Ratgeber
Rendite, Ankaufsprüfung, Mietrecht und Bewirtschaftung – für Kapitalanleger und Vermieter.
Ob erste Eigentumswohnung oder Mehrfamilienhaus: Eine Anlageimmobilie rechnet sich nur, wenn Kaufpreis, Miete und Bewirtschaftung zusammenpassen. Hier finden Sie die Prüfschritte, die Rechner dazu und die Erfahrungen von Investoren aus der Region.
Der schnellste Filter für ein Anlageobjekt ist der Kaufpreisfaktor: Kaufpreis geteilt durch die Jahresnettokaltmiete. Für Mehrfamilienhäuser in Hagen hat der Gutachterausschuss aus 185 Kaufverträgen des Jahres 2025 einen Rohertragsfaktor von 12,4 ermittelt. Er rechnet dabei mit der Miete nach Mietspiegel (in mittlerer Lage 5,90 €/m²), nicht mit der vereinbarten Miete. Wer seinen eigenen Faktor aus einer alten Bestandsmiete bildet, vergleicht deshalb zwei verschiedene Größen. Den Faktor eines Angebots prüfen Sie mit dem Kaufpreisfaktor-Rechner.
Auf der Mietseite gelten in Hagen klare Regeln: Die Mietpreisbremse gilt hier nicht, weil Hagen nicht in der Mieterschutzverordnung NRW steht. Bei Erhöhungen im Bestand liegt die Kappungsgrenze bei 20 Prozent in drei Jahren, Maßstab ist der Mietspiegel Hagen, gültig ab 01.10.2025. Steuerlich entscheiden die Aufteilung des Kaufpreises auf Gebäude und Boden über die Abschreibung und die 15-Prozent-Grenze darüber, ob Renovierungen in den ersten drei Jahren sofort absetzbar sind.
Nach Zustand, Lage und Zahlen folgen Finanzierung und Bewirtschaftung. Wie andere Investoren aus der Region angefangen haben, vom ersten Mehrfamilienhaus bis zur Aufteilerstrategie, erzählen die Investoren-Geschichten.
Diese Ratgeber in dieser Reihenfolge führen durch das Thema:
Bruttorendite, Nettorendite und Cashflow richtig rechnen.
Die Checkliste, mit der Sie ein Anlageobjekt vor dem Kauf prüfen.
Vom ersten Exposé bis zur Bewirtschaftung eines Mehrfamilienhauses.
Die 15-Prozent-Grenze: wann Renovierungen sofort absetzbar sind.
Nach dem Kauf: was neue Eigentümer eines vermieteten Hauses erledigen müssen.
7. November 2026
WEG-Verwaltung, Sondereigentumsverwaltung oder Mietverwaltung: was die drei Modelle leisten, was sie laut Verbandserhebung kosten, warum Mieter die Verwaltung nicht bezahlen und welche Punkte in jeden Verwaltervertrag gehören.
2. November 2026
Leo Kadziela hat neben seinem Hauptjob in elf Monaten 33 Einheiten aufgebaut. Wie er mit Testanzeigen die Nachfrage prüft, was 7.000 Flyer gebracht haben und warum er heute Händler statt Sammler ist.
31. Oktober 2026
Zwölf Monate Zeit, siebzehn Kostenarten, ein Umlageschlüssel: Wie Vermieter eine Nebenkostenabrechnung erstellen, die formell hält – mit Rechenbeispiel, Heizkostenregeln und Checkliste der Pflichtangaben.
31. Oktober 2026
Die Mietpreisbremse gilt in NRW nur in 57 Kommunen. Hagen und der Märkische Kreis gehören nicht dazu. Was Vermieter hier stattdessen beachten müssen: Vergleichsmiete, Mietspiegel, Kappungsgrenze und die Grenze zur Mietpreisüberhöhung.
31. Oktober 2026
Drei Nettokaltmieten, drei Raten, ein getrenntes Konto: Die Regeln zur Mietkaution sind kurz, aber streng. Was Vermieter bei Höhe, Anlage, Kautionsform und Rückzahlung beachten müssen – und warum die Kaution beim Verkauf auf den Käufer übergeht.
26. Oktober 2026
Daniel Dissel hat 2021 seine erste Wohnung in Hagen gekauft – und ab 2024 in 18 Monaten 50 Einheiten aufgebaut. Seine zwei wichtigsten Lehren: Mieterhöhung im Gespräch statt per Brief, und ein Mietausfall gehört zur großen Zahl.
26. Oktober 2026
Wer einen Makler mit der Vermietung beauftragt, zahlt ihn auch – anders als beim Verkauf. Was das Bestellerprinzip für Vermieter in Hagen konkret kostet und wo die Ausnahmen liegen.
25. Oktober 2026
NRW will strenger gegen Schrottimmobilien vorgehen: Treuhandverwaltung, Enteignung als letztes Mittel, 56 statt 90 Tage Kurzzeitvermietung. Was der Entwurf regelt, wie der Stand ist und was Käufer und Eigentümer in Hagen jetzt prüfen sollten.
23. Oktober 2026
Ein Mehrfamilienhaus ist für viele Investoren der nächste Schritt nach der ersten Wohnung. Wie Sie Objekte finden, den Kaufpreis einordnen, was die Bank sehen will und was nach dem Notartermin auf Sie zukommt.
19. Oktober 2026
Über sechs Monate, rund 50 Besichtigungen und ein Inserat, das niemand wollte: die Geschichte meines ersten Mehrfamilienhauses in Hagen – mit den Fehlern, aus denen ich am meisten gelernt habe.
5. Oktober 2026
Vergleichsmiete, Kappungsgrenze, Modernisierungsumlage: Die wichtigsten Regeln, damit Ihre nächste Mieterhöhung als Vermieter in Hagen rechtssicher und nachvollziehbar ist.
21. September 2026
Der Notartermin ist erst der Anfang: Nach der Kaufpreiszahlung beginnt die eigentliche Übernahme eines vermieteten Mehrfamilienhauses. Diese Checkliste führt Sie durch die ersten Wochen.
7. September 2026
Kleine Einheit, eigene Regeln: Warum Banken Mikroappartements anders bewerten als klassische Wohnungen – und worauf Investoren vor der Finanzierung achten sollten.
31. August 2026
Ein alter Resthof mit Scheune und Weideland reizt viele Käufer im Märkischen Kreis – die Finanzierung läuft aber anders als beim gewöhnlichen Einfamilienhaus.
31. August 2026
Ferienwohnung an der Küste oder Chalet in den Bergen als Kapitalanlage: So gehen Banken an die Finanzierung heran – und so vermeiden Sie teure Überraschungen.
24. August 2026
Bei Gewerbeimmobilien rechnen Banken anders als bei Wohnraum. Worauf es bei Beleihung, Mieterbonität und Nutzungsart ankommt – ein Überblick für Kapitalanleger.
17. August 2026
Pflegeimmobilien locken mit weitgehend planbaren Pachteinnahmen – doch das Betreiberrisiko entscheidet über Erfolg oder Ausfall. Was Kapitalanleger vor dem Kauf wissen sollten.
23. Juni 2026
Mietrendite berechnen mit Rechner: Bruttomietrendite, Nettorendite, Maklerformel und Cashflow – so schätzen Sie als Investor in wenigen Minuten ein, ob sich eine Anlageimmobilie wirklich rechnet.
21. Juni 2026
Vor jedem Kauf gilt: Lage, Zahlen, Technik und Recht prüfen. Mit dieser 4-Ebenen-Checkliste erkennen Investoren Risiken, bevor sie teuer werden.
19. Juni 2026
Eine Immobilie verdient an mehreren Stellen gleichzeitig Geld. Wir zeigen die 7 Wege – und wie erfahrene Investoren sie clever kombinieren.
17. Juni 2026
Mit wenig Eigenkapital viel bewegen: So funktioniert der Hebeleffekt bei Immobilien – mit Beispielrechnung, den vier wirkenden Effekten und den Risiken.
15. Juni 2026
Erfolgreiche Investoren machen nicht alles selbst – sie koordinieren ein Team aus 7 Spezialisten. Wer dazugehört und wann Sie ihn brauchen.
13. Juni 2026
Die Bank bewertet Sie, bevor sie finanziert. So bereiten Sie Haushaltsrechnung, Vermögensübersicht und Schufa vor – und sichern sich bessere Konditionen.
11. Juni 2026
Annuität oder variabel? Wie viel Tilgung, welche Zinsbindung? Die wichtigsten Finanzierungsbausteine für Investoren – und wie man sie clever kombiniert.
9. Juni 2026
Zinsgünstige KfW-Darlehen können Cashflow, Mieteinnahmen und Steuervorteil zugleich verbessern – wenn man die Spielregeln kennt. Der Überblick für Investoren.
6. Juni 2026
Kaufen, im richtigen Fenster sanieren und nach zehn Jahren steuerfrei verkaufen: Wie die Immostrategie 10/3 funktioniert – und welche Regeln Sie kennen müssen.
7. November 2026
Wer nach dem Kauf einer vermieteten Immobilie in den ersten drei Jahren zu viel renoviert, verliert den Sofortabzug. Was in die 15-Prozent-Grenze zählt, wie Sie sie mit der Kaufpreisaufteilung berechnen und wie Sie Ihre Sanierung danach planen.
4. November 2026
Bis zu 5 Prozent im Jahr zusätzlich zur regulären AfA, vier Jahre lang: Was die Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau voraussetzt, wie viel sie bringt – und warum Abriss und gleichwertiger Neubau laut BFH nicht genügen.
2. November 2026
Wer an Kinder, Eltern oder andere Angehörige vermietet, darf günstiger vermieten – aber nicht beliebig. Wo die Grenzen von 66 und 50 Prozent liegen, wie Sie die ortsübliche Miete in Hagen ermitteln und was in den Mietvertrag gehört.
31. Oktober 2026
Einmal im Jahr entscheidet die Eigentümerversammlung über Geld, Sanierungen und Verwaltung. Wie sie seit der WEG-Reform abläuft, welche Mehrheiten gelten, was online geht – und warum Käufer die Protokolle vor dem Notartermin lesen sollten.
23. Oktober 2026
Privat kaufen oder über eine Immobilien-GmbH? Die Antwort hängt weniger von der Steuer im ersten Jahr ab als davon, was Sie mit dem Haus vorhaben – und sie muss vor dem Notartermin feststehen.
11. Oktober 2026
Wer kauft, saniert und weiterverkauft, rechnet mit Handwerkern, Bauzeit und Marge. Die Zahl, die am Ende über den Gewinn entscheidet, steht in keinem Angebot: Ab dem vierten Objekt in fünf Jahren wird aus privatem Vermögen ein Gewerbebetrieb – und zwar rückwirkend für alle drei davor.
28. September 2026
Kauf bricht nicht Miete – und genau das prägt den Verkauf einer vermieteten Immobilie. So wirken Mieterrechte auf Preis, Käuferkreis und Ablauf, und worauf Eigentümer achten sollten.
28. September 2026
Bis zu 100 Prozent der Sanierungskosten schneller abschreiben als üblich: Wie die Denkmal-AfA nach §§ 7h und 7i EStG funktioniert – und worauf Kapitalanleger beim Bescheinigungsverfahren achten sollten.
16. September 2026
Statt 2 % pro Jahr über 50 Jahre abschreiben – mit der tatsächlichen Restnutzungsdauer. Was dahintersteckt, was es bringt und wann sich das Gutachten wirklich lohnt.
14. September 2026
Zusätzliches Kapital für Modernisierung oder Aufstockung, ohne die bestehende Finanzierung umzuschulden: Nachrangdarlehen erklärt – Mechanik, Einsatzfälle, Grenzen.
4. September 2026
Wer eine Eigentumswohnung kauft, zahlt künftig Hausgeld – und das ist regelmäßig höher als die Nebenkosten, die ein Mieter kennt. Was im Hausgeld steckt, welche Höhe normal ist und warum Vermieter nur einen Teil davon umlegen dürfen.
10. August 2026
Ihre abbezahlte Immobilie ist gebundenes Kapital. Wie Sie es per Beleihung freisetzen – für den nächsten Kauf, eine Modernisierung oder eine Umschuldung – ohne zu verkaufen.
4. Juni 2026
Das Steuerrecht hält für private Immobilieninvestoren mehrere Vorteile bereit. AfA, Werbungskosten und der steuerfreie Verkauf nach 10 Jahren – verständlich erklärt.
Häufige Fragen
Der Gutachterausschuss Hagen hat für Mehrfamilienhäuser ab vier Wohnungen im Vertragsjahr 2025 einen Rohertragsfaktor von 12,4 ermittelt, abgeleitet aus 185 Kaufverträgen. Grundlage ist die Miete nach Mietspiegel. Ein Faktor aus Angebotspreisen oder aus einer niedrigen Bestandsmiete ist damit nicht direkt vergleichbar.
Nein. Hagen steht nicht in der Mieterschutzverordnung NRW, deshalb ist die Miete bei einer Neuvermietung nicht auf zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete begrenzt. Für Mieterhöhungen im Bestand gilt die Kappungsgrenze von 20 Prozent in drei Jahren (§ 558 BGB).
Liegen die Instandsetzungs- und Modernisierungskosten in den ersten drei Jahren nach dem Kauf ohne Umsatzsteuer über 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes, werden sie zu Herstellungskosten und nur noch über die Abschreibung berücksichtigt (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Den Grenzbetrag für Ihr Objekt rechnet der Rechner zur 15-Prozent-Grenze aus; die Gestaltung im Einzelfall stimmen Sie mit Ihrem Steuerberater ab.
Sehen Sie sich die aktuellen Objekte an und legen Sie einen Suchauftrag mit Objektart, Ort und Budget an. Passende Angebote schicken wir Ihnen dann per E-Mail. Im monatlichen Immobilienstammtisch tauschen sich Investoren aus der Region über Objekte und Erfahrungen aus.