Kaufnebenkosten in NRW: Mit diesen Kosten müssen Sie beim Immobilienkauf rechnen

Kurz beantwortet: In Nordrhein-Westfalen kommen auf den Kaufpreis 8,5 bis 12,57 Prozent Kaufnebenkosten obendrauf – 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer, rund 1,5 bis 2 Prozent für Notar und Grundbuch und, wenn ein Makler beteiligt ist, bis zu 3,57 Prozent Provision. Bei 300.000 Euro Kaufpreis sind das grob 25.500 bis 37.700 Euro – Geld, das die Bank in aller Regel aus Eigenkapital sehen will. Wie sich die Posten im Einzelnen zusammensetzen und was ohne Makler übrig bleibt, rechnen wir unten Schritt für Schritt durch.

Der Kaufpreis ist verhandelt, die Finanzierung steht fast – und dann kommt die Ernüchterung: Auf den Kaufpreis kommen in Nordrhein-Westfalen noch einmal rund 8,5 bis 12,57 % Kaufnebenkosten obendrauf. Wer diese Summe nicht von Anfang an einplant, bekommt spätestens bei der Bank ein Problem, denn: Die Nebenkosten sollen in der Regel aus Eigenkapital bezahlt werden. In diesem Beitrag rechnen wir die Posten einzeln durch – ohne Kleingedrucktes.

Schnell konkret werden? Im Kaufnebenkosten-Rechner für NRW geben Sie einfach Ihren Kaufpreis ein und sehen sofort, wie sich Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Maklerprovision aufteilen.

Welche Kaufnebenkosten fallen in NRW an?

Drei große Positionen kommen beim Kauf einer Immobilie zum Kaufpreis hinzu:

Kostenposition	Höhe (NRW)	Wer zahlt?
Grunderwerbsteuer	6,5 % des Kaufpreises	Käufer
Notar & Grundbuch	ca. 1,5 – 2 %	Käufer
Maklerprovision	3,57 % je Partei inkl. MwSt.*	Käufer und Verkäufer je zur Hälfte

*Bei einem Kaufpreis unter 100.000 € liegt die Provision bei R&G bei 4,76 % inkl. MwSt. je Partei. Die hälftige Teilung bei Wohnimmobilien ist seit Ende 2020 in § 656c BGB gesetzlich geregelt – mehr dazu auf unserer Seite Maklerprovision: wer zahlt was?.

Grunderwerbsteuer: der größte Einzelposten

Mit 6,5 % hat Nordrhein-Westfalen einen der höchsten Grunderwerbsteuersätze Deutschlands. Die Steuer wird nach der notariellen Beurkundung vom Finanzamt festgesetzt – und erst wenn sie bezahlt ist, stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, ohne die Sie nicht als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden.

Notar und Grundbuch: Pflicht, kein Extra

Ohne Notar kein Immobilienkauf – die Beurkundung ist gesetzlich vorgeschrieben. Die Kosten für Notar und Grundbucheintrag richten sich nach dem Kaufpreis und liegen zusammen meist bei etwa 1,5 bis 2 % – auf den Euro genau für Ihren Kaufpreis rechnet sie der Notarkosten-Rechner NRW. Ein Notaranderkonto ist dabei übrigens die Ausnahme: In den meisten Fällen wird der Kaufpreis heute direkt gezahlt, sobald der Notar die Fälligkeit bestätigt.

Maklerprovision: fair geteilt

Bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen teilen sich Käufer und Verkäufer die Maklercourtage per Gesetz zu gleichen Teilen. Was Sie dafür bekommen – von der professionellen Vermarktung bis zur Begleitung zum Notartermin – haben wir transparent auf unserer Provisionsseite aufgeschlüsselt.

Rechenbeispiel: Haus für 300.000 € in Hagen

So sieht die Rechnung für einen Kauf mit Makler konkret aus:

Position	Betrag
Kaufpreis	300.000 €
Grunderwerbsteuer (6,5 %)	19.500 €
Notar & Grundbuch (ca. 1,5–2 %)	4.500 – 6.000 €
Maklerprovision Käuferanteil (3,57 %)	10.710 €
Nebenkosten gesamt	ca. 34.700 – 36.200 €

Das sind rund 12 % zusätzlich zum Kaufpreis – Geld, das Sie neben der Finanzierung verfügbar haben sollten. Ohne Makler (etwa beim Kauf von privat) bleiben immer noch etwa 8,5 % für Steuer, Notar und Grundbuch.

Für Ihren Kaufpreis rechnet der Rechner die Posten einzeln durch – und zeigt, wie viel davon Sie aus Eigenkapital aufbringen müssen:

Kaufnebenkosten ohne Makler: Was bleibt übrig?

Wer von privat kauft, spart den größten variablen Posten – die Maklerprovision. Übrig bleiben die Pflichtkosten, an denen in NRW kein Weg vorbeiführt:

Position	Ohne Makler
Grunderwerbsteuer	6,5 %
Notar	ca. 1,0 – 1,5 %
Grundbuchamt	ca. 0,5 %
Nebenkosten gesamt	ca. 8,0 – 8,5 %

Beim 300.000-€-Beispiel von oben sind das rund 24.000 bis 25.500 € statt gut 35.000 € – eine Ersparnis von etwa 10.700 €. Zwei Dinge sollten Sie dabei einkalkulieren: Beim Privatkauf übernimmt niemand die Aufbereitung der Unterlagen und die Preiseinordnung für Sie – prüfen Sie Objekt und Kaufpreis also besonders gründlich, bevor Sie beim Notar sitzen. Und an den Pflichtkosten selbst lässt sich nicht sparen: Notar- und Grundbuchgebühren sind gesetzlich festgelegt (GNotKG), die Grunderwerbsteuer sowieso.

Was kostet der Grundbucheintrag in NRW?

Die Grundbuchkosten richten sich bundesweit einheitlich nach dem Kaufpreis: Für die Eigentumsumschreibung samt Auflassungsvormerkung fallen grob 0,5 % des Kaufpreises an – beim 300.000-€-Haus also rund 1.500 €. Dazu kommt, falls Sie finanzieren, die Eintragung der Grundschuld für die Bank: je nach Darlehenshöhe meist mehrere hundert Euro. Abgerechnet wird über das Amtsgericht; die Rechnung kommt einige Wochen nach der Beurkundung.

Übrigens: Direkt nach dem Notartermin stellt sich die nächste Kostenfrage – welche Versicherungen beim Hauskauf wirklich nötig sind und ab wann sie laufen müssen.

Notarkosten beim Hauskauf in NRW: vier Beispiele

Die häufigste Einzelfrage zu den Kaufnebenkosten lautet: Was kostet der Notar? Die Antwort ist in ganz Deutschland dieselbe, denn Notargebühren richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und hängen allein vom Geschäftswert ab – in der Regel dem Kaufpreis. Ein Notar in Hagen kostet also genauso viel wie einer in München. Was NRW teurer macht, ist nicht der Notar, sondern die Grunderwerbsteuer.

Als Richtwert können Sie für den Notar rund 1,5 % und für das Grundbuchamt rund 0,5 % des Kaufpreises ansetzen. So sieht das für typische Kaufpreise in Hagen und dem Märkischen Kreis aus:

Kaufpreis	Grunderwerbsteuer (6,5 %)	Notar (ca. 1,5 %)	Grundbuch (ca. 0,5 %)	Nebenkosten ohne Makler	mit Makler (+ 3,57 %)
250.000 €	16.250 €	3.750 €	1.250 €	21.250 €	30.175 €
350.000 €	22.750 €	5.250 €	1.750 €	29.750 €	42.245 €
500.000 €	32.500 €	7.500 €	2.500 €	42.500 €	60.350 €
750.000 €	48.750 €	11.250 €	3.750 €	63.750 €	90.525 €

Was in den Notarkosten steckt: die Beurkundung des Kaufvertrags als größte Position, der Vollzug – also das Einholen der Unbedenklichkeitsbescheinigung vom Finanzamt, des Vorkaufsrechtsverzichts der Gemeinde und der Löschungsbewilligungen für alte Grundschulden – sowie die Betreuung bis zur Eigentumsumschreibung. Finanzieren Sie, kommt die Beurkundung der Grundschuld hinzu. Sie bemisst sich nach der Darlehenssumme, nicht nach dem Kaufpreis, und macht bei 250.000 € Grundschuld einige hundert Euro aus.

Drei Dinge, die die Tabelle nicht zeigt: Erstens sind das Richtwerte – die exakte Gebühr ergibt sich aus der Gebührentabelle des GNotKG und liegt bei kleineren Kaufpreisen prozentual etwas höher, bei größeren etwas niedriger. Zweitens fallen Notar- und Grundbuchkosten in voller Höhe auch dann an, wenn Sie von privat kaufen – sparen lässt sich nur die Maklerprovision. Drittens lohnt Verhandeln nicht: Notare dürfen ihre Gebühren weder erhöhen noch nachlassen, das Gesetz verbietet beides.

Für Ihren eigenen Kaufpreis rechnet der Kaufnebenkosten-Rechner weiter oben auf dieser Seite die Posten auf den Euro durch.

Lassen sich die Nebenkosten mitfinanzieren?

Banken finanzieren am liebsten den Kaufpreis – die Nebenkosten gelten als „verlorene" Kosten, weil sie den Immobilienwert nicht erhöhen. Grundsätzlich gilt:

• Der Normalfall: Nebenkosten aus Eigenkapital, Kaufpreis (teilweise) über das Darlehen.
• Der Sonderfall: Eine Finanzierung über den Kaufpreis hinaus ist in Einzelfällen möglich, verschlechtert aber die Konditionen spürbar. Ob und wann das sinnvoll sein kann, haben wir im Beitrag Baufinanzierung ohne Eigenkapital – geht das in Hagen? ehrlich eingeordnet.

Ein legitimer Hebel bei der Grunderwerbsteuer: Bewegliches Zubehör wie eine Einbauküche oder Markisen kann im Kaufvertrag separat ausgewiesen werden – auf diesen Anteil fällt keine Grunderwerbsteuer an. Wichtig ist eine realistische Bewertung, denn das Finanzamt schaut bei auffälligen Beträgen genau hin. Ihr Notar und wir beraten Sie dazu gern.

Nebenkosten von Anfang an richtig einplanen

Unsere Empfehlung für jede Kaufkalkulation in Hagen und dem Märkischen Kreis:

Wie viel Immobilie Ihr Budget insgesamt hergibt, können Sie direkt hier überschlagen – unser Budgetrechner rechnet die NRW-Nebenkosten automatisch mit ein:

Mehr zur Herleitung Ihrer tragbaren Rate lesen Sie im Beitrag Wie viel Haus kann ich mir leisten?.

Häufige Fragen

Wie hoch sind die Maklergebühren beim Hauskauf in NRW?

Bei Wohnimmobilien teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision seit Ende 2020 nach § 656c BGB – jede Seite zahlt bei uns 3,57 % des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer (bei einem Kaufpreis unter 100.000 € 4,76 %). Bei 350.000 € sind das 12.495 € für den Käufer. Fällig wird die Provision erst nach der notariellen Beurkundung. Beim Kauf von privat entfällt sie – Notar, Grundbuch und Grunderwerbsteuer bleiben.

Wie viel Prozent Nebenkosten fallen beim Immobilienkauf in NRW an?

Mit Makler rund 12 bis 12,6 % des Kaufpreises (6,5 % Grunderwerbsteuer, 1,5–2 % Notar und Grundbuch, 3,57 % Käuferanteil der Maklerprovision). Ohne Makler etwa 8 bis 8,5 %. NRW liegt damit bundesweit in der Spitzengruppe – vor allem wegen des hohen Grunderwerbsteuersatzes.

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten ohne Makler?

Etwa 8 bis 8,5 % des Kaufpreises: 6,5 % Grunderwerbsteuer plus rund 1,5 bis 2 % für Notar und Grundbuchamt. Bei 300.000 € Kaufpreis also ungefähr 24.000 bis 25.500 €. Diese Posten sind gesetzlich festgelegt und lassen sich nicht verhandeln.

Was kostet die Grundschuldeintragung?

Die Grundschuld für die finanzierende Bank kostet je nach Darlehenshöhe meist einige hundert Euro an Notar- und Grundbuchgebühren – bei 250.000 € Grundschuld grob 500 bis 600 € zusätzlich zur Eigentumsumschreibung. Sie zählt zu den Finanzierungsnebenkosten und fällt nur an, wenn Sie ein Darlehen aufnehmen.

Wie hoch sind die Notarkosten beim Hauskauf in NRW?

Als Richtwert rund 1,5 % des Kaufpreises für den Notar plus rund 0,5 % für das Grundbuchamt – bei 350.000 € Kaufpreis also etwa 5.250 € Notar und 1.750 € Grundbuch. Die Gebühren sind bundesweit einheitlich im GNotKG festgelegt und nicht verhandelbar. NRW ist beim Notar nicht teurer als andere Bundesländer, nur bei der Grunderwerbsteuer. Für Ihren eigenen Kaufpreis – mit Grundschuld – rechnet der Notarkosten-Rechner NRW.

Fazit: Keine Überraschungen beim Notartermin

Kaufnebenkosten sind kein Kleingedrucktes, sondern ein fünfstelliger Posten, der in jede seriöse Kalkulation gehört. Wer sie von Anfang an einplant, verhandelt souveräner und bekommt die Finanzierung schneller zugesagt. Wie Sie das Geld dafür ansparen, zeigt der Ratgeber Eigenkapital für den Hauskauf aufbauen — und wo im Kaufprozess welche Kosten fällig werden, der Hauskauf-Ablauf in 8 Schritten.

Bei der Struktur Ihrer Finanzierung – inklusive der Frage, wie viel Eigenkapital wohin fließen sollte – unterstützen wir Sie mit einem unabhängigen Vergleich vieler Banken:

• Baufinanzierung in Hagen: kostenlose Erstberatung
• Termin für ein persönliches Gespräch buchen