Nachlassverzeichnis: Wann Erben es brauchen und wie die Immobilie hineinkommt

Kurz beantwortet: Ein Nachlassverzeichnis ist eine vollständige Aufstellung aller Vermögenswerte und Schulden, die zum Zeitpunkt des Todes vorhanden waren. Verlangen kann es vor allem ein Pflichtteilsberechtigter, der nicht Erbe geworden ist (§ 2314 BGB), und zwar wahlweise als privates oder als notarielles Verzeichnis. Auch das Finanzamt fordert für die Erbschaftsteuererklärung ein Verzeichnis der Nachlassgegenstände (§ 31 ErbStG), und in einer Erbengemeinschaft ist es die gemeinsame Grundlage für die Teilung. Die Immobilie steht darin mit ihrem Wert zum Todestag. Gibt es Streit über diesen Wert, entscheidet am Ende meist ein Gutachten.

Dieser Beitrag ergänzt unseren Leitfaden geerbte Immobilie verkaufen, in dem es um Erbschein, Ausschlagung, Grundbuch und Erbschaftsteuer-Freibeträge geht. Hier geht es um die Liste davor: Was gehört hinein, wer darf sie verlangen und wie kommt das Haus mit einer Zahl hinein, die alle akzeptieren?

Wichtig vorab: Wir sind Makler, keine Anwälte. Dieser Beitrag erklärt, wie die Immobilie im Nachlassverzeichnis bewertet wird, und ersetzt keine Rechtsberatung. Bei Pflichtteilsansprüchen, Streit unter Miterben oder einer möglichen Überschuldung des Nachlasses gehört ein Fachanwalt für Erbrecht oder ein Notar an den Tisch, bei der Erbschaftsteuer Ihr Steuerberater.

Was ist ein Nachlassverzeichnis?

Ein Nachlassverzeichnis ist eine Bestandsliste. Sie hält fest, was der Verstorbene am Todestag besessen hat (Aktiva) und was er schuldete (Passiva). Dazu kommen die Kosten, die erst durch den Erbfall entstehen, etwa die Bestattung, die nach § 1968 BGB der Erbe trägt.

Das Gesetz verwendet für dieselbe Sache mehrere Begriffe. Beim Pflichtteil heißt es „Verzeichnis“ (§ 2314 i. V. m. § 260 BGB), gegenüber dem Nachlassgericht „Inventar“ (§§ 1993 ff. BGB), und das Finanzamt verlangt ein „Verzeichnis der zum Nachlass gehörenden Gegenstände“ (§ 31 ErbStG). Gemeint ist immer eine vollständige, nachvollziehbare Aufstellung zu einem festen Stichtag: dem Todestag.

Wann ist ein Nachlassverzeichnis nötig?

Eine allgemeine Pflicht, nach jedem Todesfall ein Verzeichnis aufzustellen, gibt es nicht. Nötig wird es in vier typischen Situationen:

Anlass	Wer verlangt es?	Grundlage
Pflichtteil	Ein Pflichtteilsberechtigter, der nicht Erbe ist, vom Erben	§ 2314 BGB
Erbschaftsteuer	Das Finanzamt, wenn es zur Steuererklärung auffordert	§ 31 ErbStG
Nachlassgericht	Freiwillig durch den Erben, oder auf Antrag eines Nachlassgläubigers mit gerichtlicher Frist	§§ 1993, 1994 BGB
Testamentsvollstreckung	Der Erbe vom Testamentsvollstrecker	§ 2215 BGB

Dazu kommt die Erbengemeinschaft. Hier schreibt das Gesetz kein eigenes Verzeichnis vor, aber ohne eine gemeinsame Liste lässt sich der Nachlass kaum teilen. Wer das Haus übernimmt, wer ausgezahlt wird und in welcher Höhe, hängt an genau diesen Zahlen. Was Erben in Hagen sonst noch regeln müssen, fasst unsere Seite für Erben in Hagen und im Märkischen Kreis zusammen.

Der häufigste Fall: der Pflichtteil

Wer enterbt wurde, aber pflichtteilsberechtigt ist, kennt den Nachlass oft nicht. Der Pflichtteil beträgt die Hälfte des gesetzlichen Erbteils (§ 2303 BGB) und wird aus dem Wert des Nachlasses zur Zeit des Erbfalls berechnet (§ 2311 BGB). Damit der Berechtigte rechnen kann, gibt ihm § 2314 BGB drei Rechte gegenüber dem Erben:

1. Auskunft über den Bestand des Nachlasses, in Form eines Verzeichnisses nach § 260 BGB. Der Berechtigte darf verlangen, bei der Aufnahme dabei zu sein.
2. Wertermittlung: Er kann verlangen, dass der Wert der Nachlassgegenstände ermittelt wird, bei einer Immobilie in der Regel durch ein Gutachten.
3. Amtliches Verzeichnis: Er kann verlangen, dass das Verzeichnis von einer zuständigen Behörde oder einem Notar aufgenommen wird.

Die Kosten dafür trägt der Nachlass (§ 2314 Abs. 2 BGB), also im Ergebnis der Erbe.

Privat oder notariell: Was ist der Unterschied?

Das private Verzeichnis stellt der Erbe selbst auf. Es muss vollständig und sorgfältig sein. Hat der Berechtigte Grund zu der Annahme, dass es nicht mit der nötigen Sorgfalt erstellt wurde, kann er verlangen, dass der Erbe die Vollständigkeit an Eides statt versichert (§ 260 Abs. 2 BGB).

Das notarielle Verzeichnis nimmt ein Notar auf. Er nimmt den Bestand selbst auf und übernimmt nicht einfach ungeprüft die Liste des Erben. Das dauert länger und kostet Notargebühren, die sich nach dem Nachlasswert richten. Pflichtteilsberechtigte verlangen es trotzdem oft, weil sie dem privaten Verzeichnis des Erben nicht trauen.

In der Praxis gilt: Wer als Erbe ohnehin mit einem notariellen Verzeichnis rechnen muss, spart Zeit, wenn er dem Notar von Anfang an geordnete Unterlagen übergibt. Die Checkliste weiter unten hilft dabei.

Wie wird die Immobilie im Nachlassverzeichnis bewertet?

Maßgeblich ist der Verkehrswert zum Todestag. Für den Pflichtteil schreibt § 2311 BGB den Wert „zur Zeit des Erbfalls“ vor; wo nötig, wird er geschätzt. Eine Wertangabe des Verstorbenen, etwa im Testament, ist dabei nicht bindend (§ 2311 Abs. 2 BGB).

Der Verkehrswert ist nach § 194 BauGB der Preis, der am Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre, nach Lage, Zustand und rechtlichen Gegebenheiten, ohne persönliche oder ungewöhnliche Verhältnisse. Für das Verzeichnis heißt das:

• Stichtag ist der Todestag, nicht der Tag, an dem das Verzeichnis geschrieben wird. Steigen oder fallen die Preise danach, ändert das den Wert im Verzeichnis grundsätzlich nicht.
• Belastungen gehören auf die Passivseite. Eine noch offene Restschuld bei der Bank steht als Verbindlichkeit im Verzeichnis, nicht als Abzug vom Hauswert.
• Rechte Dritter mindern den Wert. Ein eingetragenes Wohnrecht oder ein Nießbrauch wirkt sich auf den Verkehrswert aus. Wie stark, hängt vom Alter des Berechtigten und vom Mietwert ab. Unser Rechner für Wohnrecht und Nießbrauch gibt eine erste Orientierung.

Verkehrswert ist nicht gleich Steuerwert

Für die Erbschaftsteuer ermittelt das Finanzamt einen eigenen Grundbesitzwert nach dem Bewertungsgesetz. Der kann höher oder niedriger ausfallen als der Verkehrswert. Liegt der tatsächliche Wert niedriger, können Erben das mit einem Gutachten des Gutachterausschusses oder eines anerkannten Sachverständigen nachweisen (§ 198 BewG). Für das Verzeichnis gegenüber einem Pflichtteilsberechtigten zählt dagegen der Verkehrswert. Es kann also sein, dass für dasselbe Haus zwei unterschiedliche Zahlen in zwei Unterlagen stehen, und das ist kein Fehler.

Was tun bei Streit über den Wert?

Erben und Pflichtteilsberechtigte haben gegenläufige Interessen: Der eine profitiert von einem niedrigen Wert, der andere von einem hohen. Eine Marktwertschätzung des Maklers ist ein guter Start, um eine realistische Spanne zu kennen. Einigen sich die Beteiligten nicht, führt meist kein Weg an einem Gutachten eines öffentlich bestellten oder zertifizierten Sachverständigen vorbei. Verkauft der Erbe das Haus zeitnah nach dem Erbfall, ist der erzielte Preis oft ein starkes Indiz für den Wert am Todestag. Ob er im Einzelfall ausreicht, ist eine Rechtsfrage für Ihren Anwalt.

Praxisbeispiel: Nachlassverzeichnis mit Haus

Ein verwitweter Vater hinterlässt ein Einfamilienhaus und zwei Kinder. Im Testament setzt er die Tochter als Alleinerbin ein, der Sohn ist pflichtteilsberechtigt. Die Zahlen sind ein frei gewähltes Rechenbeispiel:

Position	Betrag
Einfamilienhaus, Verkehrswert zum Todestag	320.000 €
Girokonto und Tagesgeld	18.000 €
Pkw	6.000 €
Hausrat (ohne Wertgegenstände)	2.000 €
Summe Aktiva	346.000 €
Restschuld Immobilienkredit	− 45.000 €
Bestattungskosten	− 9.000 €
Nachlasswert	292.000 €

Ohne Testament hätte der Sohn die Hälfte geerbt. Sein Pflichtteil ist die Hälfte davon, also ein Viertel des Nachlasswerts: 292.000 € × ¼ = 73.000 €.

Jetzt zeigt sich, warum die Bewertung des Hauses so wichtig ist: Setzt die Erbin das Haus mit 290.000 € statt 320.000 € an, sinkt der Pflichtteil um ein Viertel der Differenz, also um 7.500 €. Genau an dieser Stelle entsteht der Streit, und genau hier hilft eine nachvollziehbare Bewertung mit Vergleichsdaten.

Was gehört ins Nachlassverzeichnis? Die Vorlage

Ein Verzeichnis ist nur so gut wie seine Vollständigkeit. Die folgende Liste deckt die Positionen ab, die bei einer Immobilie im Nachlass fast immer vorkommen. Nutzen Sie sie als Vorlage und ergänzen Sie, was im Einzelfall dazukommt.

Zwei praktische Hinweise:

• Belege beifügen. Kontoauszüge zum Todestag, Grundbuchauszug, Darlehensbestätigung der Bank und die Wertermittlung der Immobilie machen das Verzeichnis überprüfbar. Ein Verzeichnis, das sich prüfen lässt, beendet Streit schneller als eines, das nur Zahlen nennt.
• Unterlagen zur Immobilie früh anfordern. Grundbuchauszug, Flurkarte, Energieausweis und Bauakte brauchen Sie ohnehin, wenn das Haus später verkauft wird. Welche das sind, steht im Abschnitt „Welche Unterlagen Sie brauchen“ unseres Leitfadens geerbte Immobilie verkaufen.

Welche Fristen gelten?

Für das Verzeichnis gegenüber einem Pflichtteilsberechtigten nennt § 2314 BGB keine feste Frist. Wie lange der Erbe sich Zeit lassen darf und was gilt, wenn er nicht liefert, ist eine Frage für Ihren Anwalt. Zögern lohnt sich selten: Ohne Verzeichnis kann der Berechtigte seinen Anspruch gerichtlich durchsetzen.

Feste Fristen gibt es an anderer Stelle:

• Anzeige beim Finanzamt: innerhalb von drei Monaten, nachdem Sie vom Erbfall erfahren haben (§ 30 ErbStG). Bei Grundbesitz im Nachlass gilt die Anzeigepflicht auch dann, wenn ein Testament vom Gericht oder Notar eröffnet wurde.
• Erbschaftsteuererklärung: Die Frist setzt das Finanzamt in seiner Aufforderung. Sie beträgt mindestens einen Monat (§ 31 Abs. 1 ErbStG).
• Inventarfrist des Nachlassgerichts: Beantragt ein Nachlassgläubiger, dass dem Erben eine Frist gesetzt wird, soll sie mindestens einen und höchstens drei Monate betragen (§ 1995 BGB). Wird das Inventar nicht rechtzeitig errichtet, haftet der Erbe unbeschränkt für die Nachlassschulden (§ 1994 Abs. 1 BGB). Hier sollten Sie unbedingt anwaltlich beraten werden.

Welches Nachlassgericht ist für Hagen zuständig?

Zuständig ist das Nachlassgericht am letzten gewöhnlichen Aufenthalt des Verstorbenen (§ 343 Abs. 1 FamFG). Hatte er zuletzt in Hagen gelebt, ist das das Amtsgericht Hagen, Abteilung Nachlasssachen, Heinitzstraße 42–44. Das Gericht verwahrt und eröffnet Testamente, erteilt Erbscheine, nimmt Ausschlagungen entgegen und bestellt bei Bedarf einen Nachlasspfleger. Für Verstorbene aus dem Märkischen Kreis ist das Amtsgericht zuständig, in dessen Bezirk der letzte gewöhnliche Aufenthalt lag – nicht jede Stadt hat ein eigenes Amtsgericht.

Ein Inventar können Sie beim Nachlassgericht einreichen (§ 1993 BGB). Das Verzeichnis für einen Pflichtteilsberechtigten geht dagegen direkt an diesen, nicht an das Gericht.

Häufige Fragen

Wer muss ein Nachlassverzeichnis erstellen?

Der Erbe, wenn ein Pflichtteilsberechtigter es verlangt (§ 2314 BGB). Gibt es einen Testamentsvollstrecker, muss er dem Erben ein Verzeichnis übergeben (§ 2215 BGB). Das Finanzamt kann von jedem Beteiligten eine Erbschaftsteuererklärung mit Verzeichnis verlangen (§ 31 ErbStG).

Ist ein Nachlassverzeichnis Pflicht?

Nicht automatisch. Es wird zur Pflicht, wenn ein Pflichtteilsberechtigter, das Finanzamt oder auf Antrag eines Gläubigers das Nachlassgericht es verlangt. In einer Erbengemeinschaft ist es auch ohne Pflicht sinnvoll, weil alle Beteiligten dieselbe Grundlage für die Teilung brauchen.

Wer bezahlt das notarielle Nachlassverzeichnis?

Die Kosten des Verzeichnisses und der Wertermittlung trägt der Nachlass (§ 2314 Abs. 2 BGB). Sie mindern also den Nachlasswert und damit wirtschaftlich das Erbe.

Wie wird eine Immobilie im Nachlassverzeichnis angesetzt?

Mit dem Verkehrswert zum Todestag (§ 2311 BGB, § 194 BauGB). Eine Restschuld steht gesondert auf der Passivseite. Gibt es Streit über den Wert, kann der Pflichtteilsberechtigte eine Wertermittlung verlangen, meist durch ein Gutachten.

Kann ich das Nachlassverzeichnis selbst schreiben?

Ja, das private Verzeichnis stellt der Erbe selbst auf. Es muss vollständig sein. Bei begründeten Zweifeln kann der Berechtigte eine eidesstattliche Versicherung verlangen oder ein notarielles Verzeichnis fordern.

Einordnung

Das Nachlassverzeichnis ist kein Formular, das man einmal ausfüllt und vergisst. Es ist die Zahlengrundlage für Pflichtteil, Erbschaftsteuer und die Teilung unter Miterben. Bei den meisten Nachlässen in Hagen und im Märkischen Kreis ist die Immobilie die größte Position, und damit auch die, über die am häufigsten gestritten wird. Eine früh eingeholte, gut begründete Bewertung zum Todestag schafft Ruhe, egal ob das Haus danach behalten oder verkauft wird. Alles Rechtliche klären Sie bitte mit einem Fachanwalt für Erbrecht oder einem Notar, die Steuerfragen mit Ihrem Steuerberater.

Quellen (abgerufen am 06.11.2026): § 2314 BGB · § 2311 BGB · § 2303 BGB · § 260 BGB · § 1968 BGB · § 1993 BGB · § 1994 BGB · § 1995 BGB · § 2215 BGB · § 2325 BGB · § 30 ErbStG · § 31 ErbStG · § 198 BewG · § 194 BauGB · § 343 FamFG · Amtsgericht Hagen: Nachlasssachen