Wohn- und Geschäftshaus verkaufen in Hagen: mit Praxis, Apotheke oder Laden

Kurz beantwortet: Ein Wohn- und Geschäftshaus in Hagen oder im Märkischen Kreis wird über den Ertrag verkauft, nicht über den Quadratmeterpreis. Käufer rechnen mit den Mieten, der Restlaufzeit der Gewerbemietverträge und der Bonität der Mieter. Die R&G Wirtschaftskanzlei GmbH in Hagen bewertet solche Häuser nach dem Ertragswertverfahren der ImmoWertV, bereitet die Mietverträge für Käufer und Banken auf und begleitet den Verkauf bis zum Notartermin. Eine Arztpraxis oder Apotheke im Erdgeschoss bleibt: Der Käufer tritt in die bestehenden Mietverträge ein (§ 566 BGB, für Gewerberäume über § 578 BGB). Amtlich zahlten Käufer in Hagen 2025 für Mehrfamilien- und Geschäftshäuser mit 20 bis 80 % Gewerbeanteil im Mittel das 11,5-Fache der Jahresmiete, bei reinen Mehrfamilienhäusern das 12,4-Fache.

Unten die Hausarztpraxis, die Apotheke oder ein Ladenlokal, darüber drei, vier oder sechs Wohnungen: Solche Häuser stehen an vielen Hauptstraßen in Hagen und in den Ortskernen des Märkischen Kreises. Wer so ein Haus verkaufen will, hat es mit zwei Märkten zugleich zu tun – dem Wohnungsmarkt und dem Gewerbemarkt. Dieser Ratgeber zeigt, worauf es dabei ankommt.

Was macht ein Wohn- und Geschäftshaus beim Verkauf anders?

Ein Wohn- und Geschäftshaus ist gemischt genutzt: Ein Teil der Flächen ist zu Wohnzwecken vermietet, ein Teil gewerblich, etwa an eine Praxis, eine Apotheke, ein Büro oder einen Laden. Der Gutachterausschuss der Stadt Hagen unterscheidet beim Auswerten der Kaufpreise deshalb zwei Gruppen: Mehrfamilienhäuser mit einem Gewerbeanteil bis 20 % und Mehrfamilien- und Geschäftshäuser mit einem Gewerbeanteil zwischen 20 und 80 %.

Für den Verkauf hat das drei Folgen:

• Der Ertrag bestimmt den Preis. Ein Käufer will wissen, was das Haus dauerhaft einbringt. Der Zustand zählt, aber vor allem als Kostenfaktor.
• Gewerbemieten werden strenger geprüft. Eine Wohnung findet in Hagen in der Regel schnell einen neuen Mieter. Eine Praxisfläche, die frei wird, steht dagegen unter Umständen lange leer. Käufer und Banken rechnen das ein.
• Der Käuferkreis ist kleiner. Wer ein Haus mit Gewerbe kauft, braucht mehr Eigenkapital und Erfahrung. Das spricht für eine gezielte Ansprache statt eines breiten Inserats.

Wer kauft ein Wohn- und Geschäftshaus mit Praxis oder Apotheke?

In der Praxis kommen drei Käufergruppen infrage:

• Kapitalanleger und Bestandshalter aus der Region, die mehrere Häuser halten und den Ertrag kaufen. Sie rechnen mit Faktor, Ertragswert und Finanzierung und wollen vollständige Unterlagen sehen, bevor sie besichtigen.
• Eigennutzer aus dem Gewerbe, etwa eine Ärztin, die ihre Praxisräume selbst nutzen und die Wohnungen vermieten will. Für sie zählt der Standort mehr als der Faktor.
• Der Mieter selbst. Ein Praxisinhaber oder Apotheker, der seit Jahren im Haus ist, kann ein Interesse haben, die eigenen Räume zu sichern. Ob und wann man ihn anspricht, ist eine taktische Frage, die wir vorher mit Ihnen klären.

Für alle drei gilt: Die Bank finanziert eine gemischt genutzte Immobilie vorsichtiger als ein reines Wohnhaus. Worauf Banken bei Gewerbeflächen achten, steht im Ratgeber Gewerbeimmobilie finanzieren. Ein Käufer mit geklärter Finanzierung ist deshalb mehr wert als ein hohes Erstgebot.

Wie wird ein Wohn- und Geschäftshaus bewertet?

Für vermietete Häuser ist das Ertragswertverfahren nach §§ 27 bis 34 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) der Standard. Grundlage sind die marktüblich erzielbaren Erträge (§ 27 Abs. 1 ImmoWertV), nicht zwingend die Mieten, die heute im Vertrag stehen. Von der Jahresnettokaltmiete gehen die Bewirtschaftungskosten ab, der Rest wird mit dem Liegenschaftszinssatz kapitalisiert, dazu kommt der Bodenwert. Den Rechenweg Schritt für Schritt zeigt der Ertragswert-Rechner.

Der Hagener Gutachterausschuss setzt den Liegenschaftszinssatz für gemischt genutzte Häuser mit 4,8 % an, für Mehrfamilienhäuser mit einem Gewerbeanteil bis 20 % mit 3,8 % (Grundstücksmarktbericht Hagen 2026, S. 47). Ein höherer Zinssatz bedeutet bei gleicher Miete einen niedrigeren Wert. Darin spiegelt sich das höhere Risiko der Gewerbeflächen.

Was Käufer in Hagen tatsächlich zahlen: der amtliche Faktor

Schneller als der Ertragswert ist der Blick auf den Kaufpreisfaktor, also den Kaufpreis geteilt durch die Jahresnettokaltmiete. Der Gutachterausschuss leitet ihn aus beurkundeten Kaufverträgen ab:

Vertragsjahr	Mehrfamilienhäuser (Gewerbe bis 20 %)	Mehrfamilien- und Geschäftshäuser (Gewerbe 20–80 %)
2021	14,3	11,6
2022	15,5	11,7
2023	13,3	11,8
2024	12,2	11,4
2025	12,4	11,5

Quelle: Grundstücksmarktbericht Hagen 2026, Kap. 5.2. Für 2025 liegen 185 Kauffälle bei den Mehrfamilienhäusern und 52 bei den gemischt genutzten Häusern zugrunde.

Auffällig: Die Faktoren der gemischt genutzten Häuser sind über fünf Jahre kaum geschwankt, während die der reinen Mehrfamilienhäuser 2022 deutlich höher lagen und seitdem gefallen sind. Zwei Dinge sollten Sie beim Vergleich mit Ihrem eigenen Haus beachten:

1. Der Gutachterausschuss rechnet mit Mietspiegel-Mieten, nicht mit den Mieten aus Ihren Verträgen. Liegt Ihre Wohnungsmiete unter dem Mietspiegel, fällt Ihr eigener Faktor rechnerisch höher aus, ohne dass das Haus teurer wäre.
2. Faktoren aus Angebotspreisen sind nicht vergleichbar. Was in Inseraten steht, liegt systematisch höher als das, was am Ende beurkundet wird.

Für Städte im Märkischen Kreis gelten die Zahlen des jeweils zuständigen Gutachterausschusses. Hagener Werte lassen sich nicht einfach übertragen.

Was den Preis innerhalb dieser Spanne bewegt

• Wohn- und Gewerbemieten getrennt betrachten: Liegen die Wohnungsmieten unter dem Mietspiegel, sieht der Käufer Potenzial. Liegt die Praxismiete deutlich über dem, was eine Nachfolgerin zahlen würde, sieht er ein Risiko.
• Restlaufzeit der Gewerbemietverträge: Ein Vertrag, der noch acht Jahre läuft, ist mehr wert als einer, der in einem Jahr endet. Verlängerungsoptionen helfen nur, wenn der Mieter sie ausüben muss.
• Bonität und Branche des Mieters: Eine eingeführte Praxis oder Apotheke mit langer Standorttreue wiegt anders als ein junges Geschäft.
• Leerstand: Eine leere Gewerbeeinheit drückt den Preis stärker als eine leere Wohnung, weil die Wiedervermietung länger dauern kann.
• Wertsicherung: Eine Indexklausel im Gewerbemietvertrag zeigt dem Käufer, dass die Miete mit der Inflation steigt. Wie eine Indexmiete rechnet, zeigt der Indexmiete-Rechner.
• Zustand und Restnutzungsdauer: Sie bestimmen die Kapitalisierung im Ertragswertverfahren und beim Käufer die Abschreibung. Wie Käufer die Abschreibung über die Kaufpreisaufteilung und die Restnutzungsdauer kalkulieren, zeigt der Rechner zur Restnutzungsdauer.

Rechenbeispiel: was der Faktor ausmacht

Ein angenommenes Haus mit vier Wohnungen und einer Praxis im Erdgeschoss, alle Zahlen frei gewählt:

Position	Monatlich	Jährlich
4 Wohnungen, zusammen 280 m² zu 6,00 €/m²	1.680 €	20.160 €
Praxis, 150 m² zu 9,00 €/m²	1.350 €	16.200 €
Nettokaltmiete gesamt	3.030 €	36.360 €

Mit dem amtlichen Faktor für gemischt genutzte Häuser (11,5) ergibt das rund 418.000 €. Würde man denselben Ertrag mit dem Faktor reiner Mehrfamilienhäuser (12,4) ansetzen, käme man auf rund 451.000 €. Der Unterschied von rund 33.000 € zeigt, warum die Einordnung als Wohn- und Geschäftshaus zählt. Ob das konkrete Haus am oberen oder unteren Rand landet, entscheiden dann Restlaufzeit, Mieter, Zustand und Lage. Das Beispiel ersetzt keine Bewertung.

Probieren Sie es mit Ihren eigenen Zahlen aus. Für den Vergleich mit gemischt genutzten Häusern wählen Sie im Rechner „eigener Zielfaktor“ und tragen 11,5 ein:

Mehr zur Methode und zu den Fallen beim Vergleichen steht auf der Seite zum Kaufpreisfaktor-Rechner.

Welche Unterlagen wollen Käufer sehen?

Bei einem Wohn- und Geschäftshaus prüfen Käufer und ihre Banken die Unterlagen gründlicher als bei einem Einfamilienhaus. Fehlt etwas Wesentliches, verzögert sich der Verkauf oder der Preis sinkt. Die allgemeine Liste steht unter Unterlagen für den Hausverkauf, für dieses Haus kommen hinzu:

Unser Tipp aus der Praxis: Fordern Sie eine Kopie der Bauakte an. Sie zeigt, ob alle Flächen so genehmigt sind, wie sie genutzt werden. Gerade bei Praxen und Läden, die in frühere Wohnungen gezogen sind, fehlt manchmal die Genehmigung der Nutzungsänderung. In Hagen wurden nach dem Krieg außerdem Dachgeschosswohnungen oft nur befristet zu Wohnzwecken genehmigt. Besser, Sie wissen das vor dem Käufer.

Was gilt für die Arztpraxis oder Apotheke als Mieter?

Der Mieter bleibt. Wird ein vermietetes Haus verkauft, tritt der Käufer in die Mietverträge ein, mit allen Rechten und Pflichten (§ 566 Abs. 1 BGB, „Kauf bricht nicht Miete“). Das gilt über § 578 BGB auch für Gewerberäume. Sie müssen der Praxis also weder kündigen noch ihr Einverständnis einholen. Was das allgemein für den Verkauf bedeutet, erklärt der Ratgeber Vermietete Immobilie verkaufen.

Eine Apotheke ist an ihre Räume gebunden. Die Betriebserlaubnis gilt nur für den Apotheker, dem sie erteilt ist, und für die in der Erlaubnisurkunde bezeichneten Räume (§ 1 Abs. 3 Apothekengesetz). Ein Umzug setzt also eine neue Erlaubnis für neue Räume voraus. Für einen Käufer ist das ein Hinweis auf Standorttreue, aber kein Ersatz für die Prüfung von Laufzeit und Mietvertrag.

Die Form des Gewerbemietvertrags ist ein Prüfpunkt. Ein Mietvertrag über Gewerberäume, der länger als ein Jahr laufen soll, muss eine gesetzliche Form wahren. Seit dem 1. Januar 2025 verlangt das Gesetz dafür die Textform, vorher war es die Schriftform (§ 578 Abs. 1 Satz 2 in Verbindung mit § 550 BGB). Wird die Form nicht eingehalten, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen und lässt sich mit der gesetzlichen Frist kündigen. Die vereinbarte lange Laufzeit wäre dann für den Käufer wenig wert. Typische Schwachstellen sind Nachträge, die nur mündlich vereinbart oder nicht sauber mit dem Ursprungsvertrag verbunden wurden. Lassen Sie wichtige Gewerbemietverträge deshalb vor dem Verkauf anwaltlich prüfen. Welche Fassung für ältere Verträge gilt, gehört ebenfalls in diese Prüfung.

Besichtigungen mit Rücksicht auf den Betrieb. Eine Praxis oder Apotheke hat Patienten und Kunden im Haus. Besichtigungen legen wir deshalb außerhalb der Sprechzeiten oder stimmen sie mit dem Mieter ab. Diskretion gehört dazu: Ein öffentliches Inserat mit Foto der Praxistür verunsichert Mieter und Patienten.

Umsatzsteuer und Grunderwerbsteuer: was Verkäufer wissen sollten

Grunderwerbsteuer: In Nordrhein-Westfalen beträgt sie 6,5 % des Kaufpreises. Sie trägt üblicherweise der Käufer, sie gehört aber in seine Kalkulation und damit in seine Preisbereitschaft. Die Rechnung zeigt der Rechner zur Grunderwerbsteuer in NRW.

Umsatzsteuer: Der Verkauf eines Grundstücks ist grundsätzlich von der Umsatzsteuer befreit (§ 4 Nr. 9 Buchstabe a UStG). Unter engen Voraussetzungen kann der Verkäufer auf die Befreiung verzichten (§ 9 UStG): Der Käufer muss Unternehmer sein und das Grundstück für Umsätze nutzen, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Der Verzicht muss im notariellen Kaufvertrag erklärt werden (§ 9 Abs. 3 UStG). Bei Häusern mit Wohnungen und Praxen hängt die Frage an der Nutzung jeder einzelnen Fläche. Klären Sie das mit Ihrem Steuerberater, bevor der Vertragsentwurf steht – nachträglich lässt es sich kaum korrigieren.

Hinweis: Die R&G Wirtschaftskanzlei GmbH erbringt keine Rechts- oder Steuerberatung. Mietvertragsfragen klären Sie mit einem Anwalt, Steuerfragen mit Ihrem Steuerberater.

Wie läuft der Verkauf eines Wohn- und Geschäftshauses ab?

1. Erstgespräch und Unterlagen-Check: Wir sehen uns Mieterliste, Mietverträge und Bauakte an und klären, was fehlt.
2. Bewertung: Ertragswert und Vergleich mit den amtlichen Hagener Faktoren, getrennt nach Wohn- und Gewerbeflächen.
3. Prüfungen vorziehen: Gewerbemietverträge anwaltlich, Umsatzsteuer und Spekulationsfrist mit dem Steuerberater. Was hier auffällt, findet sonst der Käufer.
4. Unterlagen aufbereiten: Ein vollständiges, geordnetes Paket für Käufer und Banken, damit die Finanzierungsprüfung nicht an fehlenden Dokumenten hängt.
5. Gezielte Ansprache: Kapitalanleger und Eigennutzer mit nachgewiesener Finanzierung, diskret und ohne breites Inserat, wenn Sie das wünschen.
6. Besichtigungen: Einzeltermine, abgestimmt mit den Mietern.
7. Verhandlung und Notartermin: Wir prüfen die Finanzierung des Käufers, bevor es zum Notar geht. Der Kaufvertrag wird beurkundet, der Käufer zahlt nach Fälligkeitsmitteilung des Notars.
8. Übergabe: Mitteilung an die Mieter, Übergabe der Mietsicherheiten und Abgrenzung der Nebenkosten zum Stichtag.

Häufige Fragen

Wie viel ist ein Wohn- und Geschäftshaus in Hagen wert?

Das hängt vor allem von der Jahresnettokaltmiete ab. Für Hagener Mehrfamilien- und Geschäftshäuser mit 20 bis 80 % Gewerbeanteil lag der amtliche Rohertragsfaktor 2025 bei 11,5, abgeleitet aus 52 Kaufverträgen. Ein Haus mit 36.000 € Jahresmiete läge damit rechnerisch um 414.000 €. Restlaufzeiten, Mieter, Zustand und Lage verschieben den Wert in beide Richtungen.

Muss die Arztpraxis ausziehen, wenn ich das Haus verkaufe?

Nein. Der Käufer tritt in den bestehenden Mietvertrag ein (§ 566 BGB, für Gewerberäume über § 578 BGB). Die Praxis bleibt zu den vereinbarten Bedingungen, und der Käufer übernimmt die Rolle des Vermieters.

Wer kauft ein Wohn- und Geschäftshaus mit Apotheke?

Vor allem Kapitalanleger aus der Region, die den laufenden Ertrag kaufen, außerdem Eigennutzer aus dem Gewerbe und gelegentlich der Mieter selbst. Entscheidend ist, dass der Käufer die Finanzierung nachweisen kann, denn Banken finanzieren gemischt genutzte Häuser vorsichtiger als reine Wohnhäuser.

Welche Unterlagen brauche ich, um ein Wohn- und Geschäftshaus zu verkaufen?

Neben Grundbuchauszug, Flurkarte und Energieausweis vor allem die Gewerbemietverträge mit allen Nachträgen, eine Mieterliste, die Nebenkostenabrechnungen, Genehmigungen für Nutzungsänderungen und einen Auszug aus dem Baulastenverzeichnis. Je vollständiger das Paket, desto schneller entscheidet der Käufer.

Fällt beim Verkauf eines Wohn- und Geschäftshauses Umsatzsteuer an?

In der Regel nicht, denn Grundstücksverkäufe sind grundsätzlich von der Umsatzsteuer befreit. Ein Verzicht auf die Befreiung ist nur unter engen Voraussetzungen möglich und muss im notariellen Vertrag stehen (§ 9 UStG). Ob er sinnvoll ist, klären Sie mit Ihrem Steuerberater.

Einordnung

Ein Wohn- und Geschäftshaus verkauft sich gut, wenn der Käufer den Ertrag nachvollziehen kann: saubere Mietverträge, eine klare Mieterliste und eine Bewertung, die sich an den amtlichen Hagener Zahlen orientiert. Die R&G Wirtschaftskanzlei GmbH begleitet solche Verkäufe in Hagen und im Märkischen Kreis, von der Bewertung über die Ansprache passender Käufer bis zur Übergabe. Weitere vermietete Objekte und unsere Arbeit für Anleger finden Sie unter Anlageimmobilien in Hagen.

Quellen (abgerufen am 01.11.2026): § 27 ImmoWertV · § 550 BGB · § 566 BGB · § 578 BGB · § 9 UStG · § 1 ApoG · Grundstücksmarktbericht Hagen 2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Hagen, Kap. 5.2 (Datenlizenz Deutschland – Zero – Version 2.0)