Mietbeginn modernisiert, darf ein Zuschlag in Höhe einer möglichen Modernisierungsmieterhöhung aufgeschlagen werden (§ 556e Abs. 2 BGB).
• Neubau: Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sind ausgenommen (§ 556f BGB).
• Umfassende Modernisierung: Die erste Vermietung danach ist ebenfalls ausgenommen (§ 556f BGB).

Wer sich auf eine Ausnahme stützt, muss den Mieter vor Vertragsschluss unaufgefordert darüber informieren (§ 556g BGB). Ist die Miete zu hoch, kann der Mieter den Verstoß rügen und zu viel gezahlte Miete zurückfordern.

Welche Städte in NRW sind betroffen?

Maßgeblich ist die Mieterschutzverordnung NRW vom 28. Januar 2025, in Kraft seit dem 1. März 2025. Mit ihr wurde die Liste von 18 auf 57 Kommunen erweitert. Im Oktober 2025 hat die Landesregierung die Geltungsdauer der Mietpreisbremse verlängert: Sie läuft jetzt bis zum 31. Dezember 2029, nachdem der Bund die Höchstfrist in § 556d BGB entsprechend verlängert hatte. Kappungsgrenze und Kündigungssperrfrist laufen bis zum 28. Februar 2030. Die Gemeindeliste blieb dabei unverändert.

Die 57 Kommunen laut Anlage zur Verordnung:

• Kreisfreie Städte: Bielefeld, Bonn, Dortmund, Düsseldorf, Köln, Krefeld, Leverkusen, Münster
• Städteregion Aachen und Kreis Düren: Aachen, Düren
• Rhein-Sieg-Kreis: Alfter, Bornheim, Hennef, Königswinter, Lohmar, Meckenheim, Niederkassel, Rheinbach, Sankt Augustin, Siegburg, Swisttal, Troisdorf, Wachtberg
• Rhein-Erft-Kreis: Bergheim, Brühl, Elsdorf, Erftstadt, Frechen, Hürth, Kerpen, Pulheim, Wesseling
• Rheinisch-Bergischer Kreis: Bergisch Gladbach, Leichlingen, Overath, Rösrath
• Rhein-Kreis Neuss: Dormagen, Grevenbroich, Korschenbroich, Meerbusch, Neuss, Rommerskirchen
• Kreis Mettmann: Erkrath, Hilden, Kaarst, Langenfeld, Monheim, Ratingen
• Weitere Kreise: Kempen (Kreis Viersen), Weilerswist (Kreis Euskirchen), Greven und Lotte (Kreis Steinfurt), Ostbevern und Telgte (Kreis Warendorf), Harsewinkel (Kreis Gütersloh), Bad Lippspringe und Paderborn (Kreis Paderborn)

In derselben Liste stehen auch die Gebiete mit abgesenkter Kappungsgrenze und verlängerter Kündigungssperrfrist nach Umwandlung. Wer dort vermietet, ist also an drei Stellen strenger gebunden.

Gilt die Mietpreisbremse in Hagen oder im Märkischen Kreis?

Nein. Hagen steht nicht in der Verordnung, ebenso wenig Iserlohn, Lüdenscheid, Menden, Hemer oder eine andere Stadt des Märkischen Kreises. Auch die Nachbarn im Ennepe-Ruhr-Kreis wie Herdecke, Wetter oder Schwelm fehlen. Die nächstgelegene Stadt mit Mietpreisbremse ist Dortmund.

Für Vermieter in Hagen und im Märkischen Kreis folgt daraus:

1. Bei Neuvermietung gibt es keine 10-Prozent-Grenze über der Vergleichsmiete.
2. Bei Mieterhöhungen im Bestand gilt die allgemeine Kappungsgrenze von 20 Prozent statt 15 Prozent.
3. Nach Umwandlung in Eigentumswohnungen gilt die bundesweite Kündigungssperrfrist von drei Jahren, nicht die acht Jahre der Verordnung.

Ein Freibrief ist das nicht. Wer bei der Neuvermietung deutlich über den Markt geht, findet in Hagen schlicht keinen Mieter oder riskiert einen häufigen Wechsel. Dazu kommen zwei gesetzliche Grenzen, die überall gelten.

Was gilt in Hagen stattdessen?

Ortsübliche Vergleichsmiete und Mietspiegel

Der Maßstab für jede Mieterhöhung im Bestand ist die ortsübliche Vergleichsmiete. In Hagen gibt es dafür einen qualifizierten Mietspiegel, gültig ab dem 1. Oktober 2025, herausgegeben vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Hagen. Seine Basiswerte reichen von 5,70 bis 10,40 Euro je Quadratmeter netto kalt, je nach Baujahr und Ausstattung. Wo Ihre Wohnung liegt, zeigt unser Mietspiegel-Rechner für Hagen mit den Zu- und Abschlägen der amtlichen Tabellen. Sie können die Vergleichsmiete und die zulässige Erhöhung für Ihre Wohnung auch direkt hier ermitteln:

Kappungsgrenze: 20 Prozent in drei Jahren

Nach § 558 BGB darf die Miete auf die Vergleichsmiete angehoben werden, wenn sie seit 15 Monaten unverändert ist. Innerhalb von drei Jahren darf sie dabei um höchstens 20 Prozent steigen. Die 15 Prozent gelten nur in den Gebieten der Verordnung, also nicht in Hagen. Fristen, Form und Begründung haben wir im Beitrag Mieterhöhung nach Vergleichsmiete und Kappungsgrenze zusammengestellt.

Mietpreisüberhöhung nach § 5 Wirtschaftsstrafgesetz

Ordnungswidrig handelt, wer für Wohnraum ein unangemessen hohes Entgelt fordert. Unangemessen ist es laut § 5 WiStrG, wenn es die üblichen Entgelte für vergleichbaren Wohnraum um mehr als 20 Prozent übersteigt und das auf der Ausnutzung eines geringen Angebots beruht. Die Geldbuße kann bis zu 50.000 Euro betragen. Ausgenommen sind Mieten, die zur Deckung der laufenden Aufwendungen des Vermieters nötig sind, solange sie nicht in einem auffälligen Missverhältnis zur Leistung stehen.

Mietwucher nach § 291 StGB

Strafbar ist, wer eine Zwangslage, Unerfahrenheit, mangelndes Urteilsvermögen oder erhebliche Willensschwäche ausnutzt und sich für die Vermietung von Wohnraum Vermögensvorteile versprechen lässt, die in einem auffälligen Missverhältnis zur Leistung stehen. Der Strafrahmen reicht bis zu drei Jahren Freiheitsstrafe, in besonders schweren Fällen bis zu zehn Jahren. Für einen seriösen Vermieter ist das kein Alltagsthema, es zeigt aber, wo die äußerste Grenze liegt.

Index- und Staffelmiete

Wer bei Neuvermietung eine Indexmiete vereinbart, koppelt spätere Anpassungen an den Verbraucherpreisindex statt an den Mietspiegel. Das gilt in Hagen genauso wie in Köln, nur dass dort die Ausgangsmiete der Mietpreisbremse unterliegt. Was eine laufende Indexmiete derzeit hergibt, rechnet der Indexmiete-Rechner mit den aktuellen Indexwerten aus.

Praxisbeispiel: Dieselbe Wohnung in Hagen und in Dortmund

Angenommen, für eine 70-Quadratmeter-Wohnung ergibt der jeweilige Mietspiegel eine ortsübliche Vergleichsmiete von 7,00 Euro je Quadratmeter. Die Zahlen sind ein Rechenbeispiel, keine Angabe aus einem der beiden Mietspiegel.

Neuvermietung in Dortmund (mit Mietpreisbremse): 7,00 € × 1,10 = 7,70 € je m², also höchstens 539 Euro Kaltmiete, sofern keine Ausnahme greift.

Neuvermietung in Hagen (ohne Mietpreisbremse): Keine feste Obergrenze. Kritisch wird es erst oberhalb von 7,00 € × 1,20 = 8,40 € je m², also ab 588 Euro, und auch dann nur, wenn ein geringes Angebot ausgenutzt wird. Ob der Markt einen solchen Preis trägt, ist eine andere Frage.

Spätere Mieterhöhung, Ausgangsmiete 490 Euro (7,00 € je m²): Steigt die Vergleichsmiete nach einigen Jahren auf 8,50 € je m² (595 Euro), darf die Miete in Hagen innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 Prozent auf 588 Euro steigen. In Dortmund wären es mit 15 Prozent höchstens 563,50 Euro. Es gilt jeweils der kleinere Wert aus Vergleichsmiete und Kappungsgrenze.

Kann sich die Lage in Hagen ändern?

Ja, auf zwei Wegen. Erstens kann die Landesregierung die Gemeindeliste ändern. Dafür braucht sie nach § 556d BGB eine Begründung mit Tatsachen für jede einzelne Gemeinde, etwa stark steigende Mieten, eine hohe Mietbelastung der Haushalte oder geringen Leerstand. Zweitens liegt im Bundestag ein Gesetzentwurf zum Mietrecht, der unter anderem Indexmieten in angespannten Märkten deckeln soll. Beschlossen ist er nach unserem Stand vom 31. Oktober 2026 nicht.

Wer langfristig plant, sollte deshalb Mietverträge so gestalten, dass sie auch bei einer strengeren Rechtslage tragen, und vor jeder größeren Mieterhöhung die aktuelle Fassung der Verordnung auf recht.nrw.de prüfen.

Häufige Fragen

Wo gilt die Mietpreisbremse in NRW?

In 57 Kommunen, die in der Anlage zur Mieterschutzverordnung NRW stehen, darunter Köln, Düsseldorf, Bonn, Münster, Dortmund, Bielefeld, Aachen und zahlreiche Städte im Rhein-Sieg-, Rhein-Erft- und Rhein-Kreis Neuss.

Gilt die Mietpreisbremse in Hagen?

Nein. Hagen steht nicht in der Mieterschutzverordnung NRW. Bei Neuvermietung gibt es deshalb keine Begrenzung auf 10 Prozent über der Vergleichsmiete. Grenzen ziehen § 5 WiStrG und § 291 StGB.

Wie lange gilt die Mietpreisbremse in NRW noch?

Nach der aktuellen Fassung der Verordnung bis zum Ablauf des 31. Dezember 2029. Die Regeln zur Kappungsgrenze und zur Kündigungssperrfrist gelten bis zum 28. Februar 2030.

Wie hoch ist die Kappungsgrenze in Hagen?

20 Prozent innerhalb von drei Jahren. Die abgesenkte Grenze von 15 Prozent gilt nur in den Kommunen der Verordnung.

Gilt die Mietpreisbremse in Iserlohn oder Lüdenscheid?

Nein. Keine Stadt des Märkischen Kreises steht in der Mieterschutzverordnung NRW.

Passende Rechner

• MietrenditeBrutto, netto – und welchen Kaufpreis Ihre Zielrendite erlaubt.
• KaufpreisfaktorIst der geforderte Preis marktüblich? Mit den amtlichen Hagener Faktoren.
• ErtragswertWas ist ein vermietetes Haus nach dem Ertragswertverfahren wert?

Für die Finanzierung selbst – Budget, Rate, Tilgung und Zinsentwicklung – finden Sie die Rechner auf der Seite Baufinanzierung.

Einordnung

Für Vermieter in Hagen und im Märkischen Kreis ist die Mietpreisbremse kein Thema, das den Mietvertrag bestimmt. Das, was hier zählt, ist der qualifizierte Mietspiegel und die Kappungsgrenze von 20 Prozent. Wer seine Miete daran ausrichtet und Erhöhungen sauber begründet, steht rechtlich sicher und behält zufriedene Mieter. Wenn Sie wissen möchten, wie Ihre Mieten im Vergleich liegen und was das für den Wert Ihres Objekts bedeutet, sprechen Sie uns an.