Ratgeber
Abschreibung, Spekulationsfrist, Erbschaft, Schenkung und Nießbrauch rund um die Immobilie.
Bei Immobilien entscheiden Fristen und Aufteilungen über viel Geld: die Zehnjahresfrist beim Verkauf, der Gebäudeanteil für die Abschreibung, die Freibeträge bei Schenkung und Erbschaft. Diese Ratgeber erklären die Regeln – die Gestaltung im Einzelfall gehört zum Steuerberater.
Drei Fristen und Grenzen prägen fast jede Steuerfrage rund um die Immobilie: die Zehnjahresfrist beim Verkauf (§ 23 EStG), der Zehnjahreszeitraum, nach dem sich die Freibeträge für Schenkungen erneuern (§ 14 ErbStG), und die 15-Prozent-Grenze für Renovierungen in den ersten drei Jahren nach dem Kauf. Wer erbt, übernimmt beim Verkauf die Frist des Erblassers, sie beginnt nicht neu.
Bei Schenkung und Erbschaft bleiben je Person und Zehnjahreszeitraum für Ehegatten 500.000 Euro, für Kinder 400.000 Euro und für Enkel in der Regel 200.000 Euro steuerfrei (§ 16 ErbStG). Das Finanzamt bewertet die Immobilie nach dem Bewertungsgesetz, nicht nach dem Kaufpreis von damals. Liegt dieser Wert über dem tatsächlichen Verkehrswert, können Sie den niedrigeren Wert mit einem Gutachten nachweisen (§ 198 BewG).
Auch die Grundsteuer ist ein örtliches Thema: Hagen erhebt 2026 einen einheitlichen Hebesatz von 1.176 Prozent für Wohn- und Nichtwohngrundstücke. Den Betrag für Ihr Grundstück rechnet der Grundsteuer-Rechner NRW aus.
Diese Ratgeber in dieser Reihenfolge führen durch das Thema:
Die Zehnjahresfrist beim Verkauf und die Ausnahme für Eigennutzer.
Erbschein, Grundbuch, Steuern: der Leitfaden für Erben in NRW.
Wenn mehrere Erben sich einigen müssen: die Wege aus der Erbengemeinschaft.
Zu Lebzeiten übertragen: Freibeträge, Nießbrauch und Fristen.
Für Vermieter: Abschreibung, Werbungskosten und Kaufpreisaufteilung.
7. November 2026
Ein Nachlassverzeichnis listet alles auf, was der Verstorbene hinterlassen hat, und alles, was er schuldete. Wann Erben es aufstellen müssen, wann ein Notar ins Spiel kommt und wie das Haus darin bewertet wird – mit einer Vorlage der Positionen.
7. November 2026
Wer nach dem Kauf einer vermieteten Immobilie in den ersten drei Jahren zu viel renoviert, verliert den Sofortabzug. Was in die 15-Prozent-Grenze zählt, wie Sie sie mit der Kaufpreisaufteilung berechnen und wie Sie Ihre Sanierung danach planen.
4. November 2026
Bis zu 5 Prozent im Jahr zusätzlich zur regulären AfA, vier Jahre lang: Was die Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau voraussetzt, wie viel sie bringt – und warum Abriss und gleichwertiger Neubau laut BFH nicht genügen.
2. November 2026
Wer an Kinder, Eltern oder andere Angehörige vermietet, darf günstiger vermieten – aber nicht beliebig. Wo die Grenzen von 66 und 50 Prozent liegen, wie Sie die ortsübliche Miete in Hagen ermitteln und was in den Mietvertrag gehört.
31. Oktober 2026
Ein einzelner Miteigentümer kann die gemeinsame Immobilie versteigern lassen – ohne Zustimmung der anderen. Wie das Verfahren beim Amtsgericht läuft, welche Gebühren anfallen und warum ein freihändiger Verkauf oder eine Auszahlung fast immer die bessere Lösung ist.
31. Oktober 2026
Solange das Elternhaus allen Erben gemeinsam gehört, muss jede wichtige Entscheidung gemeinsam fallen. Welche Wege es gibt, die Erbengemeinschaft aufzulösen, wo Mehrheit reicht und wo Einstimmigkeit nötig ist – und wie ein Verkauf organisiert wird, mit dem alle leben können.
23. Oktober 2026
Privat kaufen oder über eine Immobilien-GmbH? Die Antwort hängt weniger von der Steuer im ersten Jahr ab als davon, was Sie mit dem Haus vorhaben – und sie muss vor dem Notartermin feststehen.
23. Oktober 2026
Ein Haus auf Erbpacht ist günstiger zu kaufen – aber schwerer zu verkaufen und zu finanzieren, je kürzer das Erbbaurecht noch läuft. Was Eigentümer und Erben wissen sollten, mit Rechner.
11. Oktober 2026
Vermieter konnten in den vergangenen Monaten lesen, die steuerfreie Veräußerung nach zehn Jahren stehe vor dem Aus. Am 8. Oktober 2026 hat der Bundestag den entsprechenden Gesetzentwurf abgelehnt. Was genau geplant war, wie abgestimmt wurde – und warum Entwarnung nicht dasselbe ist wie Bestandsgarantie.
11. Oktober 2026
Wer kauft, saniert und weiterverkauft, rechnet mit Handwerkern, Bauzeit und Marge. Die Zahl, die am Ende über den Gewinn entscheidet, steht in keinem Angebot: Ab dem vierten Objekt in fünf Jahren wird aus privatem Vermögen ein Gewerbebetrieb – und zwar rückwirkend für alle drei davor.
5. Oktober 2026
Seit 2025 gelten neue Grundsteuerwerte. Was sich für Eigentümer in Hagen dadurch ändert, worauf Sie Ihren Bescheid prüfen sollten – und was das für Verkauf und Vermietung bedeutet.
28. September 2026
Bis zu 100 Prozent der Sanierungskosten schneller abschreiben als üblich: Wie die Denkmal-AfA nach §§ 7h und 7i EStG funktioniert – und worauf Kapitalanleger beim Bescheinigungsverfahren achten sollten.
16. September 2026
Statt 2 % pro Jahr über 50 Jahre abschreiben – mit der tatsächlichen Restnutzungsdauer. Was dahintersteckt, was es bringt und wann sich das Gutachten wirklich lohnt.
3. September 2026
Wer eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren wieder verkauft, teilt den Gewinn unter Umständen mit dem Finanzamt. Wie die Frist genau läuft, wann Eigennutzung davor schützt und welche Fallen bei geerbten und vermieteten Objekten lauern.
3. September 2026
Wer die Immobilie schon zu Lebzeiten an die Kinder überträgt, kann Steuerfreibeträge mehrfach nutzen und behält mit dem Nießbrauch trotzdem die Kontrolle. Wie die Gestaltung funktioniert, welche 10-Jahres-Fristen dabei laufen – und welche Absicherungen in keinen Vertrag fehlen sollten.
30. August 2026
Die Immobilie ist der größte Teil des Erbes – und der Pflichtteil ein Geldanspruch, der schnell zum Zwangsverkauf führt. Wie der Pflichtteil bei Immobilien berechnet wird, welche Rolle Schenkungen spielen und was Eigentümer zu Lebzeiten regeln können.
30. August 2026
Im Haus wohnen bleiben und trotzdem an das gebundene Vermögen kommen – das versprechen Leibrente, Wohnrecht-Verkauf und Teilverkauf. Die Modelle unterscheiden sich massiv in Sicherheit und Preis. Der Überblick ohne Verkaufsdruck.
18. August 2026
Beim Teilverkauf bekommen Sie Geld für einen Anteil Ihres Hauses und wohnen weiter darin – gegen ein laufendes Nutzungsentgelt. Klingt bequem, ist aber oft die teuerste Art, an das Vermögen in der eigenen Immobilie zu kommen. Die ehrliche Rechnung und die Alternativen.
4. August 2026
Wer Immobilienvermögen zu Lebzeiten überträgt, kann Freibeträge mehrfach nutzen und Streit vermeiden – wenn Nießbrauch, Fristen und Rückforderungsrechte richtig gestaltet sind.
5. Juli 2026
Barrierefrei umbauen, teilvermieten oder verkaufen? Mit Checklisten, Förderhinweisen und allen Optionen für ein sorgenfreies Zuhause im Alter.
5. Juli 2026
Was Erben in Hagen und dem Märkischen Kreis wissen müssen: gesetzliche Erbfolge, Fristen, Freibeträge und der Ablauf, um eine geerbte Immobilie sicher und zum besten Preis zu verkaufen.
5. Juli 2026
Wie eine Familienpool-Gesellschaft Immobilienvermögen bündelt, die Nachfolge regelt und schenkung- sowie erbschaftsteuerlich optimiert – erklärt mit Rechtsanwalt Nils Ruttkamp.
4. Juni 2026
Das Steuerrecht hält für private Immobilieninvestoren mehrere Vorteile bereit. AfA, Werbungskosten und der steuerfreie Verkauf nach 10 Jahren – verständlich erklärt.
7. November 2026
Gutachterausschuss, öffentlich bestellter Sachverständiger, Bausachverständiger oder Marktwertermittlung: Was welches Gutachten kostet, wer es verlangt und wie Sie in Hagen und im Märkischen Kreis nicht mehr bezahlen als nötig.
7. November 2026
Ein Haus, in dem jahrzehntelang gelebt wurde, ist schnell voll. Wovon die Kosten einer Entrümpelung abhängen, was Sperrmüll und Wertstoffhof in Hagen kosten, wann sich die Arbeitskosten von der Steuer absetzen lassen und in welcher Reihenfolge Sie vor dem Verkauf vorgehen.
5. Juli 2026
Verkaufen, auszahlen, behalten, vermieten, Realteilung oder Teilungsversteigerung – alle Optionen für Ihre Immobilie bei Scheidung, plus Trennungsjahr und Kreditfragen im Überblick.
6. Juni 2026
Kaufen, im richtigen Fenster sanieren und nach zehn Jahren steuerfrei verkaufen: Wie die Immostrategie 10/3 funktioniert – und welche Regeln Sie kennen müssen.
Häufige Fragen
Für die Spekulationsfrist zählt der Zeitpunkt, zu dem der Verstorbene die Immobilie angeschafft hat. Liegt er beim Verkauf mehr als zehn Jahre zurück, ist der Gewinn einkommensteuerfrei. Unabhängig davon kann Erbschaftsteuer anfallen, wenn der Wert Ihres Erbes über dem Freibetrag liegt.
Für Ehegatten und eingetragene Lebenspartner 500.000 Euro, für Kinder 400.000 Euro und für Enkel in der Regel 200.000 Euro (§ 16 ErbStG). Die Freibeträge gelten je Schenker und Beschenktem und stehen nach zehn Jahren erneut zur Verfügung (§ 14 ErbStG).
Ja, unter Bedingungen. Der Ehegatte erbt das selbst genutzte Familienheim steuerfrei, Kinder bis zu 200 Quadratmetern Wohnfläche. In beiden Fällen muss der Erbe die Wohnung zehn Jahre selbst bewohnen, sonst entfällt die Befreiung rückwirkend, außer er ist aus zwingenden Gründen daran gehindert (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG).
Hagen erhebt 2026 einen einheitlichen Hebesatz von 1.176 Prozent. Die Steuer ergibt sich aus Grundsteuerwert mal Steuermesszahl mal Hebesatz; den Betrag für Ihr Grundstück rechnet der Grundsteuer-Rechner NRW aus.