Hausverkauf-Ablauf: Schritt für Schritt von der Wertermittlung bis zur Übergabe

Kurz beantwortet: Ein Hausverkauf läuft in 8 Schritten ab: Wert ermitteln, Unterlagen beschaffen, Vermarktungsweg entscheiden, Exposé erstellen, Besichtigungen durchführen, Käufer und dessen Finanzierung prüfen, Kaufvertrag beurkunden, Kaufpreis vereinnahmen und übergeben. Von der Entscheidung bis zur Schlüsselübergabe vergehen meist drei bis sechs Monate — die beiden häufigsten Verzögerungen entstehen bei der Unterlagenbeschaffung ganz am Anfang und bei der Käuferfinanzierung ganz am Ende. Die R&G Wirtschaftskanzlei in Hagen begleitet beide Engstellen: die Unterlagen über die Behördenanfragen, die Finanzierung des Käufers über die eigene Baufinanzierungsabteilung.

Schritt 1: Den Wert ermitteln — bevor irgendetwas anderes passiert

Der Angebotspreis entscheidet über den gesamten Verlauf. Zu hoch angesetzt, bleibt die Immobilie im Portal stehen und wird vom Markt als Ladenhüter gelesen; nach drei Preissenkungen verhandeln Interessenten härter als am ersten Tag. Zu niedrig angesetzt, verschenken Sie Geld, das später niemand zurückholt.

Grundlage ist ein belastbarer Marktwert, kein Wunschpreis — wie er zustande kommt, erklärt der Beitrag Was ist meine Immobilie wert?, und die Marktwertermittlung liefert ihn für Ihr Objekt. Wenn der Zeitpunkt noch offen ist, lohnt vorher die Frage, wann der richtige Moment zum Verkauf ist.

Schritt 2: Unterlagen beschaffen — der unterschätzte Zeitfresser

Hier verliert fast jeder Verkäufer Wochen, weil die Beschaffung bei Ämtern dauert und erst auffällt, wenn ein Interessent fragt. Zusammen gehören mindestens:

• Grundbuchauszug, aktuell, mit allen Abteilungen
• Flurkarte und Lageplan vom Katasteramt
• Grundrisse und Wohnflächenberechnung
• Energieausweis — Pflicht, siehe Schritt 4
• Baugenehmigung und Bauakte, bei Anbauten besonders wichtig
• Nachweise zu Modernisierungen (Dach, Heizung, Fenster, Elektrik)
• bei Eigentumswohnungen zusätzlich Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen und Wirtschaftsplan

Was im Einzelfall dazukommt, führt die Verkaufs-Checkliste auf. Beginnen Sie damit parallel zu Schritt 1, nicht danach.

Schritt 3: Mit oder ohne Makler — eine Rechnung, keine Glaubensfrage

Privat zu verkaufen spart die Provision und kostet Zeit, Erreichbarkeit und Verhandlungsroutine. Was ein Verkauf mit Makler kostet und wer die Provision trägt, steht im Beitrag Maklerprovision beim Hausverkauf; die übrigen Posten — Energieausweis, Unterlagen, gegebenenfalls Löschung von Grundschulden — rechnet Was kostet ein Hausverkauf? durch.

Haben Sie bereits einen Maklervertrag unterschrieben und sind unzufrieden: Verkaufen trotz Maklervertrag zeigt, welche Wege offenstehen.

Schritt 4: Exposé erstellen — und den Energieausweis bereithalten

Der Energieausweis ist keine Formalie. Er muss spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorgelegt und beim Verkauf übergeben werden; schon in der Anzeige sind die Pflichtangaben zu nennen. Fehlt er, drohen Bußgelder — die Einzelheiten stehen in Energieausweis-Pflichten beim Verkauf.

Für das Exposé gilt: vollständige Angaben, ehrliche Fotos, keine geschönten Flächen. Was Sie über bekannte Mängel sagen müssen, ist kein Ermessen, sondern Haftungsrecht — Mängel beim Hausverkauf angeben erklärt die Grenze zwischen Nennen-Müssen und Verschweigen-Dürfen.

Schritt 5: Besichtigungen — gebündelt statt verstreut

Einzeltermine über Wochen zehren an den Nerven und schwächen die Verhandlungsposition. Bündeln Sie Termine, bereiten Sie das Haus vor und halten Sie die Unterlagen aus Schritt 2 griffbereit. Wer fragt, soll eine Antwort bekommen — ausweichende Antworten kosten Vertrauen und am Ende Geld.

Schritt 6: Käufer prüfen — hier scheitern die meisten Verkäufe

Der Schritt, den Privatverkäufer am häufigsten überspringen. Eine mündliche Zusage ist nichts wert, solange die Finanzierung nicht steht. Lassen Sie sich eine Finanzierungsbestätigung der Bank zeigen, nicht nur eine Selbstauskunft des Interessenten.

Platzt die Finanzierung nach dem Notartermin, stehen Sie mit einem beurkundeten Vertrag da, aus dem niemand ohne Weiteres herauskommt — und mit einer Immobilie, die wochenlang vom Markt war. Eine Prüfung vorab kostet einen Anruf.

Schritt 7: Notartermin — der eigentliche Verkauf

Der Kaufvertrag über eine Immobilie ist nur notariell beurkundet wirksam; alles davor ist unverbindlich. Der Notar erstellt den Entwurf und ist beiden Seiten gegenüber zur Neutralität verpflichtet.

Bei Verbrauchergeschäften müssen zwischen Zustellung des Entwurfs und Beurkundung zwei Wochen liegen. Diese Zeit ist zum Prüfen da — auch für Sie als Verkäufer: Prüfen Sie Zahlungsfristen, Übergabetermin, Haftungsausschluss für Sachmängel und die Regelung zu Einbauten.

Läuft auf der Immobilie noch ein Darlehen, organisiert der Notar die Lastenfreistellung: Die Bank gibt die Grundschuld gegen Ablösung frei. Was dabei an Vorfälligkeitsentschädigung anfallen kann, steht in Haus verkaufen trotz laufendem Kredit.

Schritt 8: Kaufpreis und Übergabe

Der Kaufpreis wird erst fällig, wenn der Notar die Fälligkeitsmitteilung verschickt — nach Eintragung der Auflassungsvormerkung für den Käufer und gesicherter Lastenfreistellung. Das schützt beide Seiten.

Die Übergabe erfolgt üblicherweise nach Zahlungseingang, mit Übergabeprotokoll: Zählerstände, Schlüsselanzahl, Zustand, verbleibende Gegenstände. Das Protokoll ist Ihr Nachweis, falls später über den Zustand gestritten wird.

Was der Verkauf steuerlich bedeutet

Liegen zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre, kann auf den Gewinn Einkommensteuer anfallen — es sei denn, Sie haben selbst darin gewohnt. Welche Ausnahmen greifen und ab wann die Frist genau läuft, erklärt Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf. Bei einer geerbten Immobilie übernehmen Sie die Frist des Erblassers — der Fall steht in Geerbte Immobilie verkaufen.

Häufige Fragen

Wie läuft ein Hausverkauf ab?

In acht Schritten: Wert ermitteln, Unterlagen beschaffen, Vermarktungsweg entscheiden, Exposé mit Energieausweis erstellen, Besichtigungen durchführen, Käufer und dessen Finanzierung prüfen, Kaufvertrag notariell beurkunden, Kaufpreis vereinnahmen und mit Protokoll übergeben. Rechnen Sie mit drei bis sechs Monaten.

Wie lange dauert ein Hausverkauf?

Von der Entscheidung bis zur Schlüsselübergabe meist drei bis sechs Monate. Die Vermarktung selbst ist bei realistischem Preis oft der kürzeste Teil; Zeit kosten die Unterlagenbeschaffung am Anfang und die Käuferfinanzierung am Ende. Nach der Beurkundung vergehen bis zur Kaufpreiszahlung in der Regel vier bis acht Wochen.

Wie läuft der Ablauf beim Notar?

Der Notar erstellt den Vertragsentwurf und schickt ihn beiden Seiten zu. Nach der Zwei-Wochen-Frist wird beurkundet: Der Vertrag wird vollständig vorgelesen, Fragen werden geklärt, dann unterschreiben beide Seiten. Anschließend veranlasst der Notar die Auflassungsvormerkung, holt erforderliche Genehmigungen ein und verschickt die Fälligkeitsmitteilung.

Was passiert nach dem Notartermin beim Hausverkauf?

Der Notar lässt die Auflassungsvormerkung für den Käufer eintragen und sichert die Lastenfreistellung Ihrer Grundschulden. Erst dann wird der Kaufpreis fällig. Nach Zahlungseingang erfolgt die Übergabe, zuletzt die Eigentumsumschreibung im Grundbuch — die dauert je nach Grundbuchamt mehrere Wochen bis Monate und läuft ohne Ihr Zutun.

Unterscheidet sich der Ablauf beim Wohnungsverkauf?

Der Ablauf ist gleich, die Unterlagen sind umfangreicher: Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan und der Stand der Instandhaltungsrücklage kommen hinzu. Käufer fragen danach regelmäßig — fehlen sie, stockt die Finanzierung. Mehr dazu in Eigentumswohnung verkaufen.

Die drei teuersten Verkäufer-Fehler

1. Zu hoch einsteigen — jede Preissenkung schwächt die Verhandlungsposition, und nach Monaten im Portal verhandeln Interessenten härter als am ersten Tag.
2. Unterlagen erst auf Nachfrage beschaffen — was bei Ämtern Wochen dauert, blockiert sonst genau dann, wenn ein Käufer entschlossen ist.
3. Die Finanzierung des Käufers nicht prüfen — platzt sie nach der Beurkundung, war die Immobilie wochenlang vom Markt und der Vertrag steht trotzdem.

Sie planen einen Verkauf in Hagen oder dem Märkischen Kreis? Wir übernehmen Wertermittlung, Unterlagen und Vermarktung — und prüfen die Finanzierung Ihres Käufers im eigenen Haus, bevor der Notartermin steht. Der Einstieg: ein persönlicher Termin.