Grundstück teilen und verkaufen: Genehmigung in NRW, Vermessung, Wert und Steuern

Kurz beantwortet: Ja, Sie können ein Grundstück teilen und den abgetrennten Teil verkaufen – aber nicht beliebig. Der Teil braucht eine eigene Flurstücksnummer aus einer Teilungsvermessung, erst dann kann ihn das Grundbuchamt als eigenes Grundstück eintragen. Ist das Grundstück bebaut, verlangt die Landesbauordnung NRW für die Teilung eine Genehmigung der Bauaufsicht oder eine gleichwertige Bescheinigung der Vermessungsstelle. Und die neue Grenze darf keine Verhältnisse schaffen, die gegen den Bebauungsplan oder das Bauordnungsrecht verstoßen, etwa zu geringe Abstände zum bestehenden Haus.

Klären Sie drei Fragen in dieser Reihenfolge: Ist auf dem abgetrennten Teil ein Haus zulässig? Bleibt das Restgrundstück baurechtlich in Ordnung? Und was ist die Teilfläche am Markt wert? Die dritte wird oft zu spät gestellt.

Darf ich mein Grundstück einfach teilen?

Rechtlich ist die Teilung eine Erklärung des Eigentümers gegenüber dem Grundbuchamt, „dass ein Grundstücksteil grundbuchmäßig abgeschrieben und als selbständiges Grundstück […] eingetragen werden soll“ (§ 19 Absatz 1 BauGB). Ob sie sinnvoll und zulässig ist, entscheidet das Baurecht. Drei Prüfungen stehen am Anfang.

Bebauungsplan oder Innenbereich. Gibt es für Ihr Grundstück einen Bebauungsplan, dürfen durch die Teilung „keine Verhältnisse entstehen, die den Festsetzungen des Bebauungsplans widersprechen“ (§ 19 Absatz 2 BauGB). Ohne Bebauungsplan, aber innerhalb eines bebauten Ortsteils gilt § 34 BauGB: Ein Haus ist zulässig, wenn es sich „nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist“. Ein zweites Haus in zweiter Reihe ist also nicht schon deshalb erlaubt, weil der Garten groß ist. Im Außenbereich (§ 35 BauGB) sind Vorhaben nur unter engen Voraussetzungen zulässig.

Abstandsflächen. Nach § 6 Absatz 2 BauO NRW müssen Abstandsflächen „auf dem Grundstück selbst liegen“. Vor den Außenwänden von Wohngebäuden der Gebäudeklassen 1 und 2 mit höchstens drei oberirdischen Geschossen genügen 3 Meter (§ 6 Absatz 5). Für die Teilung heißt das: Die neue Grenze muss so verlaufen, dass das bestehende Haus seine Abstandsfläche auf dem eigenen, verbleibenden Grundstück behält. Wer die Grenze zu dicht an die Hauswand legt, verliert die Genehmigung.

Zufahrt und Erschließung. Ein Gebäude darf nach § 4 Absatz 1 BauO NRW nur errichtet werden, wenn das Grundstück an einer befahrbaren öffentlichen Verkehrsfläche liegt oder eine „befahrbare, öffentlich-rechtlich gesicherte Zufahrt“ dorthin hat. Wohnwege, an denen nur Gebäude der Gebäudeklassen 1 bis 3 zulässig sind, müssen nach demselben Absatz nur befahrbar sein, wenn sie länger als 50 Meter sind. Dazu kommen die Leitungen. Verbindlich beantwortet die Bauaufsicht, ob eine Teilung trägt. Fragen Sie dort an, bevor Geld in Vermessung und Notar fließt.

Brauche ich in NRW eine Teilungsgenehmigung?

Bei bebauten Grundstücken ja, es sei denn, eine Ausnahme greift. § 7 Absatz 1 der Landesbauordnung NRW lautet: „Die Teilung eines Grundstücks, das bebaut oder dessen Bebauung genehmigt ist oder das aufgrund einer Genehmigungsfreistellung bebaut werden darf, bedarf zu ihrer Wirksamkeit der Genehmigung der Bauaufsichtsbehörde.“ Ein unbebautes Grundstück ohne Baugenehmigung fällt nicht darunter, § 19 Absatz 2 BauGB gilt trotzdem.

Eine Genehmigung ist nach § 7 Absatz 1 Satz 3 nicht nötig, wenn eine nach § 2 des Vermessungs- und Katastergesetzes befugte Stelle, also das Katasteramt oder ein Öffentlich bestellter Vermessungsingenieur, „die bauplanungs- und bauordnungsrechtliche Unbedenklichkeit der Teilung auf Grundlage eines Amtlichen Lageplans bescheinigt hat“. Ist keine Genehmigung erforderlich, stellt die Bauaufsicht auf Antrag ein Zeugnis aus, das einer Genehmigung gleichsteht. Versagt werden darf die Genehmigung nach § 7 Absatz 2 nur, wenn durch die Teilung Verhältnisse entstehen, die der Bauordnung, den Vorschriften auf ihrer Grundlage oder dem Bebauungsplan zuwiderlaufen.

Zuständig ist die untere Bauaufsichtsbehörde. Das sind nach § 57 BauO NRW die kreisfreien Städte wie Hagen sowie die Großen und Mittleren kreisangehörigen Städte, für die übrigen Gemeinden der Kreis. In Hagen schreibt der Fachbereich Geoinformation und Liegenschaftskataster zu bebauten Grundstücken: Es bedarf „einer Teilungsgenehmigung oder Unbedenklichkeitsbescheinigung. Die beauftragte Vermessungsstelle erledigt dies für Sie.“

Wie läuft die Teilung ab, von der Vermessung bis zum Grundbuch?

Das Grundbuch kann einen Grundstücksteil nach § 2 Absatz 3 der Grundbuchordnung nur abschreiben, wenn er im Liegenschaftskataster „unter einer besonderen Nummer verzeichnet ist“. Deshalb steht die Vermessung vor dem Grundbuch.

Vermessung. In Hagen führt der Fachbereich Geoinformation und Liegenschaftskataster die Teilungsvermessung auf Antrag durch, dieselben Leistungen bieten Öffentlich bestellte Vermessungsingenieure an. Die neuen Grenzen werden in einem Grenztermin vorgestellt und ins Kataster übernommen. Am Ende steht die Fortführungsmitteilung mit einem Auszug aus der Liegenschaftskarte, laut Stadt Hagen die „Abschreibungsunterlagen für das Grundbuch“. Im Märkischen Kreis ist für das Kataster das Katasteramt des Kreises zuständig.

Grundbuch. Den Antrag auf Teilung können nach § 17 des Vermessungs- und Katastergesetzes NRW das Katasteramt und Öffentlich bestellte Vermessungsingenieure öffentlich beglaubigen. Gebühren fallen dafür nicht an (Tarifstelle 7.2).

Baulasten und Dienstbarkeiten. Führt die Zufahrt zum neuen Bauplatz über das Restgrundstück, muss sie öffentlich-rechtlich gesichert sein. Das Mittel dafür ist die Baulast nach § 85 BauO NRW, eine Erklärung gegenüber der Bauaufsicht, die mit der Eintragung ins Baulastenverzeichnis wirksam wird und „auch gegenüber Rechtsnachfolgern“ wirkt. Das private Nutzungsrecht des Nachbarn, etwa für Weg oder Leitungen, regelt eine Grunddienstbarkeit im Grundbuch (§ 1018 BGB). Ruht eine Grundschuld auf dem ganzen Grundstück, klären Sie früh mit der Bank, dass sie den verkauften Teil freigibt (Lastenfreistellung).

Kaufvertrag vor der Vermessung. Der Verkauf kann beurkundet werden, bevor die Teilfläche vermessen ist. Der Vertrag braucht nach § 311b BGB die notarielle Form, und die verkaufte Fläche muss darin eindeutig beschrieben sein, meist mit einem Lageplan als Anlage. Der Anspruch des Käufers lässt sich durch eine Auflassungsvormerkung sichern (§ 883 BGB erlaubt sie ausdrücklich auch für künftige Ansprüche). Wie Flächenabweichungen nach der Vermessung abgerechnet werden und wer die Vermessung bezahlt, legen Sie mit dem Notar fest.

Was kostet die Teilung eines Grundstücks?

Die Gebühren für amtliche Vermessungen regelt in NRW die Vermessungs- und Wertermittlungskostenordnung (VermWertKostO NRW), für Katasteramt und Öffentlich bestellte Vermessungsingenieure gleichermaßen:

Baustein	Gebühr nach VermWertKostO NRW
Grundaufwandspauschale (1.2)	380 €
Basisgebühr für die Grenzniederschrift (1.3.1)	500 €
Abmarkung der neuen Grenzpunkte bei Teilungsvermessung (1.3.2 a)	keine Gebühr
je neues Flurstück (1.3.3), das größte neue Flurstück ist frei	900 € × Wertfaktor × Flächenstufe
Fortführung des Katasters (2.1.2)	60 % der Pauschale plus 30 % der Flurstücksgebühr

Der Wertfaktor hängt vom Bodenrichtwert der Lage ab (§ 2 Absatz 9): 1,0 bis 80 €/m², 1,3 bis 200 €/m², 1,6 bis 500 €/m², darüber 1,9. Die Flächenstufe für ein neues Flurstück über 100 bis 500 m² ist das 1,7-Fache.

Rechenbeispiel: Ein Grundstück von 1.000 m² in Hagen wird in 600 m² mit Haus und einen Bauplatz von 400 m² geteilt. Der Bodenrichtwert liegt bei 250 €/m². Das entspricht dem gebietstypischen mittleren Wert für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser in Hagen (Grundstücksmarktbericht 2026, Stichtag 01.01.2026). Das 600-m²-Flurstück ist als größtes gebührenfrei. Für den Bauplatz fallen 900 € × 1,6 × 1,7 = 2.448 € an. Zusammen mit Pauschale und Grenzniederschrift ergibt die Vermessung 3.328 €. Für die Fortführung des Katasters kommen 228 € plus 734,40 € hinzu, insgesamt also rund 4.290 €. Umsatzsteuer kommt hinzu, soweit die Leistung ihr unterliegt (§ 2 Absatz 2 der Kostenordnung). Nicht enthalten sind amtlicher Lageplan und Unbedenklichkeitsbescheinigung (eigene Tarifstelle bzw. Zeitgebühr von 27 € je angefangener Viertelstunde), eine Gebühr der Bauaufsicht, Notar und Grundbuch. Eine Kostenabschätzung bietet die Stadt Hagen im Beratungsgespräch an, verbindlich ist die Rechnung der Vermessungsstelle.

Notar und Grundbuch richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz und hängen vom Kaufpreis der Teilfläche ab. Einen Überblick gibt der Notarkosten-Rechner NRW. Für den Käufer fällt Grunderwerbsteuer an: In NRW beträgt sie 6,5 % des Kaufpreises. Steuerschuldner sind nach § 13 GrEStG beide Vertragsparteien, wer sie trägt, regelt der Kaufvertrag. Rechnen können Sie mit dem Grunderwerbsteuer-Rechner.

Was ist die Teilfläche wert, und was bleibt vom Rest?

Fläche mal Bodenrichtwert ist der naheliegende Rechenweg, aber oft zu optimistisch. Der Bodenrichtwert ist nach § 196 BauGB ein durchschnittlicher Lagewert für eine Zone, ermittelt für ein typisches Richtwertgrundstück mit beschriebenen Merkmalen. Die Immobilienwertermittlungsverordnung sieht vor, einen „objektspezifisch angepassten Bodenrichtwert“ zu verwenden (§ 40 Absatz 2 ImmoWertV). Bei einer Teilfläche gibt es dafür viele Gründe:

• Zuschnitt und Lage. Ein Hinterliegergrundstück mit langer Zufahrt hat eine Fläche, die zwar mitbezahlt, aber nicht bebaut werden kann. Der Grundstücksmarktbericht Hagen 2026 weist zudem darauf hin, dass sich die Bodenrichtwerte im individuellen Wohnungsbau auf eine bestimmte Baulandtiefe und eine durchschnittliche Grundstücksgröße beziehen. Abweichungen werden über Umrechnungskoeffizienten berücksichtigt.
• Bauland oder Garten. Derselbe Marktbericht führt Hausgärten an übertiefen Wohngrundstücken als eigene Kategorie mit deutlich niedrigeren Werten als Bauland. Ein Gartenstück ohne eigenes Baurecht ist also kein Bauplatz zum Bodenrichtwert.
• Erschließung. Die gebietstypischen Bodenrichtwerte in Hagen gelten einschließlich Erschließung. Muss für den neuen Bauplatz erst eine Zufahrt gebaut und müssen Leitungen verlegt werden, mindert das den Preis, den ein Käufer zahlen kann.
• Restgrundstück. Das Haus verliert Garten und Abstand. Die eigentliche Rechnung lautet: Sind Bauplatz plus kleineres Hausgrundstück mehr wert als das ungeteilte Grundstück?

Für Hagen nennt der Grundstücksmarktbericht 2026 gebietstypische Bodenrichtwerte für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser von 165 €/m² in einfacher, 250 €/m² in mittlerer und 350 €/m² in guter Lage (Stichtag 01.01.2026). Den Wert für Ihre Zone sehen Sie in BORIS.NRW. Für Iserlohn und Lüdenscheid sind eigene Gutachterausschüsse zuständig, für die übrigen Städte im Märkischen Kreis der Gutachterausschuss des Kreises. Preise je Hagener Stadtteil zeigt unser Marktbericht Hagen.

In einer Marktwertermittlung bewerten wir beide Varianten: das Grundstück ungeteilt und die Teilung in Bauplatz und Hausgrundstück. Der zweite Punkt ist der Käufer. Wer einen Bauplatz kauft, will dort bauen und braucht dafür häufig eine Finanzierung. Weil die Baufinanzierung bei uns im Haus sitzt, wissen wir vor dem Notartermin, ob ein Interessent Grundstück und Neubau tatsächlich finanzieren kann. Wie wir einen Verkauf insgesamt angehen, steht unter Immobilie verkaufen.

Welche Steuern fallen beim Verkauf der Teilfläche an?

Für den Verkäufer ist die wichtigste Frage die Zehnjahresfrist nach § 23 EStG. Ein Gewinn aus dem Verkauf eines Grundstücks ist steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung „nicht mehr als zehn Jahre“ liegen. Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die ausschließlich oder im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren „zu eigenen Wohnzwecken genutzt“ wurden. Details erklärt unser Ratgeber zur Spekulationssteuer.

Die Falle beim Garten. Verkaufen Sie das selbst bewohnte Haus samt Grundstück, erstreckt sich die Befreiung auch auf den dazugehörenden Grund und Boden. Für eine abgetrennte Teilfläche gilt das nicht (Bundesfinanzhof, Urteil vom 26.09.2023, IX R 14/22): Der Zusammenhang zwischen selbst genutztem Haus und Grund und Boden „entfällt, soweit von dem bisher ungeteilten Wohngrundstück ein (unbebauter) Teil abgetrennt wird“. Im entschiedenen Fall war das Grundstück 2014 gekauft und 2019 geteilt worden. Der Gewinn aus dem Verkauf des 1.000 m² großen Teilstücks war steuerpflichtig, auch wenn es bis zur Übergabe noch als Garten genutzt worden sein sollte.

Mehrere Bauplätze. Wer mehrere Bauplätze bildet und verkauft, kann in den gewerblichen Grundstückshandel geraten. Mehr dazu im Beitrag zur Drei-Objekt-Grenze.

Liegt Ihr Kauf weniger als zehn Jahre zurück oder planen Sie mehrere Bauplätze, stimmen Sie Teilung und Verkauf vorher mit Ihrem Steuerberater ab.

Gibt es Alternativen zur Realteilung?

Wohnungseigentum nach dem WEG. Statt das Grundstück real zu teilen, kann der Eigentümer es nach § 8 WEG durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt in Miteigentumsanteile aufteilen, mit denen jeweils Sondereigentum verbunden ist. Das eignet sich vor allem für ein Gebäude mit mehreren Wohnungen. Ob es für Ihr Vorhaben passt, klären Sie mit dem Notar. Grundlage ist eine Teilungserklärung. Der Preis dafür ist eine Eigentümergemeinschaft mit gemeinsamen Regeln und Kosten.

Ideelle Teilung (Miteigentum nach Bruchteilen). Hier verkaufen Sie keinen bestimmten Teil, sondern einen Anteil am ganzen Grundstück. Die Nachteile stehen im Gesetz: Jeder Miteigentümer kann „jederzeit die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen“ (§ 749 BGB). Ist eine Teilung in Natur ausgeschlossen, geschieht das bei Grundstücken „durch Zwangsversteigerung“ (§ 753 BGB). Eine Regelung, wer welche Fläche nutzt, bindet einen späteren Käufer des Anteils nur, wenn sie im Grundbuch eingetragen ist (§ 1010 BGB). Was eine solche Versteigerung bedeutet, zeigt unser Beitrag zur Teilungsversteigerung.

Erbbaurecht. Wer den Boden behalten möchte, kann ein Erbbaurecht bestellen. Der Erwerber baut dann auf fremdem Grund und zahlt einen Erbbauzins. Soll nur ein Teil des Grundstücks belastet werden, ist nach Auskunft der Stadt Hagen auch dafür eine Teilungsvermessung erforderlich.

Nicht zu verwechseln ist die Teilung mit dem Teilverkauf einer Immobilie, bei dem ein Anbieter einen Anteil an Ihrem Haus kauft.

Häufige Fragen

Kann man ein Grundstück teilen ohne Vermessung?

In der Regel nicht. Das Grundbuch kann einen Teil nur abschreiben, wenn er im Liegenschaftskataster eine eigene Flurstücksnummer hat (§ 2 Absatz 3 GBO), und diese Nummer entsteht durch die Teilungsvermessung. Besteht Ihr Grundstück im Grundbuch schon aus mehreren Flurstücken, lässt sich ein ganzes Flurstück ohne neue Vermessung abschreiben. Bei Bebauung bleibt die Genehmigungspflicht nach § 7 BauO NRW.

Kann man ein Grundstück beliebig teilen?

Nein. Die Teilung darf keine Verhältnisse schaffen, die dem Bebauungsplan oder der Bauordnung widersprechen (§ 19 Absatz 2 BauGB, § 7 Absatz 2 BauO NRW). Typische Hürden: die Abstandsfläche des bestehenden Hauses, eine fehlende Zufahrt, ein Bauplatz ohne Baurecht.

Wie kann ich ein Grundstück im Grundbuch teilen?

Nach der Teilungsvermessung erhalten Sie die Fortführungsmitteilung. Mit ihr beantragen Sie beim Grundbuchamt, den Teil abzuschreiben und als eigenes Grundstück einzutragen. Beglaubigen können den Antrag Katasteramt oder Vermessungsingenieur gebührenfrei, bei einem Verkauf auch der Notar.

Welche Nachteile hat die ideelle Teilung eines Grundstücks?

Sie bleiben Miteigentümer des ganzen Grundstücks. Jeder kann die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen, notfalls per Zwangsversteigerung (§§ 749, 753 BGB). Nutzungsregeln binden spätere Käufer nur, wenn sie im Grundbuch stehen (§ 1010 BGB). Für ein eigenes Haus des Käufers ist das meist die schwächere Lösung.

Kann man ein Grundstück nach dem WEG teilen?

Ja. Nach § 8 WEG teilt der Eigentümer das Eigentum in Miteigentumsanteile mit Sondereigentum, etwa an den Wohnungen eines Hauses. Das Grundstück bleibt dabei ungeteilt, es entsteht eine Wohnungseigentümergemeinschaft.

Wer ist in Hagen für die Teilungsvermessung zuständig?

Der Fachbereich Geoinformation und Liegenschaftskataster der Stadt Hagen, Berliner Platz 22, führt Teilungsvermessungen und amtliche Lagepläne auf Antrag durch. Ebenso können Sie einen Öffentlich bestellten Vermessungsingenieur beauftragen.

Quellen (abgerufen am 11.11.2026): § 7 BauO NRW 2018 (Fassung 01.09.2026), recht.nrw.de mit §§ 4, 6, 57 und 85 · § 19 BauGB, gesetze-im-internet.de · § 34 BauGB · § 35 BauGB · § 196 BauGB · § 40 ImmoWertV · § 2 GBO · § 311b BGB · § 883 BGB · § 1018 BGB · § 20 BNotO · § 749 BGB · § 753 BGB · § 1010 BGB · § 8 WEG · § 23 EStG · § 13 GrEStG · Grunderwerbsteuersatz NRW, recht.nrw.de · §§ 2 und 17 Vermessungs- und Katastergesetz NRW · VermWertKostO NRW mit Kostentarif · Bundesfinanzhof, Urteil vom 26.09.2023, IX R 14/22 · Stadt Hagen, Amtliche Vermessung · Grundstücksmarktbericht 2026 der Stadt Hagen, BORIS-NRW