Zehnjahresfrist bleibt: Bundestag lehnt Abschaffung der Spekulationsfrist ab

Kurz beantwortet: Die Zehnjahresfrist bleibt. Der Bundestag hat den Gesetzentwurf zu ihrer Abschaffung am 8. Oktober 2026 in namentlicher Abstimmung mit 131 zu 446 Stimmen abgelehnt. Wer eine vermietete Immobilie länger als zehn Jahre im Privatvermögen hält, verkauft sie weiterhin steuerfrei – § 23 EStG ist unverändert in Kraft. Geplante Verkäufe müssen deshalb nicht vorgezogen werden. Eine Bestandsgarantie für die Zukunft ist diese Abstimmung allerdings nicht: Es war der zweite Vorstoß in sechzehn Monaten.

Was genau abgelehnt wurde

Am 23. Juni 2026 brachte die Fraktion BÜNDNIS 90/DIE GRÜNEN den „Entwurf eines Gesetzes zum Schließen einer Gerechtigkeitslücke bei der Besteuerung von Immobilienveräußerungen" in den Bundestag ein (Bundestags-Drucksache 21/6637). Der Finanzausschuss empfahl die Ablehnung (Drucksache 21/7081).

Am Donnerstag, dem 8. Oktober 2026, stimmte das Plenum namentlich ab. Das Ergebnis:

	Stimmen
Ja (für den Entwurf)	131
Nein (gegen den Entwurf)	446
Enthaltungen	0

Der Entwurf war damit deutlich gescheitert. Er stand an diesem Tag nicht allein: Der Bundestag lehnte in derselben Sitzung sieben steuerpolitische Vorlagen der Opposition ab, darunter einen gleichlautend betitelten Entwurf zur Besteuerung von Kryptowerten, der mit 132 zu 445 Stimmen dasselbe Schicksal erlitt.

Was der Entwurf vorgesehen hatte

Das ist der Teil, der in vielen Meldungen unterging – und er ist deutlich weitreichender, als die Kurzfassung „Spekulationsfrist abschaffen" vermuten lässt. Der Entwurf wollte § 23 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 EStG vollständig neu fassen. Drei Punkte daraus:

1. Die Zehnjahresfrist wäre entfallen – ohne Ersatz. Gewinne aus dem Verkauf privater Immobilien wären unabhängig von der Haltedauer steuerpflichtig geworden, zum persönlichen Einkommensteuersatz. Nicht „ab 15 Jahren steuerfrei", nicht „mit reduziertem Satz" – die Frist als Konzept wäre verschwunden.

2. Steuerfrei geblieben wäre allein die Selbstnutzung. Und auch die unter strengeren Bedingungen: Der Entwurf verlangte eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken entweder im gesamten Zeitraum zwischen Anschaffung und Verkauf oder in den 36 Monaten vor der Veräußerung. Heute genügen das Verkaufsjahr und die beiden Jahre davor, wobei angebrochene Kalenderjahre zählen – in der Praxis können das gut 14 Monate sein. Aus einer Regel, die sich in Jahren rechnet, wäre eine geworden, die sich in Monaten rechnet.

3. Eine Stichtagsregelung für den Bestand. Die Neufassung sollte erstmals auf Verkäufe von Objekten anzuwenden sein, die vor dem Inkrafttreten angeschafft wurden – der Entwurf hätte also auch Immobilien erfasst, die heute längst außerhalb der Frist liegen.

Die Antragsteller bezifferten das erwartete Mehraufkommen auf rund 6 Milliarden Euro jährlich und begründeten den Entwurf damit, die vollständige Steuerfreiheit nach zehn Jahren privilegiere Grundvermögen gegenüber anderen Anlageformen: Gewinne aus Aktien oder Fonds unterliegen dauerhaft der Abgeltungsteuer, während Immobilienbesitz nach zehn Jahren steuerfrei veräußert werden kann.

Der Ablauf im Überblick

Was jetzt gilt – unverändert

Für Ihre Planung heißt das: Es hat sich nichts geändert. Die Regeln sind dieselben wie vor dem Entwurf:

• Zehn Jahre und ein Tag zwischen den Beurkundungsdaten der beiden notariellen Kaufverträge, dann ist der Gewinn aus einer vermieteten Immobilie im Privatvermögen steuerfrei. Die Steuer ist dabei nur die eine Hürde – beim Verkauf mit laufendem Mietvertrag kommen Mieterrechte, Eigenbedarf und Vorkaufsrecht hinzu, und die wirken sich auf den erzielbaren Preis aus.
• Selbstgenutzt bleibt der Verkauf steuerfrei, wenn Sie im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst dort gewohnt haben.
• Innerhalb der Frist wird der Gewinn mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert, und die Abschreibung mindert die Anschaffungskosten – sie erhöht damit den steuerpflichtigen Gewinn. Wie hoch Ihre Abschreibung ausfällt, hängt an der Restnutzungsdauer des Gebäudes – bei älteren Objekten oft deutlich kräftiger als die pauschalen zwei Prozent.

Wie die Frist genau läuft, wo die Stolperstellen bei Erbschaft, Schenkung und teilweiser Vermietung liegen und wie der Gewinn gerechnet wird, steht ausführlich in unserem Ratgeber zur Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf. Dieser Beitrag hier ordnet nur das politische Geschehen ein.

Entwarnung ja, Bestandsgarantie nein

Hier wird es wichtig, und hier unterscheiden sich seriöse Einordnung und beruhigende Schlagzeile. Drei Beobachtungen:

Die Ablehnung war deutlich, aber nicht einstimmig. 131 Abgeordnete haben für die Abschaffung gestimmt. Das ist kein Randphänomen, sondern eine feste Minderheit im Parlament.

Es war der zweite Versuch in sechzehn Monaten. Juni 2025 als Antrag, Juni 2026 als Gesetzentwurf. Wer daraus schließt, das Thema sei vom Tisch, liest die Lage optimistischer, als sie ist. Die Begründung – Ungleichbehandlung von Immobilien und Wertpapieren – verschwindet nicht durch eine Abstimmung.

Mehrheiten sind Momentaufnahmen. Die Ablehnung trug die Koalition aus CDU/CSU und SPD, unterstützt von der AfD. Jede dieser Mehrheiten gilt bis zur nächsten Wahl, nicht darüber hinaus.

Praktisch bedeutet das nicht, Verkäufe panisch vorzuziehen – das wäre die falsche Reaktion auf eine Abstimmung, die zugunsten der Eigentümer ausgegangen ist. Es bedeutet aber: Wer die Zehnjahresfrist als tragende Säule einer Anlagestrategie einplant, die über zehn, fünfzehn oder zwanzig Jahre läuft, sollte sich der politischen Unsicherheit bewusst sein. Das gilt besonders für Objekte, die heute erst gekauft werden. Wer eine Immobilie als Kapitalanlage rechnet, sollte die Steuerfreiheit am Ende deshalb nicht als gesetzte Größe behandeln, sondern als günstigen Fall – die laufende Rendite aus Miete und Abschreibung trägt eine Anlage verlässlicher. Besonders deutlich wird das bei denkmalgeschützten Objekten, wo die erhöhte Abschreibung den Ertrag schon während der Haltedauer trägt.

Wir sind in Hagen selbst mit einem nicht unwesentlichen Teil des eigenen Bestandes investiert, ein Teil davon in Haspe. Die Frage, wie belastbar steuerliche Rahmenbedingungen über eine Haltedauer von zehn Jahren sind, stellt sich für uns also genauso wie für unsere Kunden – wir beantworten sie nicht mit Zuversicht, sondern mit Rechnen.

Was Sie jetzt sinnvoll tun können

Häufige Fragen

Ist die Spekulationsfrist für Immobilien jetzt abgeschafft?

Nein. Der Gesetzentwurf, der das vorsah, ist am 8. Oktober 2026 im Bundestag mit 131 zu 446 Stimmen abgelehnt worden. § 23 EStG gilt unverändert: Nach mehr als zehn Jahren Haltedauer ist der Gewinn aus dem Verkauf einer privaten Immobilie steuerfrei.

Muss ich meinen Verkauf jetzt vorziehen?

Aus steuerlicher Sicht gibt es dafür keinen Anlass. Die Rechtslage hat sich nicht geändert, und ein abgelehnter Gesetzentwurf wird nicht rückwirkend wirksam. Der richtige Zeitpunkt für Ihren Verkauf ergibt sich aus Ihrer Fristenlage und dem Markt, nicht aus dieser Abstimmung – welche Faktoren dabei wirklich zählen, steht in unserem Beitrag Wann ist der richtige Zeitpunkt zum Hausverkauf?.

Hätte der Entwurf auch Immobilien betroffen, die ich seit 15 Jahren besitze?

Nach dem Wortlaut des Entwurfs ja. Er enthielt eine Stichtagsregelung, die auf den Anschaffungszeitpunkt abstellte und auch länger gehaltene Objekte erfasst hätte. Genau dieser Punkt – der Eingriff in bestehende Dispositionen – gehörte zu den umstrittensten am Vorhaben. Da der Entwurf abgelehnt wurde, hat die Frage heute nur noch historischen Wert.

Was wäre mit selbstgenutzten Immobilien passiert?

Die Steuerfreiheit für die eigene Wohnung wäre erhalten geblieben, aber an strengere Voraussetzungen geknüpft worden: Selbstnutzung im gesamten Zeitraum oder in den 36 Monaten vor dem Verkauf. Die heutige Regel – Verkaufsjahr plus die beiden Vorjahre, angebrochene Kalenderjahre genügen – ist für Verkäufer günstiger.

Gibt es Alternativen zum Verkauf, wenn die Frist noch läuft?

Ja, und sie sind einen Blick wert, bevor man zwei Jahre wartet oder Steuer zahlt. Eine Übertragung innerhalb der Familie – etwa eine Schenkung unter Nießbrauchsvorbehalt – löst keine Spekulationssteuer aus, weil kein Veräußerungsgeschäft vorliegt. Die Frist läuft beim Beschenkten mit dem ursprünglichen Anschaffungsdatum weiter. Das ist kein Steuertrick, sondern eine andere Entscheidung – und sie will mit Steuerberater und Notar durchgerechnet werden, nicht nebenbei.

Kann das Thema wiederkommen?

Ja. Es war innerhalb von sechzehn Monaten der zweite Vorstoß in dieselbe Richtung. Eine Abstimmung beendet ein Gesetzgebungsverfahren, nicht eine politische Debatte. Für Ihre Planung heißt das: Die heutige Rechtslage ist sicher, ihre Fortdauer über viele Jahre ist eine Annahme.

Gilt das alles auch für Gewerbeimmobilien oder Objekte im Betriebsvermögen?

Nein. § 23 EStG betrifft private Veräußerungsgeschäfte. Gehört die Immobilie zu einem Betriebsvermögen oder liegt gewerblicher Grundstückshandel vor – die Drei-Objekt-Grenze ist hier das bekannteste Stichwort –, gelten andere Regeln, und die Zehnjahresfrist hilft nicht. Das war vor dem Entwurf so und ist es danach.

Fazit

Die Nachricht ist gut und sie ist eindeutig: Die Zehnjahresfrist bleibt, der Entwurf zu ihrer Abschaffung ist mit großer Mehrheit gescheitert, und für laufende Verkaufsplanungen ändert sich nichts. Wer in den vergangenen Monaten überlegt hat, einen Verkauf wegen der Gesetzesdiskussion vorzuziehen, kann diese Überlegung beiseitelegen.

Was bleibt, ist eine Einordnung statt einer Beruhigungspille: Zwei Vorstöße in sechzehn Monaten zeigen, dass die steuerliche Behandlung von Immobiliengewinnen politisch umstritten ist. Für Haltedauern von zehn Jahren und mehr gehört diese Unsicherheit in die Kalkulation – nicht als Grund zur Eile, sondern als einer von mehreren Faktoren, die eine Anlageentscheidung tragen.

Dieser Beitrag gibt den Stand vom 11. Oktober 2026 wieder und ist keine Steuerberatung im Einzelfall. Wie sich Ihr konkreter Verkauf steuerlich darstellt, gehört vor den Notartermin auf den Tisch Ihres Steuerberaters – wir rechnen Ihnen gern vorher aus, was er dafür an Zahlen braucht.