Ratgeber
Gebäudemodernisierungsgesetz, Sanierungspflichten, Förderung und Neubau.
Heizung, Dämmung, Energieausweis und neue Bauvorschriften verändern Kosten und Wert einer Immobilie. Hier steht, welche Pflichten gelten, welche Förderung es gibt und wie Sie Neubau und Sanierung finanzieren.
Seit dem 29. Juli 2026 heißt das frühere Gebäudeenergiegesetz Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Die 65-Prozent-Pflicht für neue Heizungen ist entfallen. Wer eine neue Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung einbaut, muss ab 2029 einen steigenden Anteil der Wärme aus Biomethan, Bioöl, biogenem Flüssiggas oder Wasserstoff beziehen. Bestehende Heizungen dürfen weiterlaufen und repariert werden.
Wer ein älteres Ein- oder Zweifamilienhaus kauft, muss innerhalb von zwei Jahren nach dem Eigentumsübergang die oberste Geschossdecke und zugängliche, ungedämmte Heizungs- und Warmwasserrohre in unbeheizten Räumen dämmen. Beim Verkauf und bei der Vermietung muss ein gültiger Energieausweis vorliegen, und die Anzeige muss seine Kennwerte nennen.
In Hagen hat der Rat am 9. Juli 2026 den kommunalen Wärmeplan beschlossen; unmittelbare Pflichten für Eigentümer entstehen daraus nach Angaben der Stadt zunächst nicht. Seit dem 1. September 2026 gilt in NRW außerdem der BauCode NRW, der unter anderem den Ausbau von Dachgeschossen zu Wohnraum erleichtert. Für Neubau und Sanierung gibt es Förderkredite der KfW, die sich mit einem Bankdarlehen zu einer Finanzierung verbinden lassen.
Diese Ratgeber in dieser Reihenfolge führen durch das Thema:
Was das Gebäudemodernisierungsgesetz für Heizungen im Bestand und im Neubau ändert.
Welche Nachrüstungen nach dem Kauf eines älteren Hauses Pflicht sind.
Welcher Energieausweis, was er kostet und was die Klasse am Preis ändert.
Wie Sie eine Sanierung finanzieren, mit und ohne Grundschuld.
Der Förderkredit für den klimafreundlichen Neubau, Schritt für Schritt.
1. November 2026
Das Gebäudeenergiegesetz heißt seit dem 29. Juli 2026 Gebäudemodernisierungsgesetz. Die 65-Prozent-Regel ist weg, alte Kessel dürfen weiterlaufen, und zum 1. Januar 2027 ändern sich Energieausweis und Inseratsangaben. Was ab wann gilt – und was das für Verkauf, Kauf und Heizungstausch in Hagen und dem Märkischen Kreis heißt.
26. Oktober 2026
Die Bauabnahme ist mehr als ein Termin zum Schlüsselerhalt: Sie entscheidet über Gefahrübergang, Beweislast und den Start der Gewährleistungsfrist. So bereiten Sie sich vor.
12. Oktober 2026
Mit der Unterschrift beim Notar beginnt für Käufer älterer Häuser oft eine Uhr zu laufen, von der viele nichts wissen: die Nachrüstfrist des Gebäudemodernisierungsgesetzes, des früheren Gebäudeenergiegesetzes.
5. Oktober 2026
Fernwärme, Wärmepumpe oder doch die alte Gasheizung? Was die kommunale Wärmeplanung und das neue Gebäudemodernisierungsgesetz für Eigentümer in Hagen bedeuten – und warum das beim Verkauf zunehmend zur Kaufentscheidung wird.
28. September 2026
Bauträgervertrag statt Grundstückskauf mit Bauverpflichtung: Wie die MaBV-Ratenzahlung nach Baufortschritt funktioniert, was sie absichert – und was sie nicht kann.
31. August 2026
Das dritte Update der Landesbauordnung NRW macht Bauen ab dem 1. September 2026 digitaler, schneller und freier: Genehmigungsfiktion, genehmigungsfreier Dachausbau, einfachere Umnutzung von Büros zu Wohnungen. Was Eigentümer, Bauherren und Investoren in Hagen jetzt wissen sollten.
7. November 2026
Bis zu 150.000 Euro je Wohneinheit für ein neues Haus oder eine neue Wohnung: Was die KfW-Kredite 297 (Selbstnutzer) und 298 (Vermieter und Unternehmen) voraussetzen, wie viel Sie bekommen und warum der Antrag vor dem Kauf- oder Bauvertrag liegen muss.
31. Oktober 2026
Zwei Förderkredite des Bundes für Familien mit Kindern: Jung kauft Alt (308) für den Kauf eines sanierungsbedürftigen Bestandshauses, KfW 300 für den klimafreundlichen Neubau. Was gilt, für wen es passt und wo die Fallen liegen.
26. Oktober 2026
Gehört die Solaranlage automatisch zum Haus? Was bei Pachtanlagen zu klären ist, wie die Einspeisevergütung weiterläuft und was im Kaufvertrag konkret stehen sollte.
5. September 2026
Beim Neubau fließt das Darlehen nicht auf einen Schlag, sondern nach Baufortschritt – und genau da entstehen Kosten, die im Zinsvergleich unsichtbar sind: Bereitstellungszinsen. Wie der Mechanismus funktioniert und mit welchen Stellschrauben Sie ihn entschärfen.
3. September 2026
Ohne Energieausweis kein Verkauf – so steht es sinngemäß im Gebäudemodernisierungsgesetz, dem früheren Gebäudeenergiegesetz. Was viele Verkäufer nicht wissen: Die Pflicht beginnt schon mit der Anzeige, nicht erst beim Notar. Wann welcher Ausweis nötig ist, was er kostet, welche Ausnahmen gelten und was sich 2027 ändert.
17. August 2026
Dämmung, neue Heizung, Umbau: Ein Modernisierungskredit finanziert die Sanierung. Wir zeigen die gängigen Varianten und den häufigsten Fehler bei der KfW-Kombination.
10. August 2026
Wer energieeffizient baut oder kauft, zahlt bei vielen Banken weniger Zinsen. Was hinter grünen Darlehen steckt, welche Nachweise zählen – und was der Rabatt konkret bringt.
9. Juni 2026
Zinsgünstige KfW-Darlehen können Cashflow, Mieteinnahmen und Steuervorteil zugleich verbessern – wenn man die Spielregeln kennt. Der Überblick für Investoren.
Häufige Fragen
Nein. Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz ist sie zum 29. Juli 2026 entfallen, ebenso ihre Kopplung an die kommunale Wärmeplanung. Wer eine neue Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung einbaut, muss ab 2029 mindestens 10 Prozent der Wärme aus Biomethan, Bioöl, biogenem Flüssiggas oder Wasserstoff beziehen, mit steigenden Anteilen bis 2040 (§ 43 GModG).
Bei einem Ein- oder Zweifamilienhaus innerhalb von zwei Jahren nach dem Eigentumsübergang die Dämmung der obersten Geschossdecke und die Dämmung zugänglicher, ungedämmter Heizungs- und Warmwasserrohre in unbeheizten Räumen. Die frühere Pflicht, über 30 Jahre alte Konstanttemperaturkessel auszutauschen, ist mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz entfallen.
Ja. Spätestens bei der Besichtigung muss ein gültiger Energieausweis vorliegen, die Immobilienanzeige muss seine Kennwerte nennen, und nach dem Verkauf übergeben Sie ihn dem Käufer. Ein Verstoß kann ein Bußgeld nach sich ziehen.
Die KfW fördert den klimafreundlichen Neubau mit zinsverbilligten Krediten: Programm 297 für Selbstnutzer, 298 für Vermieter und Unternehmen. Familien mit Kindern unter 18 und Einkommen unter den Grenzen können stattdessen das Programm 300 nutzen; für dieselbe Wohneinheit lassen sich beide nicht kombinieren. Der Antrag muss vor dem Bau- oder Kaufvertrag bei der KfW eingegangen sein.