Grundschuld löschen nach Rückzahlung: Ablauf, Kosten, Sinn

Kurz beantwortet: Nach der vollständigen Rückzahlung eines Darlehens wird die Grundschuld nicht automatisch gelöscht – Sie müssen aktiv werden, es sei denn, Sie wollen sie für eine spätere Finanzierung stehen lassen. Die Bank stellt dafür eine Löschungsbewilligung aus, ein Notar beurkundet den Antrag, das Grundbuchamt trägt die Löschung ein. Kosten entstehen bei Notar und Grundbuchamt, nicht bei der Bank. Ob sich der Aufwand lohnt, hängt davon ab, ob Sie die Immobilie in absehbarer Zeit erneut beleihen könnten.

Viele Eigentümerinnen und Eigentümer in Hagen und dem Märkischen Kreis erleben nach der letzten Darlehensrate eine kleine Überraschung: Im Grundbuch steht die Grundschuld der Bank weiterhin, obwohl kein Cent mehr offen ist. Das ist normal – und kein Grund zur Sorge. Dieser Beitrag erklärt, was die Grundschuld nach der Tilgung noch bedeutet, wie Sie sie löschen lassen, was das kostet und wann es sich stattdessen lohnt, sie stehen zu lassen.

Warum die Grundschuld nach der letzten Rate noch im Grundbuch steht

Die Grundschuld ist das Sicherungsrecht, mit dem die Bank ihr Darlehen im Grundbuch absichert. Anders als eine Hypothek ist sie abstrakt: Sie ist rechtlich nicht direkt an die Höhe der Restschuld gekoppelt, sondern besteht als eigenständiges Recht fort, bis sie explizit gelöscht wird. Zahlen Sie Ihr Darlehen vollständig zurück, erlischt damit also nicht automatisch die eingetragene Grundschuld – sie bleibt bestehen, allerdings ohne dass die Bank daraus noch etwas fordern könnte.

Das hat einen praktischen Grund: Banken möchten die mit der Eintragung verbundenen Kosten und den Aufwand nicht automatisch für jeden Kunden auslösen, zumal eine bestehende Grundschuld für den Eigentümer sogar nützlich sein kann. Deshalb liegt die Entscheidung bei Ihnen.

Der Ablauf: In drei Schritten zur Löschung

Wenn Sie sich für die Löschung entscheiden, läuft es in der Praxis so ab:

1. Löschungsbewilligung anfordern. Sie fordern bei Ihrer Bank die sogenannte Löschungsbewilligung an – eine schriftliche Erklärung, dass die Bank der Löschung zustimmt, weil keine Forderung mehr besteht. Die meisten Banken stellen dieses Dokument kostenlos aus, sobald das Darlehen vollständig getilgt ist.
2. Notar beauftragen. Die Löschung einer Grundschuld im Grundbuch erfordert eine notariell beglaubigte Unterschrift. Sie reichen die Löschungsbewilligung bei einem Notar Ihrer Wahl ein, der den Löschungsantrag vorbereitet und beim Grundbuchamt einreicht.
3. Eintragung durch das Grundbuchamt. Das zuständige Grundbuchamt – für Hagen und große Teile des Märkischen Kreises das Amtsgericht Hagen – prüft den Antrag und trägt die Löschung in Abteilung III des Grundbuchs ein. Erst mit dieser Eintragung ist die Immobilie tatsächlich lastenfrei.

Von der Anfrage bei der Bank bis zur vollzogenen Löschung vergehen in der Regel einige Wochen, je nach Bearbeitungszeit von Bank, Notar und Grundbuchamt.

Was kostet die Löschung?

Die Löschungsbewilligung selbst ist bei den meisten Banken kostenfrei. Kosten entstehen bei Notar und Grundbuchamt, orientiert an der Höhe der eingetragenen Grundschuld – nicht an der zuletzt offenen Restschuld, die ja meist niedriger war. Eine grobe Faustregel findet sich im Beitrag Was kostet ein Hausverkauf?: Notar und Grundbuchamt berechnen für die Löschung zusammen üblicherweise einen kleinen Bruchteil der Grundschuldsumme. Bei einer hohen eingetragenen Grundschuld kann das durchaus ein spürbarer dreistelliger Betrag sein – sprechen Sie Ihren Notar vorab auf eine konkrete Kostenschätzung an.

Löschen oder stehen lassen? Die Abwägung

Hier liegt die eigentliche Entscheidung, die viele Eigentümer gar nicht kennen: Eine getilgte, aber nicht gelöschte Grundschuld ist kein Schaden – sie kann sogar ein Vorteil sein.

Für die Löschung spricht:

• Sie planen einen Verkauf in absehbarer Zeit. Käufer und deren finanzierende Bank erwarten ein lastenfreies Grundbuch, auch wenn die Löschung im Zweifel noch im Rahmen der notariellen Kaufabwicklung nachgeholt werden kann – siehe dazu Haus verkaufen trotz laufender Finanzierung.
• Sie möchten Klarheit und ein „sauberes" Grundbuch, zum Beispiel aus Gründen der Übersichtlichkeit bei einer Erbschaft oder Schenkung.
• Es bestehen mehrere Grundschulden unterschiedlicher Gläubiger, und Sie möchten die Rangfolge im Grundbuch bereinigen.

Für das Stehenlassen spricht:

• Sie planen in den nächsten Jahren eine neue Finanzierung – etwa für eine Modernisierung, eine Anschlussfinanzierung oder den Kauf einer weiteren Immobilie. Eine bereits eingetragene Grundschuld kann dann erneut genutzt werden (oft als „Neuvalutierung" bezeichnet), ohne dass eine neue Eintragung mit erneuten Notar- und Grundbuchkosten nötig wird.
• Sie sparen sich Notar- und Grundbuchkosten, solange kein Verkauf ansteht.

Eine pauschale Empfehlung gibt es nicht – sie hängt von Ihren konkreten Plänen für die Immobilie ab. Wer sicher nicht verkaufen und auch nicht erneut finanzieren möchte, kann die Grundschuld dennoch löschen lassen, um das Grundbuch aufzuräumen; zwingend ist es nicht.

Löschung bei Verkauf: ein Sonderfall

Planen Sie ohnehin einen Verkauf, muss die Grundschuld spätestens bei der Eigentumsübertragung gelöscht oder auf den Käufer übertragen werden. In diesem Fall übernimmt meist der beurkundende Notar den gesamten Vorgang im Zuge der Kaufabwicklung – Sie müssen die Löschung dann nicht separat vorab beantragen. Mehr zum gesamten Ablauf eines Verkaufs mit laufender oder bereits getilgter Finanzierung lesen Sie im Beitrag Haus verkaufen trotz laufender Finanzierung.

Häufige Fragen

Muss ich die Grundschuld nach der letzten Rate löschen lassen?

Nein. Eine getilgte Grundschuld bleibt rechtlich wirkungslos im Grundbuch stehen, bis Sie die Löschung beantragen. Eine Pflicht dazu besteht nicht, außer Sie verkaufen die Immobilie oder möchten aus anderen Gründen ein lastenfreies Grundbuch.

Was ist eine Löschungsbewilligung?

Die schriftliche Erklärung Ihrer Bank, dass sie der Löschung der Grundschuld zustimmt, weil keine Forderung mehr offen ist. Sie ist Voraussetzung für den notariellen Löschungsantrag und wird bei vollständig getilgten Darlehen in der Regel kostenlos ausgestellt.

Kann ich eine stehen gelassene Grundschuld später wieder nutzen?

Ja, das ist einer der Hauptgründe, eine getilgte Grundschuld nicht zu löschen. Bei einer neuen Finanzierung mit derselben oder einer anderen Bank kann die bestehende Grundschuld unter bestimmten Voraussetzungen erneut valutiert werden, was gegenüber einer komplett neuen Eintragung Kosten sparen kann.

Wer ist für die Löschung zuständig?

Notariell beglaubigt wird der Löschungsantrag von einem Notar Ihrer Wahl, eingetragen wird die Löschung vom zuständigen Grundbuchamt – für Hagen und weite Teile des Märkischen Kreises das Amtsgericht Hagen.

Fazit

Eine Grundschuld, die nach der letzten Darlehensrate im Grundbuch stehen bleibt, ist normal und zunächst unproblematisch. Ob Sie sie löschen lassen oder bewusst stehen lassen, ist eine Frage Ihrer weiteren Pläne mit der Immobilie – nicht eine Pflicht. Stehen ein Verkauf oder eine neue Finanzierung an, sprechen wir gern mit Ihnen durch, welcher Weg für Ihre Situation sinnvoll ist.

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