Home Staging beim Hausverkauf: Wann es sich lohnt und was es kostet

Kurz beantwortet: Home Staging bedeutet, eine Immobilie für Fotos und Besichtigungen gezielt herzurichten: aufräumen, neutralisieren, möblieren oder dekorieren, damit Kaufinteressenten sich das Wohnen dort vorstellen können. Am meisten bringt es bei leerstehenden oder stark persönlich eingerichteten Häusern, etwa nach einem Erbfall. Ein Komplettpaket kostet nach Angaben aus der Branche meist 1 bis 3 Prozent des Verkaufspreises. Vieles erreichen Sie aber auch mit wenig Geld. Virtuell eingerichtete Exposéfotos sollten Sie immer als solche kennzeichnen.

Was ist Home Staging?

Der Begriff kommt aus dem Englischen und meint die „Inszenierung“ eines Zuhauses für den Verkauf. Es geht nicht ums Renovieren, sondern um Wirkung: Räume sollen hell, aufgeräumt und neutral wirken, ihre Funktion soll auf den ersten Blick klar sein. Ein leerer Raum von 14 Quadratmetern lässt offen, ob dort ein Doppelbett passt. Ein eingerichteter Raum beantwortet diese Frage.

Man unterscheidet grob drei Formen:

• Vorbereitung und Entrümpelung: ausräumen, reinigen, persönliche Gegenstände reduzieren, kleine Mängel beheben
• Physisches Home Staging: Ein Home Stager bringt Leihmöbel, Textilien, Leuchten und Deko für die Dauer der Vermarktung ins Haus
• Virtuelles Home Staging: Die Möbel werden nachträglich in die Fotos eingefügt, im Haus selbst ändert sich nichts

Wann lohnt sich Home Staging?

Nicht jede Immobilie braucht eine Inszenierung. Ein gepflegtes, bewohntes Haus mit zeitloser Einrichtung verkauft sich oft schon mit gutem Aufräumen und professionellen Fotos. Lohnend wird Home Staging vor allem in diesen Fällen:

• Leerstand: Leere Räume wirken auf Fotos kleiner, hallig und schwer einzuschätzen. Hier ist der Unterschied am größten.
• Erbfall: Ein Elternhaus ist oft noch vollständig eingerichtet, mit Möbeln aus mehreren Jahrzehnten. Interessenten sehen dann die Einrichtung, nicht das Haus. Hier ist meist die Entrümpelung der erste und wichtigste Schritt. Was Erben sonst beachten müssen, steht im Beitrag Geerbte Immobilie verkaufen.
• Ungünstige Grundrisse oder Räume ohne klare Funktion: zum Beispiel ein Durchgangszimmer, ein schmaler Raum oder ein Dachgeschoss mit Schrägen
• Lange Vermarktungsdauer: Wenn ein Inserat seit Wochen kaum Anfragen bringt, können neue Fotos einen Neustart ermöglichen. Vorher sollte aber geklärt sein, ob nicht der Preis das eigentliche Problem ist.

In Hagen hat das einen konkreten Hintergrund: Der Gutachterausschuss setzt in 23 von 30 Zonen für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser ein typisches Baujahr von 1966 oder früher an. Viele Häuser, die auf den Markt kommen, sind also älter und haben eine Einrichtung, die Käufer erst einmal ausblenden müssen.

Was kostet Home Staging?

Belastbare, unabhängige Preisübersichten gibt es kaum. Die Angaben stammen meist aus der Branche selbst:

Leistung	Kosten laut Quelle
Komplettes Home Staging	häufig rund 1 % des Verkaufspreises, möglichst nicht über 3 % (Volksbanken Raiffeisenbanken)
Komplettpaket mit Möbeln	2 bis 3 % des Verkaufspreises (Vergleichsportal Aroundhome)
Einrichtungsberatung, Umsetzung in Eigenregie	250 bis 300 Euro (Aroundhome)

Wovon der Preis abhängt: Größe des Objekts, Zahl der eingerichteten Räume, Transport, Auf- und Abbau sowie die Mietdauer der Möbel. Je länger die Vermarktung dauert, desto teurer wird das physische Home Staging.

Und der Nutzen? Ehrlich gesagt: Einen garantierten Mehrerlös gibt es nicht. Die Genossenschaftsbanken weisen ausdrücklich darauf hin, dass ein Verkauf trotz Home Staging genauso lange dauern und denselben Preis bringen kann. Home Staging verbessert den ersten Eindruck. Ob sich das im Preis niederschlägt, hängt vom Objekt, vom Markt und vom Angebotspreis ab.

Praxisbeispiel: Lohnt sich das für ein leerstehendes Elternhaus?

Eine Erbengemeinschaft verkauft ein leerstehendes Einfamilienhaus aus den 1960er-Jahren in Hagen. Der Angebotspreis liegt bei 300.000 Euro.

Variante	Rechnung	Kosten
Komplettes Home Staging, unteres Ende	300.000 € × 1 %	3.000 €
Komplettes Home Staging, oberes Ende	300.000 € × 3 %	9.000 €
Beratung plus Eigenleistung	laut Quelle	250 bis 300 €

Die Gewinnschwelle: Ein Paket für 9.000 Euro rechnet sich erst, wenn der Verkauf am Ende mindestens 9.000 Euro mehr bringt. Das entspricht 3 Prozent des Angebotspreises. Bei 3.000 Euro liegt die Schwelle bei 1 Prozent. Dazu kommt ein zweiter Effekt: Jeder Monat Leerstand kostet Geld für Grundsteuer, Versicherung, Heizung und Strom. Verkürzt sich die Vermarktung, spart das diese laufenden Kosten.

Unsere Einschätzung für diesen Fall: Erst entrümpeln, reinigen und kleine Mängel beheben. Danach Fotos machen und entscheiden, ob zwei oder drei Schlüsselräume eine Möblierung brauchen, meist Wohnzimmer, Küche und das größte Schlafzimmer. Eine Komplettmöblierung aller Räume ist bei einem Haus dieser Preisklasse selten nötig.

Home Staging mit kleinem Budget: Was Sie selbst tun können

Vieles kostet kaum mehr als Zeit:

Ein Punkt ist dabei wichtig: Home Staging darf nichts verstecken. Wer einen Feuchtefleck überstreicht oder einen Riss hinter einem Möbel verschwinden lässt, riskiert später eine Haftung trotz Gewährleistungsausschluss. Welche Mängel Sie offenlegen müssen, erklärt unser Beitrag Mängel beim Hausverkauf angeben.

Virtuelles Home Staging: Was ist bei Exposéfotos zu beachten?

Beim virtuellen Home Staging werden Fotos leerer Räume am Computer möbliert. Das ist günstiger als echtes Home Staging, weil keine Möbel geliefert, aufgebaut und gemietet werden müssen. Für Leerstand und Erbfälle ist es deshalb oft die naheliegende Lösung.

Der Haken: Interessenten kommen zur Besichtigung und finden leere Räume vor. Wenn sie sich getäuscht fühlen, ist das Vertrauen weg, bevor das Gespräch beginnt.

Gibt es eine Kennzeichnungspflicht? Eine Vorschrift, die virtuell eingerichtete Immobilienfotos ausdrücklich regelt, haben wir bei unserer Recherche nicht gefunden. Für gewerbliche Anbieter wie Makler gilt aber das Irreführungsverbot aus § 5 des Gesetzes gegen den unlauteren Wettbewerb (UWG). Irreführend ist danach unter anderem eine Angabe, die über wesentliche Merkmale einer Ware täuschen kann. Ob ein konkretes Foto die Grenze überschreitet, ist eine Frage des Einzelfalls und gehört im Zweifel zu einem Anwalt für Wettbewerbsrecht.

Unabhängig von der Rechtslage empfehlen wir eine klare Linie:

• Jedes virtuell eingerichtete Foto kennzeichnen, zum Beispiel mit dem Vermerk „virtuell eingerichtet“ direkt im Bild
• Das Originalfoto des leeren Raums daneben zeigen
• Nur Bewegliches ergänzen: Möbel, Teppiche, Leuchten, Deko. Fenster, Böden, Wände, Ausblick, Heizkörper und Schäden bleiben, wie sie sind.
• Keine Mängel wegretuschieren. Ein Foto, das einen Schaden verdeckt, ist kein Home Staging mehr.

So bekommen Interessenten eine Vorstellung vom eingerichteten Raum und sehen gleichzeitig, was sie bei der Besichtigung tatsächlich erwartet.

Und wie machen wir das bei R&G?

Bei unseren Vermarktungen gehören Fotos vom professionellen Objektfotografen, eine 360-Grad-Besichtigung, ein Objektvideo und ein Exposé mit Grundrissen zum Leistungsumfang. Wir gehen dafür in Vorleistung, die Provision fällt erst im Erfolgsfall an. Ob darüber hinaus Home Staging sinnvoll ist, besprechen wir bei der Objektaufnahme ehrlich: oft genügt das Entrümpeln, manchmal lohnt die Möblierung einzelner Räume. Was beim Verkauf sonst an Kosten auf Sie zukommt, zeigt der Beitrag Was kostet ein Hausverkauf?. Die Pflichtangaben aus dem Energieausweis im Inserat gehören übrigens in jedes Exposé, ob eingerichtet oder nicht.

Häufige Fragen

Was ist Home Staging?

Die gezielte Vorbereitung einer Immobilie für Fotos und Besichtigungen. Räume werden aufgeräumt, neutralisiert und bei Bedarf mit Leihmöbeln und Deko eingerichtet, damit Interessenten Größe und Nutzung besser einschätzen können.

Was kostet Home Staging?

Für ein komplettes Home Staging nennen Branchenquellen meist 1 bis 3 Prozent des Verkaufspreises. Eine reine Einrichtungsberatung, bei der Sie selbst umsetzen, gibt ein Vergleichsportal mit 250 bis 300 Euro an. Der Preis hängt von Größe, Zahl der Räume und Mietdauer der Möbel ab.

Lohnt sich Home Staging bei einer leeren Wohnung?

Am ehesten ja, denn leere Räume wirken auf Fotos kleiner und sind schwer einzuschätzen. Oft reicht es, zwei oder drei Schlüsselräume einzurichten. Eine günstigere Alternative ist virtuelles Home Staging für die Exposéfotos, gut gekennzeichnet.

Muss virtuelles Home Staging gekennzeichnet werden?

Eine ausdrückliche gesetzliche Kennzeichnungspflicht für virtuell eingerichtete Fotos haben wir nicht gefunden. Gewerbliche Anbieter dürfen aber nach § 5 UWG nicht über wesentliche Merkmale täuschen. Wir empfehlen deshalb, jedes virtuell eingerichtete Foto zu kennzeichnen und das Original daneben zu zeigen.

Kann ich Home Staging selbst machen?

Ja, zum großen Teil. Entrümpeln, reinigen, Persönliches reduzieren, kleine Mängel beheben und neutral streichen bringen oft schon viel. Für die Möblierung leerer Räume lohnt sich eher professionelle Hilfe oder die virtuelle Variante.

Passende Rechner

• WohnflächeRaum für Raum nach der Wohnflächenverordnung – mit Dachschräge, Balkon und Keller.
• ÜbergabeprotokollZählerstände, Schlüssel, Unterlagen und Mängel festhalten – ausfüllen und ausdrucken.
• SpekulationssteuerLäuft die 10-Jahres-Frist noch – und wie viel Steuer fiele auf den Gewinn an?

Für die Finanzierung selbst – Budget, Rate, Tilgung und Zinsentwicklung – finden Sie die Rechner auf der Seite Baufinanzierung.

Einordnung

Home Staging ist ein Werkzeug, kein Muss. Die größte Wirkung haben meist die günstigen Schritte: Platz schaffen, Licht, Sauberkeit und eine klare Funktion für jeden Raum. Möblierung lohnt sich vor allem bei Leerstand, und virtuelle Einrichtung nur mit ehrlicher Kennzeichnung. Entscheidend bleibt ein Angebotspreis, der zum Markt passt, denn ein überhöhter Preis lässt sich mit keiner Inszenierung ausgleichen.

Quellen (abgerufen am 31.10.2026): Volksbanken Raiffeisenbanken: Home Staging · Aroundhome: Home Staging, Stand 07.10.2024 · § 5 UWG, gesetze-im-internet.de · Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Hagen, Grundstücksmarktbericht 2026